房地产行业：房企十月销售平淡净融资规模有所好转- 工业快报

　　百强房企销售：单月同比降幅扩大，操盘延续合作趋势。

　　10月房企销售数据低于前期预期，销售复苏节奏再度放缓，市场持续边际向下，主要系：1）多地散点式爆发疫情，导致消费者购房积极性下降，同时对房价和房地产市场的悲观预期，带来置业意愿再次走弱，多数购房者持续处于观望状态，成交情况并不理想；2）房地产市场热度自然向下，行业仍处于下行区间。我们预计如果未来没有强有力的刺激，市场很难有一定程度的企稳，并将继续维持下行趋势。

　　政策方面，我们认为“930”政策真正的需求刺激有限，对于预期的作用以及积极信号的释放或大于实际拉动效果。首先从重要性来看，该新政是除了银保监会、央行金融体系之外，中央部委出台的一项非常重要的自上而下的政策。其次从紧迫性来看，该政策选择在9月底而非会议结束后出台，说明对于全国房地产市场而言，出台强有力政策的是非常紧迫且必要的。最后从部委出台口径来看，“930”新政由国税总局和财政部出台，体现了国家对房地产行业的呵护。考虑到居民对于收入和房地产市场的悲观预期，我们认为市场的根本性扭转须依靠全国性政策支撑以及信心和预期的修复，一系列政策能否对房地产销售起到决定性支撑作用仍待观察。综合来讲，目前房地产市场热度还处低位，整体信心依旧偏弱，行业需要更多政策“组合包”，以量变形成质变的方式推动销售复苏。我们认为当前房地产市场的问题不是一个单维度的问题，而是房产体系的问题，出台的相关政策需要时间传导和迭代才能发挥效果，同时未来政策依然有一定放松空间，包括放松核心城市限购限贷政策、加大对房企拿地、融资等方面的支持力度等。

　　融资：融资规模同比改善，平均期限缩短。

　　2022年10月房企境内外债券融资规模418.24亿元，环比下降28.7%，同比上升46.9%，同比增速为今年4月后首次转为正增，主要系去年10月债券市场受到典型房企债务违约的影响发债总额基数较低。其中，境内债发行389.6亿元，同比增长112%，境外债发行28.61亿元，同比下降71.7%，境外债发行规模为年内第2低的水平，仅次于今年8月。10月境内债平均期限3.23年，环比下降2.2年，平均利率2.98%，较上月微增。境外债平均期限1.3年，环比下降0.8年，平均利率7.41%，相比9月上升66bp。境内债中，超短期融资券发行规模增加，公司债、企业债与中期票据发行规模下降，因而整体平均期限有所降低。境外债方面，远洋资本通过将南通星龙房地产开发有限公司50%的股权质押于受托管理人，成功发行了一期期限为2年、票面利率为10.75%的债券；此外朗诗绿色管理成功落实交换要约，并发行了一期本金总额为1.19亿美元、期限为1年，票面利率为6%的新票据。分企业性质来看，10月上市房企发行境内债222.63亿元，同比增长468%，整体规模仅略低于今年3月和7月（超过250亿元）。非上市房企发行规模167亿元，同比增长15.5%。境内债发行主体以国企央企为主，国企发行期限缩短，发行利率下行；民企和其他所有制企业发债47亿元，发债主体有万科和卓越商业等。10月有5家上市房企评级被下调，1笔境外债发生技术性违约，1笔境内债本息违约，逾期本金5亿元，6笔债券展期。

　　销售差异化愈发凸显，行业修复需要时间。

　　十月份百强房企销售再度转弱，行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失并未得到改善、购房观望情绪也愈加浓厚，叠加疫情反复再次扰动行业回暖节奏与复苏进展，企业整体的销售去化压力在进一步加大。我们认为需求不振主要源自于购房者对收入、市场本身及房价的悲观预期，预期修复需要政策带动。我们预计，未来若能出台一系列自上而下的全国性政策或者核心城市出台大的放松政策，房地产市场企稳的预期才会更强；此外也不排除未来将在现有政策的基础上进一步加大力度和频次。无论何种方式，要想真正走出困境，可能还需较长一段时间。

　　板块方面，当前房地产行业再度探底，基于当前脉冲式的市场销售行情，我们判断未来销售端的差异化将越发凸显，可能只有部分一二线核心城市（甚至部分二线核心城市的核心区域）能够保持较好的销售流速和去化，城市的分化将带动销售的分化，加之年内行业出清仍将继续，熬过低谷期的房企才有望收获行业回暖的红利，因此我们建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南山控股。

文章内容来自网络，如有侵权，联系删除、联系电话：023-85238885