《烟台市区地下空间建设用地管理暂行规定》解读

　　随着城市经济的发展，城市地下空间的开发利用越来越受到社会重视，需求量越来越大。2007年10月1日起施行的物权法明确规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，为地下空间的土地供应提供了法律依据。目前我市地下空间开发利用管理不能适应新形势的要求，地下空间建设用地的产权关系不明确，按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，如果地下空间开发利用项目不能办理房屋、土地登记，将难以保障投资人合法权益，势必影响投资者的积极性，需要政府给予积极引导和大力支持。为了合理引导、积极促进我市地下空间的开发利用，实现城市建设地上地下空间协调发展，对地下空间的开发利用予以规范，十分必要。

　　《烟台市区地下空间建设用地管理暂行规定》适用于芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、经济技术开发区、高新技术产业开发区以及昆嵛山国家级自然保护区国有土地范围内地下空间开发建设的用地审批和管理。本《规定》出台主要是为了促进城市规划区内可以开发使用的公共空间的地下建设以及管理，地下空间建设较之地面建筑具有建设投资大、对土地改变大等特点，更加需要确保建设的科学性、合理性。因此，根据烟台市目前的实际情况，在适用范围方面不宜定得过宽，《规定》中明确将适用范围限定在城市规划区范围以内的地下空间。但是也规定各县、市可以参照本规定执行，给各县市的地下空间建设用地管理提供一个参考。

　　三、主要内容

　　1.明确了地下空间建设用地使用权的取得方式。《规定》第五条规定“地下空间建设用地使用权根据不同情形可以采用以下方式取得:

　　(一)单建地下建设项目的，根据该地下建设项目土地用途确定地下空间建设用地使用权取得方式。鼓励利用市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地开发地下建设项目；(二)结建地下建设项目的建设用地使用权取得方式与地表一致;(三)原土地使用权人利用自有用地开发建设地下空间的或与城市地下公共交通设施配套同步建设、不能分割实施的经营性地下空间可以协议出让地下建设用地使用权;(四)地下空间建设项目符合国家规定的划拨条件的，可以采用划拨方式提供地下空间建设用地使用权;(五)用地单位利用自有土地进行地下空间建设，面向社会提供公共服务的地下停车库、位(不包含住宅小区配套停车场)的，可以划拨方式供地，但不得进行分割转让、销售或长期租赁。”

　　2.明确了地下空间建设用地使用权的审批程序。《规定》对结建、单建地下空间建设项目的审批作了明确规定，同时对划拨方式以及出让方式取得地下空间建设用地使用权的审批也作出了明确规定。

　　3.明确了地下空间建设用地使用权出让金的收取。《规定》第八条对用于商业、办公、旅游、娱乐等经营性用途的地下空间，公开出让的商服、住宅用地，工矿仓储项目以及参照工业用地价格进行评估的其他用途的用地项目使用地下空间仍用于同类型用途的出让金的收取都作了明确规定。同时为了鼓励地下空间的利用，规定了基准地价未覆盖区域，结建地下建设项目建设用地使用权不再收取土地出让金。

　　4.明确了地下空间建设用地使用权使用年限。按照地下空间建设项目的土地用途，依法确定相应的地下空间建设用地使用权出让年限。结建地下建设项目建设用地使用权出让终止年限不超过地表建设用地使用权出让终止年限；地下停车场建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。

　　5.对地下空间建设用地使用权的登记管理作了规定。首先明确地下空间建设用地使用权及其建筑物的不动产登记管理按照《不动产登记暂行条例》的有关规定执行。这是一个基础性的规定。在这个基础上，又规定了地下空间建设用地使用权实行分层登记，即将地下每一层作为一个独立宗地进行登记。对于地下停车场作了创新性的突破，即“对结建的地下车库(位)，其地下空间土地用途按该地表建筑物的主要用途确认，并在不动产权证书上注明‘地下车库(位)’。”

　　《烟台市区地下空间建设用地管理暂行规定》已于2017年5月23日由烟台市国土资源局印发，《规定》的出台，首次通过法规形式明确了开发地下空间可取得地下建设用地使用权，将对我市规范并鼓励地下空间开发提供积极的法制保障。