《关于印发淄博市市级公共租赁住房运营管理暂行规定》解读- 工业快报

一、制定文件的必要性

目前，市级公共租赁住房项目主要依靠各运营管理单位自行制定的相关制度进行管理，部分项目的管理制度尚不健全，缺乏统一的政策规定对责任分工、房源分配与调整、入住管理、合同签订、租金调整与收缴、权属管理、设施维修维护、物业管理、日常巡查、房源腾退、违规行为处理等事项进行明确的规定，导致项目的运营管理水平不高。为进一步加强和规范市级公共租赁住房运营管理工作，为项目运营管理工作提供政策依据，提升运营管理水平，我们起草了该《规定》。

二、文件的主要依据

1、《公共租赁住房管理办法》（住建部第11号令）第十一条公共租赁住房房源确定后，市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金标准，供应对象范围，意向登记时限等内容。第十四条配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的，配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。第十六条配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。第十八条　公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。第二十条公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。第二十一条承租人应当根据合同约定，按时支付租金。第二十二条政府投资的公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。第二十四条公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护，确保公共租赁住房的正常使用。政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决。第二十六条承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的，应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。第二十七条承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；（二）改变所承租公共租赁住房用途的；（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。第二十八条市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，发现有违反本办法规定行为的，应当及时依法处理或者向有关部门报告。第二十九条承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。第三十条租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。第三十一条承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：（一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；（三）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。第三十三条住房城乡建设（住房保障）主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2、《关于公共租赁住房和廉租房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）第四部分健全公共租赁住房分配管理制度。已建成并分配入住的廉租住房统一纳入公共租赁住房管理，其租金水平仍按原有租金标准执行；已建成未入住的廉租住房以及在建的廉租住房项目建成后，要优先解决原廉租住房保障对象住房困难，剩余房源统一按公共租赁住房分配。

3、《关于进一步规范发展公共租赁住房的意见》（建保〔2019〕55号)。（三）准入、使用、退出管理。对新就业无房职工和城镇稳定就业外来务工人员，政府筹集的公租房主要面向其用人单位定向供应，职工向用人单位提交申请。用人单位依照当地有关规定，协助住房保障等部门对职工保障资格进行审核，对定向供应的公租房进行分配，切实履行对入住职工的管理责任，并督促不再符合条件的人员退出保障，确保公租房合规使用。

4、《关于公布淄博市住房保障相关标准的通知》（淄政办字〔2019〕92号）。（二）实物配租租金标准。政府统一面向保障家庭配租的公共租赁住房，根据家庭类别实行差别化租金。具体标准由各区县住房城乡建设部门会同价格主管部门根据地段、配套等情况合理确定，并报市住房城乡建设部门和市价格主管部门备案。建筑面积不超过60平方米的配租房屋，配租租金根据家庭类别按市场租金的一定比例收取，超过60平方米的部分，按照市场租金由保障家庭自行承担。

三、起草过程

1、2019年10月初会同张店区住房保障事务中心，起草制定《淄博市市级公租房小区实物配租和运营管理暂行规定》初稿。

2、2019年10月中旬，结合“多措并举提升市级公租房服务保障水平”专题调研，针对调研中发现的问题，重新修改完善了《淄博市市级公租房小区实物配租和运营管理暂行规定》相关内容，将文件名称改为《淄博市市级公共租赁住房运营管理暂行规定》。

3、2019年11月，将该《规定》征求张店区住房保障事务中心、淄博市基础设施和保障房投资建设有限公司意见建议，根据征求到的意见建议，进一步进行了修改完善。

4、2019年12月，根据《关于公布淄博市住房保障相关标准的通知》（淄政办字〔2019〕92号）的有关内容，进一步对该《规定》进行修改完善并征求局住房保障科的意见建议，同时，再次征求淄博市基础设施和保障房投资建设有限公司意见建议，修改后报中心主任办公会审议通过。

5、2020年1月，将修改完善后的该规定分别发送到淄博市财政局、淄博市自然资源局会签并征求意见建议，同时报局政策法规科征求意见，目前已完成会签工作并经局长办公会审议通过。

四、主要条款说明

本规定分总则、房源分配、入住管理、房源调整、租金管理、权属管理、日常管理、维修管理、退出管理、监督管理、附则，共十一章、52条内容，各章节主要内容为：

第一章总则，共3条。主要对市级公共租赁住房运营管理工作中各部门和单位职责进行了规定。

第二章房源分配，共2条。主要对市级公共租赁住房运营管理工作中房源分配的程序和要求进行了规定。

第三章入住管理，共7条。主要对市级公共租赁住房运营管理工作中入住手续的办理、房屋的交付、租赁合同的签订、租房保证金、入住房源的档案进行了规定。

第四章房源调整，共4条。主要对市级公共租赁住房运营管理工作中房源调整的条件、程序、相关要求进行了规定。