《济南市物业管理条例》解读

《济南市物业管理条例》解读

一、立法背景

这件法规是紧扣中央和省市委决策部署，围绕改革发展大局，关注民生热点问题而确立的。

一是党委有要求。党中央对健全城乡基层社区治理体系有新的部署和要求，物业管理是基层社会治理的重要内容，物业管理能力直接影响基层社会治理水平。按照中央精神和省、市委要求，市人大常委会将制定物业管理条例确定为2020年立法计划中的调研项目，形成了专题调研报告。在调研论证基础上，市人大常委会主任会议通过并报经市委批准将该项目确定为市人大常委会2021年立法计划中的审议项目。

二是实际有需求。物业管理存在的问题，既有物业管理处于起步阶段各方面存在认识上不足的原因，也有政府监管依据不足等原因。因此，通过地方立法创新制度设计，细化补充衔接上位法规定，破解我市物业管理中的难题，保障物业管理各方的合法权益，构建基层社会治理格局，显得必要而迫切。

三是群众有诉求。满足群众对美好生活的向往是我们立法的奋斗目标和动力源泉。群众对物业管理立法提出了强烈诉求，亟待厘清广大业主与物业服务企业等各方权利义务，明确政府及其有关管理部门和基层社会组织的权力责任，解决群众最关心最现实的利益问题，通过立法为群众获得感、幸福感提供坚实的制度保障。 

二、立法过程

 2021年4月市人大常委会对市人民政府提请的《济南市物业管理条例（草案）》初次审议后，利用人大网站、网络媒体、人大代表履职平台、书面发函等方式广泛征集各方面意见，召开业主、物业企业、业主委员会、专业经营单位、人大代表、政协委员、专家学者、政府部门及区县、街镇、居委会等多个层面的座谈会20余个。除这些常规做法外，市人大常委会经过三次审议，历时近一年，将这部法规作为“发展全过程人民民主”和党史学习教育“我为群众办实事”的重点项目，全方位实行开门立法。两次向社会公布法规草案及草案修改稿，公开向社会征求意见;一审后就业主权利保障和业主委员会法律地位问题，组织设立在大专院校中的立法服务基地开展专题研究，形成课题研究报告；专门增加会议，听取物业企业代表意见；两次书面发函，委托区县人大征集街道办事处、镇人民政府的意见建议；多次到历下区龙洞街道办事处转山西路社区立法联系点征求立法意见和建议，就具体问题深入多个物业小区“解剖麻雀”；赴外地市学习，借鉴先进城市立法经验。期间，人大常委会主要领导和分管领导多次听取修改情况的汇报，两次向省人大法工委进行专题汇报。从法规调研到审议通过再到获得批准，历时两年时间，体现了党委领导、人大主导、政府依托、群众参与的立法要求，充分吸收了实践经验和民众智慧，是“立法为民”理念的具体实践。

三、主要内容

条例从实际存在的突出矛盾和问题抓起，坚持权责一致、权利义务相统一原则，平衡把握各方利益关系，围绕公开信息、细化程序、规范服务、加强监管、保障权益等方面进行制度设计，维护业主和物业服务人的合法权益，推动基层治理水平的提高。

（一）对基础条件的保障作出规定

新建物业前期规划建设不到位，给交付入住后的物业管理带来了一系列问题。为从源头上保障物业交付前具有良好的基础条件保障，条例对物业管理区域的划分、物业服务用房的配置、业主共有部分的界定、物业承接查验等内容作出规范。

物业管理区域的划分涉及业主行使共同管理权的正当性问题，是业主行使权利的基础。为力求在源头上把物业管理区域划定的更科学合理，对物业管理区域划分的原则、程序、调整、信息录入、公示等作出规定。原则上建设用地规划许可证确定的红线图范围内，共有设施场地不能分割的，划分为一个物业管理区域。明确市区范围内的物业管理区域由市住房和城乡建设主管部门负责核准划定。

针对物业服务用房配置面积不够、配置分散不好使用等问题，对物业服务用房的配置比例、最低面积、配置条件、位置标注、设计审查等作出详细规定。明确住宅物业按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于一百平方米。其中，办公用房的面积按照千分之三比例配置，用于经营的面积按照千分之二比例配置，为业主自治提供资金支持；明确业主委员会工作用房应当从物业服务用房中安排，建筑面积不得低于二十平方米；明确自然资源和规划主管部门实施建设工程规划许可时，应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查，并在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积，在附图中注明其具体位置。

针对物业管理区域内哪些部分属于业主共有，在条例中明确了业主共有部分的具体内容。根据上位法规定，重大明确了不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等均属于业主共有的内容。同时规定：不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当将业主共有部分在不动产登记簿上登记为业主共有。

针对物业承接查验时业主不参与、竣工验收材料不完整、质保期内维修难等问题，强调建设单位的责任和义务，保障业主权益，减少后期物业纠纷。明确建设单位应当邀请一定数量的业主代表以及物业所在地的街道办事处、镇人民政府参加承接查验;对于承接查验发现的问题，应当在协议约定的期限内予以整改;对移交资料不全的，应当在区县住房和城乡建设主管部门规定的期限内补齐；逾期未补齐的，应当负责相应竣工图纸等资料的制作，费用由其承担。

（二）对业主大会召开难、业委会运行不规范问题进行破解

业主对其专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，权利的行使主要是通过业主大会和业主委员会的组织形式。针对社会各方面普遍提出的业主大会成立难、重要事项无法作出决定的问题，条例从以下几个方面作出规定：一是街道办事处、镇人民政府确实担负起组织、指导的法定职责。只要达到召开首次业主大会会议条件的，不管业主是否申请，其都应当及时组建业主大会筹备组。二是有关单位必须提供业主名册。街道办事处、镇人民政府有权要求建设单位、前期物业服务人履行配合责任，提交业主名册；对拒不提交的行为，由市住房和城乡建设部门纳入信用等级评价体系。同时，街道办事处、镇人民政府有权向不动产登记机构查询业主名册，不动产登记机构应当及时提供。三是筹备组发动业主协助筹备工作。对业主人数比较多的，筹备组应当以幢（楼）、楼栋单元等为单位，组织业主推选业主代表（单元长）或者招募志愿者，协助筹备组开展工作。四是主管部门提供示范文本。市住房和城乡建设主管部门应当为业主大会成立提供业主管理规约、业主大会议事规则、选举办法等示范文本。五是对业主的界定、投票权的计算、表决规则、表决方式、计票监票、表决结果公示等程序作出详细规定，为实际工作提供遵循。六是对经两次筹备组织召开业主大会会议但未选举出业主委员会的情形，设立临时物业管理委员会，继续推动设立业主大会并选举产生业主委员会。

业主委员会作为全体业主实施物业管理的常设机构，其履职是否规范到位，对物业管理活动起着关键性作用。针对现实中业主委员会运行不规范、履职不到位导致侵害业主利益的问题，从街道办事处（镇人民政府）确定候选人名单、选举产生向主管部门备案、建立财务管理等工作制度、列举当选后禁止的行为、明确资格的终止程序等方面进行规范，提高业主委员会工作水平和质量，维护业主合法权益。

（三）对规范物业服务作出规定

针对物业服务中纠纷较多的事项，强调了物业服务基本项目的内容，明确了物业服务人基本义务和禁止性规定。针对实践中物业服务信息公示不及时、不透明的突出问题，明确了物业服务人信息披露的具体项目，并要求物业服务人除在物业管理区域公示栏公示外，还要通过互联网方式告知业主。

针对群众反映强烈的物业费和物业服务质量问题，在国家实行前期物业管理制度的框架下，条例明确住宅前期物业服务合同执行政府指导价。同时，为尽早实现业主自行选择物业服务人的权利，体现业主意愿，条例中对前期物业合同的终止节点作出明示：建设单位与前期物业服务人订立的前期物业服务合同存续期间，业主大会或者业主依法共同决定选聘新物业服务人或者续聘前期物业服务人的，自新签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。此时，业主、业主大会委托物业服务人提供什么服务、达到什么标准、收取多少物业费标准，在新签订的物业服务合同中进行约定。物业服务人应当按照合同约定提供服务，业主应当按照合同约定支付物业费，这是物业服务得以良性运转的基础。对于逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，业主委员会可以公示未交费业主名单；拒不支付的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业服务人因不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，依法承担相应的违约责任。

针对物业服务中群众反映的“进门难”问题，规定物业服务人不得采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收各类物业费。

针对物业服务人“退出难”问题，规定了物业服务人的退出程序，并明确了新老物业服务人和业主委员会的交接程序。

（四）对物业使用与维护作出规定

为规范业主以及物业使用人的行为，明确规定了业主应当履行的义务；为确保按照规划用途合理、安全使用物业，明确了物业管理区域内禁止实施的十四项行为。

针对车位场地使用费、广告经营收入、物业服务用房租金等公共收入管理不规范、信息不透明、业主利益屡屡被侵占的现象，为保障业主对公共收入的知情权和支配权，规定任何单位和个人未经业主依法共同决定同意，不得利用业主共有部分进行经营；规定公共收入单独列账、独立核算、定期公示；规定公共收入按照业主大会或者业主共同决定的用途进行使用。

针对住宅专项维修资金使用不规范、公示不及时等问题，对维修资金的首期交存、专项用途、管理公示等作出规定，明确主管部门代行管理的，应当随时接受业主查询；业主大会自行管理的，业主委员会应当每年向业主发送对账单。

针对小区停车难、停车乱等问题，明确规划配建的车位应首先满足业主需要，优先投入使用；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的，由业主共同决定。

针对业主日常生活中存在的专业经营单位维修责任划分问题，规定供水、供电、供气等专业经营设施设备及相关管线移交相关专业经营单位后，由相关专业单位进行维修更新养护。

（五）对实行自行管理的方式作出规定

业主对共同事务的管理有两种方式，一种是选聘物业服务人提供服务，一种是业主自行管理。条例在对选聘物业服务人提供服务进行详细规定的同时，对业主实行自行管理予以细化，为实践中这一管理方式作出指引：一是由业主委员会、全体业主或者业主推选的执行机构组织日常管理；二是业主制定自行管理方案，明确管理期限、收费标准、信息公开、公共收入管理等重大事项；三是对电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护。

（六）对政府加强监督管理和服务作出规定

物业管理工作影响范围广，涉及部门多，需要加强配合，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作合力。按照政府组织领导、部门监督指导、街道办事处（镇人民政府）具体负责、社区指导协助的监督管理方式，对各方职责作出具体规定。对未按照条例规定履行相关职责的部门、组织及其工作人员，由上级主管机关或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关依法给予处分。

吸收疫情防控工作成果，规定街道办事处、镇人民政府应当组织落实上级政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务人开展工作，并给予物资和资金支持，物业服务人和业主应当予以配合。

从服务群众的角度出发，条例规定了主管部门建立完善全市统一的物业管理服务信息系统和电子投票系统，方便业主通过各种方式便捷地参与物业管理；建立信用等级评价体系，加强对物业服务人、建设单位的信用管理；制定业主大会召开、业主委员会选举相关示范文本，组织相关人员参加培训，为业主自治提供保障。

物业管理涉及千家万户，事关社会安定、百姓福祉。要加大条例的普法力度，在全社会营造办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的良好环境。