指数与创产品研究系列之十一：公募REITS快速上涨的背后蕴含着怎样的机会和风险？

本期投资提示：

    公募基建REITs 上市以来价格表现优异，11 只产品的平均涨幅为47.54%。截至2 月16日，所有基建REITs 中上市以来涨幅最多的是富国首创水务REIT，上市涨幅达到101.89%，涨幅最少的是平安广州广河REIT，涨幅为6.39%。

    公募基建REITs 上市后近期为何关注度提升？我们认为原因有四：第一、资产本身高票息优质项目吸引力；第二、近期市场行情催化REITs 的需求；第三、供给不足，上市份额较少，流动性较弱；第四、政策的支持。

    公募REITs 的运行以项目的盈利分红为基础，公募REITs 的研究以可分配现金为核心。 从目前的运行情况来看，公募基建REITs 的实际分红率未达预测值，但可分配现金大都超过预测值。已披露四季报的9 只首批产品中，仅有浙商沪杭甬和博时招商蛇口未实现预测的可分配现金，反映了第一批基建REITs 整体较强的盈利能力。富国首创水务和中航首钢生物质分别超过预测值0.44 亿元和0.59 亿元。

    对后续分红有诉求的投资者可以关注中航首钢生物质。假设2021 年可分配现金全部分红的情况下，实际2021 年全年分红率最高的是中航首钢，达到了13.85%，比预测值要高4.72%，而比预测率要少2%的是浙商沪杭甬。

    当前价格下基建REITs 的2022 分红率大幅下降。根据2022 年预测可分配现金和当前价格测算，产权类收益率下降到3%附近，特许经营权类收益率下降4.5%-8.7%，其中特许经营权类产品收益率最高的是浙商沪杭甬，为8.74%，分红收益率最低为富国首创，为4.53%；产权类产品分红收益率最高为中金普洛斯，为3.34%，最低为红土创新盐田港，为2.73%。基本上是上市以来涨幅越高的产品，当前的性价比更低。

    特许经营权是否能续期决定了当前平安广河和浙商沪杭甬的投资价值。我们估算5 只特许经营权REITs 的IRR：中航首钢和富国首创的IRR 已经下降到不到2%的水平。由于特许经营权剩余期限较短，浙商沪杭甬和华夏越秀的IRR 为负，平安广州广河接近0。即到期后浙商沪杭甬和华夏越秀如果特许经营权没有续签，现在价格买入持有到期将会导致亏损。但如果假设续签，平安广河和浙商沪杭甬将以6.83%和5.82%的IRR 成为当前最有性价比的产品。

    当前股票资产股息率高于产权REITs，性价比更高。产权类REITs 的分红率相比红利指数的股息率的差越来越大，显示产权类REITs 的性价比随着价格快速上升而下降。

    风险提示及声明：本报告对于基金产品、指数的研究分析均基于历史公开信息，可能受指数样本股的变化而产生一定的分析偏差；此外，基金管理人的历史业绩与表现不代表未来；指数未来表现受宏观环境、市场波动、风格转换等多重因素影响，存在一定波动风险；本报告不涉及证券投资基金评价业务，不涉及对基金产品的推荐，亦不涉及对任何指数样本股的推荐，请详细阅读报告风险提示及声明部分。