《潍坊市市区房地产用地供应管理办法》政策解读

　　2017年10月20日，市政府办公室正式印发了《潍坊市市区房地产用地供应管理办法》，该办法是我市房地产用地管理的一大“新政”，在房地产用地供应方面有不少“新动作”，现就该办法解读如下： 

　　一、制定背景 

　　为贯彻落实上级和市委、市政府关于房地产工作的决策部署，加强和改进市区房地产用地供应管理，建立规范高效公开透明的供地程序，进一步促进我市住房用地有效供给，探索建立房地产调控长效机制，提升房地产开发建设品质和城市形象，实现房地产业与棚户区改造、高端产业、高端地产和重大基础设施等挂钩，加强产业间良性互动，促进全市房地产市场持续平稳健康发展，根据国家、省有关法律、法规及政策规定，结合我市实际，起草制定本办法。 

　　一、《办法》的主要内容 

　　本办法共六部分，23条，主要从建立政府主导的土地熟化机制、加强供地计划管理、强化规划条件管控、合理评估定价、规范供地方案审批、严格出让管理6个方面进行了规范。 

　　（一）建立政府主导的土地熟化机制。规定了土地熟化适用范围，明确了市、区政府（开发区管委会）为土地熟化工作的责任主体；规定任何单位和个人不得私自允许社会资本方和自然人提前介入和参与土地熟化，不得预先确定开发企业；提出建立土地收储基金，为土地熟化提供资金保障。通过建立公开、公正、透明的土地市场，有效地显化土地市场价值，用土地收益反哺高端产业项目和重大民生项目，形成房地产业与其他产业的良性循环。 

　　（二）加强供地计划管理。从测算用地需求、确定供地总量及发布实施三个方面规范年度供地计划编制程序，加强市区房地产用地出让统筹管理，将供地计划与棚户区（城中村）改造项目挂钩，根据市场需求量合理确定供应规模，保证房地产用地供应平稳有序。 

　　（三）强化规划条件管控。明确提出任何单位和个人不得允许开发单位提前介入规划条件核提，规定了要严格审批规划条件，加强容积率管控，推行片区综合开发，合理划定地块，严格控制零星地块开发，引导建设高端地产项目，提升城市品质。 

　　（四）合理评估定价。规定了市级建立评估机构库，规范评估行为，合理确定土地出让的起始价格，由区级委托评估并提出建议，市级集体研究后，提交市政府组织集中会商研究确定，切实加强各区（开发区）房地产用地价格的统筹管理。 

　　（五）规范供地方案审批。规定了市区房地产供地工作实行市级审批、区级供地、分级负责的办法，从制定供地方案、市级审查审批和组织供地三个方面严格规范供地方案审批程序，明确审批时限，提高审批效率。 

　　（六）严格出让管理。规定了由市国土部门根据市场状况定期发布出让公告，区级组织公开出让，提出探索实行“限地价、竞配建”的方式加强房地产调控，同时还明确了土地出让价款的缴纳方式及违约处罚措施，规定要严格建设周期，加强诚信体系建设。 

　　办法适用于奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区（含经济区）范围内住宅用地、商住综合用地的供应和改变土地用途、商住比例调整等，高新技术开发区、滨海经济开发区、综合保税区、峡山生态经济开发区参照本办法执行。 

　　二、主要政策亮点解读 

　　（一）政府主导土地熟化。政府建立土地收储基金，负责完成土地出让前的相关熟化工作，社会资本方和自然人不得私自提前介入，不得预先确定开发企业，已经参与的，由属地政府负责补偿。 

　　（二）实行“四个统一”，加强市级统筹。一是市级统一确定供地计划；二是市级统一建立储备机构库；三是市级统一确定起拍价格；四是市级统一发布出让公告。 

　　（三）强化规划条件管控。单宗房地产用地出让面积不低于50亩，住宅用地地上容积率不高于2.5，已供未开发土地改变土地用途或上调容积率的，收回重新出让。 

　　（四）改进出让方式。灵活确定房地产用地竞价方式，探索“限地价、竞配建”等方式出让土地，严防高价地扰乱市场预期。 

　　（五）提高竞买资金条件，防止非理性竞争。一是提高竞买保证金比例。竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到50%。 二是缩短土地出让价款缴纳时间。土地出让价款2亿元（含）以内的，应在成交确认书签订之日起30日内全部缴清；土地出让价款为2亿元以上的，应在成交确认书签订之日起60日内缴清。