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投资要点：
商品住宅销售降幅收窄，基本面逐步复苏。目前，房地产供给端、需求端调控政策频出，“第二支箭”加速落地，11 月 14 日，银保监会、住建部等部门发布保函置换预售资金监管政策，交易商协会受理美的置业 150 亿元中期票据储架式注册发行；15 日，龙湖集团已完成 200 亿元中期票据注册。政策端持续优化，稳定市场预期，促进房地产行业平稳健康发展。1-10 月全国商品住宅销售面积 9.41 亿平方米，同比降幅收窄至 25.5%，商品住宅销售额 9.54 万亿，同比降幅收窄至 28.2%。
施工面积累计同比降幅扩大，“保交楼”趋势向好，新开工竣工面积累计同比降幅收窄。整体来看，1-10 月房地产销售承压，销售回款受阻，开发商债务偿还压力犹存，拿地积极性不高， 1-10 月，房地产开发企业土地购置面积 7432 万平方米，同比下降 53%；土地成交价款 6061 亿元，同比下降 46.9%。销售去化不畅，民营房企大多融资渠道受限，各地推出组合政策促进“保交楼”。1-10 月，全国商品住宅新开工面积 7.59 亿平方米，同比下滑 38.5%；全国商品住宅施工面积 62.83亿平方米，同比下滑 5.9%；全国商品住宅竣工面积 3.38 亿平方米，同比下滑18.5%。
房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大至 8.8%，房企到位资金持续走弱。房地产开发投资完成额累计同比 4 月由正转负后，降幅持续扩大，1-8 月，房地产开发投资完成额 11.39 万亿，同比下降 8.8%；其中，住宅投资 8.65 万亿，下降 8.3%。融资端到位资金累计同比降幅扩大，1-10 月，房地产开发企业到位资金 12.55 万亿，同比下滑 24.7%；其中，国内贷款 14786 亿元，下降 26.6%；利用外资 62亿元，下降 13.5%；自筹资金 44856 亿元，下降 14.8%；定金及预收款 41041 亿元，下降 33.8%；个人按揭贷款 20150 亿元，下降 24.5%。
投资建议：后续信贷、债券融资、股权融资的“三支箭”或将进一步释放。信贷端有望强化因城施策，合理确定首套房首付比例和贷款利率，同时商业银行等金融机构可“一楼一策”配套政策性银行实施“保交楼”；债券融资端或可优化抵押和担保标准，通过信用增信工具等方式为优质民企注入增信；股权融资端，或可合理探索引入房企混改等方式帮助民企纾困。受益标的：深耕一二线城市，具备持续融资拿地优势的开发商，如龙湖集团（0960.HK）、新城控股（601155.SH）、美的置业 （3990.HK）、 万科 A （000002.SZ）、绿城中国（3900.HK）、保利发展（600048.SH）、华发股份（600325.SH）、建发股份（600153.SH）。
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