《泸州市人民政府关于印发泸州市城市更新实施办法的通知》政策解读

为贯彻落实党中央国务院、省委省政府和市委市政府关于实施城市更新行动的重大决策部署，进一步规范我市城市更新行动，我市拟出台《泸州市城市更新实施办法》（以下简称《实施办法》），现将有关政策解读如下。

一、城市更新的内容有哪些？

城市更新主要对城市建成区〔包括老旧小区、老旧街区（历史文化街区）、老旧商业区、老旧工业区等〕内具有以下情形之一的区域进行成片连片保护传承、改造提升、拆旧建新等活动：基础设施、公共服务设施亟需完善；环境恶劣或者存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑物使用功能或者资源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；场景业态缺乏，亟需打造提升；历史城区与城市文化遗产保护范围内需要改造的区域和建筑；经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

二、城市更新项目实施的流程是什么？

围绕全生命周期管理机制建立城市更新流程，即形成“专项规划、单元策划、群众意愿、年度计划、专家会审、项目实施、管理运营、项目后评价”的闭环管理。

1.更新规划。市住房城乡建设局牵头编制《泸州市城市更新专项规划》，确定总体规模，划定更新单元、提出更新规划指引、明确近中远期目标，建立重大项目清单，确定生态、业态、文态、形态等内容和控制性要求。《泸州市城市更新专项规划》报泸州市国土空间规划委员会（以下简称“市规委会”）审定后报市政府批复实施。对涉及法定控规调整的，由自然资源和规划部门按程序完成控规调整。市住房城乡建设局编制《泸州市城市更新导则》，指导城市更新规范实施。

2.单元策划。各区政府（园区管委会）依据《泸州市城市更新专项规划》，组织编制各自辖区内的单元策划方案，经空间规划专委会或市政规划专委会审议，报市规委会审定后，由各区政府（园区管委会）组织实施。对涉及法定控规调整的，由自然资源和规划部门按程序完成控规调整。城市更新项目实施主体应当按照成片连片的思路编制更新单元策划方案，对城市生态、业态、文态、形态等进行策划定位，合理确定城市更新需求、项目计划、更新指引、规划调整、投资估算、运维模式、效益分析等相关内容。

3.群众意愿。建立城市更新公众参与机制，结合城市体检满意度调查，充分征求利益相关人和社会公众的意见，保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。

4.年度计划。各区政府（园区管委会）根据单元策划方案，编制项目年度实施计划。年度实施计划应当包括具体建设内容、边界和规模、总投资额、年度投资额、投融资模式、进度安排等。一个单元内可以有一个或多个项目。

5.项目审批。省、市重点或示范老旧小区改造项目，涉及历史风貌保护、古树名木保护的城市更新项目，投资1亿元以上的老旧街区（历史文化街区）、老旧商业区、老旧工业区等提升改造的城市更新项目，设计方案需报空间规划专委会或市政规划专委会审议，并按照《泸州市国土空间规划委员会工作规则》要求提交市规委会审定，各区政府（园区管委会）按程序组织审批实施。总投资5亿元及以上的城市更新项目实施方案应报市政府批准，5亿元以下的由各区政府（园区管委会）组织审批，并报市级主管部门备案。涉及政府投资、财政资金安排的，按相关规定执行。

6.实施要求。开展城市更新活动，应贯彻落实新发展理念，应遵守《住房和城乡建设部关于在城市更新改造中切实加强历史文化保护坚决制止破坏行为的通知》（建办科电〔2020〕34号）、《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）等的要求，同时还应遵守古树名木保护、市政基础设施建设、绿色建筑建设、海绵城市建设、质量安全和消防安全建设、生态环境保护等政策法规的相关要求。

7.管理运营。城市更新项目实行动态管理，纳入年度实施计划的项目，享受城市更新相关政策和资金支持。每年对年度实施计划进行一次调整，列入国家、省重点项目的原则不进行调整。坚持政府主导、市场运作的原则，充分发挥政府规划引领、政策支持、资源配置作用，坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营。

8.项目后评价。建立项目后评价机制，委托第三方机构开展城市更新项目绩效评价和社会满意度调查，检验城市更新项目实施成果成效。

三、哪些主体可以参与城市更新？

城市更新项目可分别由市级部门、区政府（园区管委会）、国有企业、物业权利人、社会投资人或者其他符合规定的主体实施。

四、城市更新保障措施有哪些？

资金方面。构建多元化资金筹措机制，主要通过加大地方财政资金投入，争取中省补助资金、地方专项债券资金、政策性及商业性贷款，个人和企业认建等方式筹集城市更新专项资金。

规划方面。鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行更新改造。在满足安全、环保、消防、无障碍标准前提下，为更新改造服务而新增的市政公用设施用房等相关设施不纳入建筑容积率计算。在确保安全的前提下，制造业集中的产业园区中，工业项目配套设施用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建设配套服务设施和宿舍型保障性租赁住房。

土地方面。鼓励通过依法协商收回、协议置换等措施，推动城镇低效用地腾退出清。城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的土地出让方案办理供地手续。采取招拍挂方式办理供地手续的可采用带方案招拍挂，符合《划拨用地目录》的城市更新项目土地，可以按划拨方式办理供地手续。城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，按规划要求可与周边用地整合实施，重点用于完善片区公共服务设施，符合《划拨用地目录》的以划拨方式办理供地手续；涉及经营性用途的以招拍挂出让方式办理供地手续。

产权方面。城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可依法办理不动产登记。城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得建筑使用权。城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得建筑使用权的，经充分征求建筑权利人意见后依法实施。

市级相关部门将结合工作职责陆续出台资金筹集、土地保障、社会参与等方面的配套政策，为城市更新项目顺利推进保驾护航。

五、《实施办法》从什么时候开始施行？有效期多久？

《实施办法》印发后30日起开始实行，有效期5年。