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地产板块：行业利润率回归常态，寻找确定性机会
营收利润增速呈下行趋势，企业分化明显。样本房企2021年营业收入同比+12.5%，归母净利润同比-45.2%，多数房企利润负增长，同比增速持续下滑；整体毛利率下滑至18.1%，接近制造业水平，未来将回归制造业常态水平；费用管控更加精细化，销管费用占营业收入比例呈下降趋势。国企央企稳定性更高，营收利润波动幅度相对较小，民企整体合同负债占比营收比例较高，业绩弹性大。
销售投资整体下滑，优质房企逆势增长。2021年全国商品房销售金额增速4.8%，处于历年较低水平，典型房企平均销售金额增速为2.3%；多数房企拿地热度较低，全年投资强度下降，典型房企投资强度0.35，较2020年下降6个百分点；优质房企在销售投资低迷的大势下，凭借投资布局、产品服务等逆势增长。
降负缩表或成主流，融资成本持续下降。典型房企资产总额与有息负债规模增速均持续下滑，多数房企选择降负缩表；2021年典型房企融资成本5.49%，较2020年下降21BP，呈持续下降态势。
物业板块：高增长抗周期性强，物业独立性有待定价
收入利润高增，抗周期特性突显。50家上市物管公司2021年收入同比增长46.5%；归母净利润同比增长45.6%。各业务中社区增值服务发展最快，收入利润占比持续提升。员工成本变动趋势或可作为财务权独立的参考指标。部分民营物管公司的关联房企2021年员工成本有所减少或仅小幅增长，而物业公司的收入和员工成本都保持较大增幅度，体现物业公司的财务独立。
关联房企稳健程度主导物业板块估值，未来独立运营能力强的物企估值有望修复。我们认为目前完全根据关联房企稳健程度来定价物业板块的情况并不完全合理。之所以这样定价，是因为市场对民营物企的独立性并未真正认清，或者说从报表端尚未能精准辨识。我们认为从长期发展来看，具备独立运营能力的优质物企的盈利质量较高，未来增长的确定性也较高，估值有望修复。
投资建议：目前房地产行业销售投资相对低迷，中央已对行业调控积极定调，预计大范围多维度的宽松措施将持续出台，我们认为基本面良好的一二线、长三角城市市场将率先企稳回暖。地产板块，看好销售投资逆市增长、未来业绩确定性强，且重点布局优质城市的企业，推荐绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，看好物管业务有密度、增值服务发展好的民营物管公司，推荐金科服务，碧桂园服务。
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