旬邑县廉租住房和公共租赁住房并轨管理实施细则

失效

各镇人民政府,街道办，园区管委会，县政府各工作部门、直属机构：

  《旬邑县廉租住房和公共租赁住房并轨管理实施细则》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

     旬邑县人民政府 

2015年7月20日 

第一章  总  则

第一条  为了进一步加强廉租住房和公共租赁住房并轨管理，确保我县已经建成的廉租住房和公共租赁住房高效使用，结合我县实际，特制订本实施细则。

第二条  本细则适用于我县政府投资建设的公共租赁住房和廉租住房（即两房并轨后的租赁型保障房）的管理、维修、设施更新、租赁补贴、物业服务补贴、投资补助和配售配租等相关工作。

第三条  坚持“统筹房源、梯度保障、租补分离、市场定价”的原则。统筹房源是指将廉租住房和公共租赁住房统称为租赁型保障房，实施并轨管理；梯度保障是指根据住房保障对象的家庭收入情况实施分档补贴；租补分离是指房屋产权所有人或其委托的运营管理单位向保障对象收取房租，政府定期向保障对象发放租金补贴；市场定价是指按照略低于同区域、同地段商品房的市场租金价格，确定租赁型保障房租金标准。

第四条  任何组织和个人对违反本细则的行为都有权进行举报。县住房和城乡建设部门接到举报后，依照规定及时核实处理。

第五条  各镇、街道办、社区要摸清本辖区内中低收入住房困难家庭底数，按照保障对象家庭人口、收入、住房、财产等变化情况加强准入、退出动态管理。

第二章  建设管理

第六条  积极探索推行以改建、收购、长期租赁等方式，或通过直接投资、实物参股，委托代建等形式引进社会资本、企业等社会力量，提高民间资本参与租赁型保障房建设的积极性。

第七条  租赁型保障房所涉及的原廉租住房和公共租赁住房建设标准不变；申请中、省补助资金的方式不变；享受的各项优惠政策不变；县级配套资金标准不变。

第八条  项目选址要充分考虑保障对象在就业、就学、就医等方面的需求，统筹规划，合理选址，将项目优化安排在交通便利，市政基础设施和公共服务设施相对完善的区域。

第九条  在配套设施建设上，按照“市政基础设施、公共服务设施和租赁型保障房项目同步规划、同步建设、同步投入使用”的要求，加大租赁型保障房小区及周边配套设施建设力度，为保障对象提供良好的居住条件和公共服务。对已入住的租赁型保障房小区配套设施未建设到位的，要充分利用现有资源，创造条件，为住户提供便利舒适的生活环境。

第三章  资产管理

第十条  县保障性住房管理中心负责租赁型保障房的资产管理工作。同时负责日常房源分配、租金收取与缴纳、租赁补贴发放及物业管理工作。

第十一条  县保障性住房管理中心应建立健全租赁型保障房资产管理、使用、监督检查制度。同时建立健全项目基础档案。资产价值按建设成本进行初始计量。建立健全购建、划转、销售安置和结存住房管理制度。

第十二条  租赁型保障房建设成本按独立项目或小区进行核算，并按住宅和非住宅分类办理资产结转。行政及国有企事业单位投资建成的租赁型保障房产权属国家所有，政府与私企共同建成的租赁型保障房资产为国家与企业共同所有，房屋产权属国家和项目建设企业共同所有。

第十三条  以出租方式运营的租赁型保障房形成的收入，按政府非税收入办法管理。实行“一票控费”，收支两条线，全额缴纳县财政。

第十四条  租赁型保障房配售时，县保障性住房管理中心对出售减少的资产按账面价值下账，出售资金全额上缴县财政，用于偿还贷款及其他渠道争取的建设资金。县保障性住房管理中心在保障性租赁住房建设借款本息等偿还完毕前，不得留存收益。

第四章  保障对象

第十五条  租赁型保障房供应对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工、外来务工人员中的住房困难者。

申请家庭成员中已享受保障性住房政策或者已作为其他家庭成员参与保障性住房申请人员的，不得再次参与申请。

第五章  保障方法及保障标准

第十六条  实行梯度保障。根据保障对象家庭收入情况，合理确定补贴标准，实施分档补贴、梯度保障。同时，根据其家庭收入的变化情况，每年对保障对象的补贴标准进行调整。

第十七条  推行租补分离。县保障性住房管理中心向保障对象收取房租，并根据核准后的补贴比例，按季度向住房保障对象核发租赁补贴。

第十八条  保障标准：（1）保障对象属低保户的按房屋租金的80%发放租赁补贴，属低收入户的按房屋租金的70%发放租赁补贴，属中等以下收入户的按照房屋租金的30%发放租赁补贴。

（2）低收入家庭收入线，根据《陕西省城市低收入家庭认定事实办法》（陕民发〔2009〕57号）规定，按照当地低保家庭收入线的1.5倍以下确定。

（3）中等偏下收入家庭收入线，按照当地城镇居民家庭人均可支配收入的80%以下确定。

第六章  申请及审核、配租流程

第十九条  申请人应如实提供以下材料：

（1）申请家庭或个人的书面申请（申请家庭应推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人）。

（2）家庭成员户籍证明和身份证明。

（3）婚姻状况证明：已婚人员提供结婚证明；未婚人员提供未婚证明；离异人员提供离婚证明。

（4）收入证明：申请人属行政事业单位在编人员的，由所在工作单位出具证明；属退休人员的，由社会保险机构出具按月领取养老金证明或由原工作单位出具证明；属城镇待业人员的，由户籍所在地政府或街道办出具证明；属新就业职工和外来务工人员的，由用人单位出具劳动合同证明。

（5）住房状况证明：申请人及家庭成员中有工作单位的，由工作单位出具住房情况证明；无工作单位的，由居住地镇人民政府（街道办事处）出具住房情况证明；有租、借住合同或证明的，提供租、借住合同或相关证明。

（6）属烈军属、残疾人的，提供相关证明。

（7）有重大疾病的，提供二级以上医院出具的诊断证明。

（8）引进的特殊专业人才由县人社部门出具相关证明。

（9）省部级以上劳模、英模提供相关证书。

（10）荣立二等功以上的复转军人提供相关证书。

（11）大中专院校及职校毕业生提供毕业证书。

（12）城市和国有工矿棚户区改造、城中村改造、移民搬迁和工业园区建设过程中的转移人口，在提交以上相关材料的同时，提供相应管理机构书面确认意见。

（13）其他相关材料。

以上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书或合同的提交复印件，并提供原件核对。

第二十条  申请。（1）申请。申请人向户籍所在地社区、园区管委会提出申请。申请人为外来人员的由本人向住地社区提出申请。未设社区的，申请人可直接向住地镇人民政府提出申请。

（2）受理。申请人所在地社区、园区管委会应及时受理申请材料，并将符合条件的申请材料报送所属镇人民政府（街道办事处），同时公示申请人名单。

（3）初审。镇人民政府（街道办事处）对申请材料进行审查，对申请人的家庭收入、住房状况等是否符合规定条件进行认定，并将符合条件的家庭报县保障性住房管理中心进行复审。

（4）公示。镇人民政府（街道办事处）在申请人户籍所在地、居住地或工作单位将审核结果公示15日，公示内容包括申请人姓名、收入、住房等情况。对不符合保障条件的，书面告知申请人，并说明理由。

（5）复审。县保障性住房管理中心对公示期满无异议的申请予以核准。核准结果在申请人户籍所在地、居住地或工作单位公示15日，并在电视、政府网站等媒体上公开。公示期间举报或反映有问题、经查实不符合条件的，材料退回原单位，并说明理由。

第二十一条轮候。经公示无异议的进入申请人轮候库。

第二十二条  配租。县保障性住房管理中心将配租房源的类别、户型、数量、地点等相关信息在媒体上适时公布。按照房源类别和轮候情况，实行公开、透明摇号配租。

第二十三条  签订合同。经摇号取得租赁型保障房的保障对象，在接到通知后，携带本人身份证件到指定地点签订《旬邑县租赁型保障房租赁合同》，合同期限为1年。对无特殊情况，且在规定时间内未签订租赁合同的，视为自动放弃。

第二十四条  县保障性住房管理中心应按照工作流程，建立社区（单位）、镇（街道办）、县三级统一的租赁型保障房档案、信息服务平台，实现信息公开、透明，接受社会监督。

第七章  租售管理

第二十五条  租赁型保障房租金收入由县保障性住房管理中心统一收缴后，全额缴纳县财政租赁型保障房专户，县财政在租金收入中按照30%、70%、80%的比例提取租赁补贴，返还县保障性住房管理中心，由县保障性住房管理中心核准后发放给保障对象。

第二十六条  县保障性住房管理中心建立租赁型保障房租金收缴管理系统，分小区细化管理，完善租赁型保障房租金收缴制度，提高租赁型保障房的入住率和租金缴纳率。

第二十七条  旬邑县租赁型保障房出售价格由县住建局、县财政局、县国土局、县审计局、县监察局负责，对租赁型保障房综合造价进行核定，去除土地成本价后确定，报县政府同意后实施。所得收益专项用于租赁型保障房建设、管理及偿还贷款本息等，并实行收支两条线管理。

第八章  维修管理

第二十八条  为保证国有资产的保值完整，提高和保持房屋完好率，延长租赁型保障房的使用寿命，建立租赁型保障房物业专项维修资金专户，专项用于租赁型保障房物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

第二十九条  由县保障性住房管理中心负责，按照专项存储、专款专用、政府监管、公开透明的原则，对租赁型保障房物业专项维修资金进行管理使用。

第三十条  按照国家《住宅专项维修资金管理办法》，县租赁型保障房的首期物业维修资金按照每一个小区房屋建筑安装成本造价5%/㎡的标准计算总费用,从每年的房租费中提取30%，直至足额收齐。租金收入不足的列入县财政预算。

第三十一条  租赁型保障房物业维修资金按照《保障性租赁住房维修资金使用规则》、《保障性租赁住房维修制度》、《保障性租赁住房维修程序》进行审批。由小区物业公司制定维修方案，县保障性住房管理中心审核确认后，支取维修资金，并对资金使用情况进行备案。工程完工后，由县保障性住房管理中心、小区物业公司、施工方共同签署竣工验收报告。

第九章  退出管理

第三十二条  各镇人民政府、城关街道办事处、社区、园区管委会和相关部门要明确责任，做好日常受理、年审和退出管理工作，根据签订的租赁合同时限，对保障对象家庭人口、收入、住房、财产等变化情况进行年审。年审一般定在租赁合同期满前2个月以内进行，对在年审中不再符合保障条件的对象，报县保障性住房管理中心核准后予以清退。

第三十三条  县保障性住房管理中心根据保障对象的家庭收入增长变化，按规定每年调整租金档次，直至不再补贴，实现柔性退出。对于已分配租赁型保障房的保障对象，其家庭收入增长后超出保障标准的，原则上予以退出。对于个别暂时无力购房的家庭可给予一年缓冲期，缓冲期内房屋租金按标准全额收取，政府不再补贴。

第三十四条  享受租赁型保障房配租和租金补贴的对象有下列情况之一的，由县保障性住房管理中心作出取消保障资格的决定，收回租赁型保障房。

1、虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入、住房、财产等情况取得保障资格的；

2、违规出售、出租、出借或者擅自改变住房用途、擅自调换且拒不整改的；

3、无正当理由连续6个月以上未在租赁型保障房居住的；

4、无正当理由连续6个月以上未缴纳租赁型保障房租金的；

5、家庭收入、人口、住房、财产等情况发生变化、不再符合保障性条件的；

6、破坏或擅自装修拒不恢复原状的；

7、在租赁型保障房内从事违法活动的；

8、保障对象购买其他住房的；

9、其他违反租赁型保障房租金补贴政策规定的。

第三十五条  县保障性住房管理中心作出取消保障对象资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，并说明理由。当事人对取消资格决定有异议的，可按照规定向县保障性住房管理中心申诉，当事人无异议的，应当在1月内退回住房。

第三十六条  对退出房源实行统一准入管理，优先解决城市和国有工矿棚户区改造、城中村改造、移民搬迁和工业园区建设过程中转移的，符合保障条件的申请对象和城镇低收入住房特殊困难家庭，随后依次解决其他轮候保障对象，从退出到准入一般不超过3个月。

第十章  物业管理

第三十七条  租赁型保障房小区实行社会化物业管理。按照区域、规模，实行分类管理。对规模较小、相对分散的租赁型保障房小区，实行内部兼管或成立小区管委会的方式，实行自主管理。对规模较大的租赁型保障房小区实行市场化管理，由保障性住房管理中心委托或以公开招标的方式，确定物业运营机构负责日常管理。鼓励物业服务企业在同等条件下，优先聘用小区内有劳动能力的保障对象从事物业服务工作。

第三十八条  县保障性住房管理中心应加强租赁型保障房物业管理工作，建立健全物业服务管理制度，提高服务质量，规范物业服务行为，明确责任，发挥优势，创造条件，营造和谐文明小区。

第十一章  资产处置

第三十九条  租赁型保障房的出售、出让、转让、报废等由县住建局提出申请，报县人民政府批准，并报市保障性住房管理中心备案后实施，收入纳入县财政租赁型保障房资金专户，专项用于租赁型保障房建设运营。

第四十条  县保障性住房管理中心根据县政府资产处置事项批复，办理产权变更和账务处理。

第十二章  监督管理

第四十一条  县财政局要加强对专项资产的监督检查，每年第一季度对上一年度租赁型保障房资产使用情况进行专项检查。

第四十二条  县审计局要加强对租赁型保障房资金投向及资产管理情况的监督。县保障性住房管理中心应主动接受监督，并按照县财政局要求，定期对房屋资产运行管理情况进行分析。

第十三章  附  则

第四十三条  本细则自发布之日30日后施行。

第四十四条  本细则由旬邑县住房和城乡建设局负责解释。