关于印发《武功县农村“房地一体”确权登记颁证实施办法》的通知

《武功县农村“房地一体”确权登记颁证实施办法》已经县政府同意，现印发给你们，请认真抓好落实。  

武功县人民政府办公室

2022年4月2日

武功县农村“房地一体”确权登记颁证实施办法

第一章   总   则

第一条 为全面、快速、规范推进我县农村房地一体确权登记发证工作，保护农村集体经济组织和农民的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》和《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）、省国土资源厅《关于加快推进“房地一体”宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》（陕国土资登发〔2018〕14号）及陕西省自然资源厅办公室《关于进一步加快“房地一体”宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》（陕自然资办发〔2019〕42号）等法律、法规以及文件精神，结合我县实际，制定本实施办法。

第二条 本办法适用于全县集体土地范围内符合登记发证条件而未登记的农村宅基地、集体建设用地及地上建筑物、构筑物。

第二章   工作原则

第三条 严格遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致、一户一宅、依法自愿的原则。

第四条 严格按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记操作规范（试行）》等法律法规、规章和相关政策，做到“权属合法、界址清楚、面积准确”，规范调查，依法登记，严禁通过不动产登记将农村违法用地合法化。

第五条 对宅基地“一户多宅”、超占面积、缺少权属来源材料、权利主体认定等问题，按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）等文件要求，因地制宜、积极稳妥化解历史遗留问题，切实维护群众的合法权益。

第三章   权利主体认定和“一户一宅”政策执行

第六条   农村房地一体不动产登记工作权利主体认定和“一户一宅”政策执行，遵从以下规定：

（一）宅基地使用权及房屋所有权申请确权登记的主体原则上以户为单位登记。由家庭成员共同签署书面授权委托书后确定一名登记申请人申请登记，家庭成员作为不动产共有人（以公安户籍登记材料为准），记载在不动产登记簿中，不动产权证书备注“共有性质和共有人”；

（二）村民进城购房后，其户籍关系未迁移，仍属本集体经济组织成员身份的，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记；

（三）1999年5月6日前，原本集体经济组织成员，后转为非农业户口居民（含华侨），原在本集体经济组织合法取得的宅基地及房屋，且房屋产权没有变化，经本集体经济组织出具证明并公告无异议后，可依法确权登记。在不动产登记簿和不动产权证书的附记栏注明“该权利人为非本集体经济组织成员”；

（四）原本集体经济组织成员，因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等情形发生正常户籍关系迁移成为非本集体经济组织成员，原合法取得宅基地并已建房的，可由集体经济组织出具证明后予以确权登记，在不动产登记簿和不动产权证书的附记栏注明“该权利人为非本集体经济组织成员”；

（五）已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占有宅基地的，经本集体经济组织同意，可以按规定确权登记，在不动产登记簿和不动产权证书的附记栏注明“该权利人为原本集体经济组织成员住宅的合法继承人”；

（六）农村女性或男性一方，因婚姻关系离开原集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

因婚姻关系在其他集体经济组织生产生活的，但户籍仍在本集体经济组织的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地建房，在双方集体经济组织出具证明后按规定申请确权登记。

离婚、丧偶后继续在本集体经济组织生产生活的，与其他集体经济组织成员享有同等的宅基地使用权，对其取得的宅基地及房屋应当依法确权登记；返回原籍生产生活且放弃原配偶所在地宅基地的，对其在原籍重新取得的宅基地及房屋应当依法确权登记。

第七条 本办法所称的“户”，原则上以公安部门户籍登记的户为准，并由村（居）委会、镇办确认。

农村居民一户只能拥有一处宅基地。

符合下列条件之一的，也可按户申请确权登记：

（一）第二轮土地承包时，已经与集体经济组织签订了土地承包经营合同单独承包土地的；

（二）已婚且已分家单独居住生活的；　　

（三）未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住生活的;

（四）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

（五）双方户籍均在本集体经济组织，离异后无房一方再婚且配偶无房的，再婚后可为一户。

第四章   权属来源认定

第八条 经依法批准的宅基地，可用当时的用地批文作为土地权属来源证明材料进行确权登记。

对于缺少权属来源材料及规划手续的宅基地，经组认可、村(社区)初审、镇办审定三级确认后，进行确权登记。

第九条 除住宅外的其他集体建设用地，按以下规定依法确定集体建设用地使用权：

（一）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（村）公益事业和公共设施，依据当时的土地批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

（二）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（村）公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

对于缺少权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，经所在村委会认定属于合法使用的，经村委会公告30天无异议或者异议不成立的，经镇办审核，报县人民政府批准后予以确权登记。

第十条 宅基地上房屋的权属来源，按房屋建设时间，应分别提供以下权属来源证明材料。

（一）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建的，按批准的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积进行确权登记；

（二）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后至2008年1月1日《城乡规划法》实施之前占用宅基地建房的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料，按批准的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积进行确权登记。

（三）2008年1月1日《城乡规划法》实施之后至2019年12月31日前占用宅基地建房的，应由村民委员会公告15天无异议或者异议不成立，经镇办审核后，按审核结果办理确权登记。

第五章   其他问题处理

第十一条 新型社区建设或因土地整理复垦、地质灾害避让、易地扶贫搬迁等原因拆迁后异地安置上楼的，符合有关政策的，在退出原使用的宅基地的前提下，可参照城市房地产登记技术标准办理农村房屋不动产登记。

第十二条 对于农村不动产登记涉及继承、分家析产、婚姻变化等问题，应首先采取调解方式处理，同时可综合运用司法公证、律师鉴证等方式解决。

第十三条 对于符合农村一产（种养业）、二产（农产品加工业）、三产（服务农村农业的科技、商务等）融合发展要求的农村宅基地混合用途占用的土地，符合“一户一宅”的，原则上按宅基地用途认定。农村集体经济组织成员将现有宅基地及房屋适当用于生产经营的，按照原批准的宅基地范围、面积和用途进行确权登记。

第十四条 原乡镇企业或村办企业因破产、关停等不再使用集体土地的，应当按照《土地管理法》第六十六条规定，由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准后收回集体建设用地使用权。若原乡镇企业或村集体企业因破产、兼并、改制等导致集体建设用地使用权发生转移，现用地单位继续占用且未改变批准用途的，可以提交集体建设用地使用权转移的材料办理转移登记。若现用地单位继续占用该地块且经批准改变土地用途的，申请人还应当提交有批准权的人民政府或主管部门的批准文件等材料。

第十五条 农村集体经济组织对“五保户”实行相关救助政策时，双方有抚养协议的，按抚养协议处理。没有抚养协议的，“五保户”在世的，确权给“五保户”;“五保户”离世后，遗嘱继承人或法定继承人要求继承的，按继承处理，由镇办、村、组出具确认手续；未涉及继承的，归所在农村集体经济组织所有。

第十六条 公路用地建筑控制区、铁路线路安全保护区、架空电力线路保护区、河道管理范围线、生态保护红线、农村土地承包经营权范围线、永久基本农田范围线、未经批准占用耕地建房、拆旧复垦等禁止范围线内未经批准擅自占用土地修建住宅的，原则上不予确权登记，但取得相关部门同意办理的批复文件的除外。

第十七条 以建筑物垂直投影划定宗地，宗地面积大于批准面积的，在宗地图上以实际的垂直投影构建宗地层面，在确定确权登记面积和范围后，在宗地图上标示超占位置，超占位置按照屋檐、阳台、建筑主体的顺位，在宗地图左下角标记“登记面积…平方米，屋檐超占…平方米，阳台超占…平方米，主体超占…平方米”等字样。

超占面积在3%以内的，宗地图上以文字标记说明，无需标示具体位置。

第十八条 有下列情形之一的，不予登记：

（一）存在尚未解决的权属争议；

（二）违法占地、违法建筑行为尚未处理或正在处理的；

（三）不能提供合法有效的权属来源证明、身份证明、其他申请材料的，或申请登记的证明文件、调查资料与实地查看情况不一致的；

（四）已异地安置(含移民搬迁)或批准新建，应当拆除或承诺拆除的原宅基地及农房，以及原住房纳入土地置换项目规划未复垦的；

（五）宅基地及农房产权已被依法征收、没收或收回，原权利人提出土地权利初始、变更登记申请的；

（六）除继承和在1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前，经依法批准合法取得的宅基地外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权及房屋所有权登记的；

（七）城镇居民非法在农村购买和建造住宅申请宅基地使用权及房屋所有权登记的；

（八）因依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利登记的；

（九）农村村民非法买卖或转让宅基地的；

（十）房屋存在严重安全隐患的；

（十一）已列入新农村社区建设、城中村改造、土地复垦范围内的；

（十二）属于违章建筑或临时性建筑的房屋；

（十三）一户多宅的，只能选择其中一处合法的宅基地确权登记，达不到分户条件的其余宅基地不予登记；

（十四）不符合村组规划的；　　

（十五）属于国家已征用土地或实施规划须拆除范围内的房屋；

（十六）非本集体经济组织成员购买、互换、赠予、自建住宅的；

（十七）宅基地及其房屋已经易地新建，应退未退、应拆未拆的;

（十八）房屋已坍塌二年以上或自行灭失并未恢复使用的宅基地；

（十九）农村村民出卖、出租或赠与住宅后再建的；

（二十）公路拓宽改造被拆迁户继续占用原临路宅基地应腾退的；

（二十一）易地建房的，危房改造户原宅基地应腾退未腾退的；

（二十二）乱占耕地建房，认定违法的；

（二十三）法律、法规规定其他不予登记的情形。

第六章   面积标准的确定

第十九条 对有合法权属来源资料的宅基地，按照批准面积进行确权登记。

第二十条 对于未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

（一）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，在该条例实施后至今未扩大用地面积的，无论是否超过其后当地规定的面积标准，均按现有实际使用面积进行确权登记；

（二）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房的，由村委会出具至今未扩建、翻建且未分户的证明后，按实际面积进行确权登记。

（三）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，符合规划但超过规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。超占面积可在不动产登记簿和不动产权证书的其他状况栏注明“本不动产批准拨用宅基地面积XX㎡，另有集体建设用地面积XX㎡，超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照县政府规定的面积标准重新进行确权登记。”

（四）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，原为本村集体经济组织成员，后转为非农业户口居民（含华侨），其合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，在该条例实施后至今未扩大用地面积的，可按实际使用面积进行确权登记。

（五）1982年《村镇建房用地管理条例》实施后至1999年《中华人民共和国土地管理法》修订实施时止，原为本村集体经济组织成员，后转为非农业户口居民（含华侨），其合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积进行确权登记，在不动产登记簿和不动产权证书的其他状况栏注明超过批准的面积。

（六）历史上因合法转让、赠与取得的房屋而占用宅基地的，宅基地面积超过当地规定的面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的规定进行确权登记。

第七章   责任分工

第二十一条 各镇办、各有关部门各司其责，密切配合，共同做好全县农村房地一体不动产登记工作。

（一）县自然资源局负责全县农村房地一体确权登记发证工作，制定农村房地一体调查确权登记的有关规范和制度规定；编制工作方案；负责任务分解、业务培训和指导工作；负责调查成果审核、确权登记发证和档案整理、装订、入库等工作。

（二）县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。

（三）县财政局负责农村房地一体确权登记发证经费预算与保障，并加强资金使用监管。

（四）县公安局负责拟定分户条件、具体分户、发放户口簿等工作；负责出具家庭成员证明、死亡证明、注销户口证明等；处理农村房地一体确权登记发证工作中发生的违反治安管理行为。

（五）县民政局负责核实婚姻登记信息。

（六）县司法局负责继承、分家析产法律文书的指导，通过公证程序，明确统一登记权利主体；当登记权利主体有争议时，指派人民调解组织，主持调解工作，达成调解协议。

（七）县交通局负责提供具有法律依据的公路范围，并指派专人负责现场指界及签章确认工作。

（八）县水利局负责提供具有法律依据的国有河流或湖泊的范围，并指派专人负责现场指界及签章确认工作。

（九）县住建局负责农村住房质量安全监督管理工作，指导镇办、村级组织对农村住房质量安全进行认定。

（十）县供电分公司负责提供架空电力线路保护区范围，并指派专人负责现场指界及签章确认工作。

（十一）各镇办负责辖区内新申请宅基地事项的审批工作；组织人员配合测绘单位工作人员入户调查测量；受理申请人提供的相关材料并予以校验、审核；负责指导村（居）委会或集体经济组织出具房屋权属来源等证明；负责村社党群服务中心不动产登记相关工作；组织以村（社区）为单位提出不动产登记申请，并协助做好农村房地一体不动产权证书发放工作：负责对违法建造的农村住房依法予以查处。

（十二）村委会配合农村房屋测绘调查队开展房产测绘调查，做好权属确认工作；做好本村村民之间的权属纠纷调解工作；协助完成农村宅基地及住房权利人签字盖章确认手续；配合收集本村各农户人口信息，提供各户宅基地及农房情况。

第八章   法律责任

第二十二条 不动产权利人在农村房地一体调查测量登记工作中弄虚作假、骗取批准的，一经发现，登记无效；情节严重的追究相关责任。

第二十三条 各镇办、村（社区）要强化责任意识，对申请农村房地一体不动产登记的权利人身份认定、不动产权属确认、是否符合“一户一宅”等情况进行严格审核把关，确保真实合法。对未经核实填写或出具与实际不符的相关证明材料的，将严肃追究相关单位和经办人员的责任，并注销该不动产登记。

第二十四条 承担调查测量的作业单位，对调查测量和权属调查结果的真实性、准确性负责。因工作中玩忽职守或达不到技术标准引起的登记争议或诉讼，作业单位应承担相应责任。

第九章   附   则

第二十五条 本办法由县自然资源局（不动产登记局）负责解释。

第二十六条 本办法自印发之日起执行，有效期至2027年4月1日。

附件：1.三级确认办理办法

2.武功县农村宅基地及房屋确权登记审核表

3.武功县镇（办）村（社区）宅基地使用权和房屋所有权“三级确认”结果公示表

附件1

三级确认办理办法

为解决农村宅基地不动产确权登记工作中，由于历史原因造成的宅基地未经审批或审批手续不全或权源资料不能满足登记要求的问题，从承认现实、尊重历史、实事求是解决历史遗留问题角度，以依法依规、便民利民、简化程序、遵守村民自治为登记原则，采用由宅基地权利人申请，组认可、村(社区)初审、镇办审定三级进行确认的方式，此确认方法称为三级确认。

一、三级确认适用情形

(一)宅基地和房屋缺少权属、审批手续，权属、审批手续不全或与权属、审批手续与现状不符等情形。

(二)权利人建房时符合宅基地申请条件，但现户籍不在本村组的情形。

(三)本集体组织成员通过购买、受赠、交换取得宅基地和房屋的情形。

(四)需要镇办书面认可的其他情形。

二、三级确认认定内容

三级确认的内容包括对权利人的身份、家庭人口状况、房屋建设年代、宅基地和房屋实际使用面积和应当登记的面积，以及是否符合分户申请宅基地建房条件等事项进行认定。

三、三级确认适用范围

仅适用《陕西省农村村民住宅建设合理用地保障实施细则》发布实施前依法取得的宅基地及依法建设的建筑物。

四、三级确认流程

按照“权利人申请→村民小组认可→村委会初审→镇办确认”的程序进行“三级确认”：

1.权利人申请

权利人在登记申请时，填写《武功县农村宅基地及房屋确权登记审核表》（以下简称“确权登记审核表”，见附表1），权利人承诺对申请内容的真实性负责。

2.村民小组认可

权利人完成申报后，在符合农村村庄规划的前提下，由村民小组长代表村民小组，对权利人申请内容的真实性进行核实，并在确认申请审核表上签字确认。

3.村委会初审

在村民小组认可的基础上，由村委会进行确认，并在确认申请审核表上签署意见，并加盖村委会公章，意见必须明确建房时是否为本集体经济组织成员，是否符合“一户一宅”。

4.镇办确认

①在村委会初审通过的基础上，由国土所经办人员审查是否符合土地来源总体规划，镇办负责规划机构审查房屋是否符合城乡规划，并在确认申请审核表上签字。

②确认申请审核表经村民小组、村委会、国土所签字盖章确认汇总后，并制作宅基地使用权和房屋所有权“三级确认”结果公示表（见附表2），由镇办在村小组（自然村）和村委会公示7天，拍照留存。公示无异议或异议不成立的，镇办在确认审核表上签字盖章确认。

③经“三级确认”出具的确认申请审核表可作为宅基地使用权和房屋所有权的权源证明材料。

经“三级确认”出具的《确权登记审核表》可作为宅基地使用权和房屋所有权的权源证明材料。登记部门进行登记时只对《确权登记审核表》进行形式审查，依据《确权登记审核表》上的权利人、共有权人、宅基地面积、房屋建筑面积、房屋建设年代、分户情况等信息进行登记发证，不再对《确权登记审核表》内容进行实质性核实，“三级确认”主体对各自审核内容的真实性和准确性负责。