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核心观点
行业：重点城市销售延续复苏，土地溢价率小幅下滑。根据统计局数据，2023年1-2月，商品房销售额15449亿元，同比-0.1%，降幅较2022年12月收窄27.6个百分点，较2022全年收窄26.7个百分点；商品房销售面积15133万平方米，同比-3.6%，降幅较2022年12月收窄27.9个百分点，较2022全年收窄20.7个百分点。我们认为，销售修复主要是随着疫情扰动减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台，购房者的信心逐步重筑。从新房维度，30城商品房成交量持续复苏。
重点城市中，2023年截至3月25日，30城商品房成交面积3155万㎡，同比-1.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-10%、-4%、+3%、+19%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-2%、-3%、+4%。从二手房维度，样本8城交易势头依旧良好。2023年截至3月24日，样本8城二手住宅当周成交面积208万㎡，连续五周保持高位，当年累计成交面积1610万㎡，累计同比+91%，较2021年同期+3%，较2019年同期+57%。
拿地方面，2023年截至3月26日，100大中城市住宅类用地当周成交面积344万㎡，当年累计成交面积7657万㎡，累计同比-12%，较2021年同期-13%，较2019年同期+20%，较前期表现略显颓势。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率4.7%，低于往年同期，且较前期热度呈下滑趋势。
板块：3月跑输沪深300指数6.2个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌7.1%，跑输沪深300指数6.2个百分点，在31个行业中排27名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为8.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高34.8%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低18.5%。
投资策略：销售持续复苏，优选增长标的。2023年开年以来，地产基本面边际修复，销售降幅收窄，购房者的信心逐步重筑，竣工明显回暖，房企融资也逐渐改善。证监会、发改委均发文将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入REITs试点资产范围，利好持有大量优质购物中心的房企实现“投融管退”的最后一环，缓解资金压力。
尽管仍有政策放松预期，但销售的恢复速度是当下最核心的变量。当前阶段，重点城市销售持续复苏，地产板块投资应自下而上寻找增长标的。我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，4月组合推荐越秀地产、华润置地。
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