保利发展逆势稳健增长不动产生态平台竞争力显现

4月18日，保利发展（600048）发布2021年年报。报告期内，公司实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元，归母净利润273.88亿元。公司毛利率为26.80%；净利率为13.05%。

年报显示，2021年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。

销售规模行业前四 稳增长与防风险兼顾

克而瑞的公开数据显示，2021年，保利发展的销售规模位居行业第四，并逐步缩小了与前三的差距。

保利发展表示，公司一向尊重市场规律，追求规模的同时，兼顾风险防范。2021年，保利发展实现回笼金额5020亿元，回笼率为93.8%，居行业高位。在手货币资金1713.84亿。同时，保利发展提升资金管理精细度，释放存量资金，有效应对集中供地带来的资金峰值需求。

目前，保利发展负债率等指标稳定处于行业低位。各项指标均低于“三条红线”控制标准，属于“绿档”企业。

在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下，保利发展抢抓低成本资源，报告期内发行公司债87亿元、中期票据100亿元，平均融资成本为4.46%。截至2021年末，保利发展有息负债规为3382亿元，有息负债综合成本约4.46%，较去年末下降31个基点。

深耕城市群 保持投资定力

公司表示，在行业面临一定困难的2021年，保利发展之所以能取得一定成绩，一方面源于公司把握市场节奏，灵活铺排推货，抢抓销售窗口；另一方面，持续坚持的城市群深耕战略也取得了良好的效果。

经过近30年的发展和积累，保利发展已形成以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的布局体系。报告期内，保利发展38个核心城市销售贡献达78%。区域结构保持稳定，珠三角、长三角签约销售合计超过2800亿元，合计销售占比达53%。

2021年，保利发展单城签约过百亿城市17个，较2020年增加2个，合计销售贡献超3400亿元。其中广州、佛山合计实现销售规模超920亿，杭州突破300亿，南京、北京超200亿，东莞、上海、郑州、武汉等超100亿。

去年，22个重点城市实行集中供地制度，土地出让节奏发生变化。保利发展保持投资定力，在竞争激烈的首批供地中不追高、不盲从；在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。

报告期内，公司拓展项目145个，新增计容面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。新增住宅货量占比85%，拓展权益比为72%，与去年保持稳定。

从土地储备分布来看，保利发展控股形成了以珠三角、长三角、京津冀为核心，中西部城市群、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局。

当下，地产行业正迈向峰值右肩的“减量发展”时代，行业生命周期仍处成熟期，接下来关键在于把握结构性的机会。

经过近30年的发展和积累，形成了以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的布局体系保持良好的可持续发展能力。保利发展主动承担城市共建责任，不断加大城市群聚焦和深耕力度，深度参与城市更新项目，打造了包括广州海珠区琶洲旧改项目的全国城市有机更新范本。目前，保利发展城市更新领域规划建筑面积超过6000万平米，将惠及超过10万人民群众。与此同时，旗下保利物业、商业、文旅发挥在旧社区改造、资产和社区运营、商圈盘活等方面的专业能力，通过微改造助力老城区人民居住环境的改善。

不动产生态战略竞争力凸显 深耕长租公寓

保利发展控股坚持“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略定位，持续发力多元业务协同发展，拓展上下游产业布局，争做产业链“链长”。

截至报告期末，保利物业在管面积达4.65亿平方米，合同面积达6.56亿平方米，合同管理项目2428个。全年实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%。

保利商业积极扩展业务规模，截至2021年末，已开业购物中心35个，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市；开业面积247.5万平方米。

保利酒管截至报告期末已开业酒店、会议中心20个，客房近5000间。年内，保利商业和保利酒管作为第十四届全国运动会独家商业和住宿服务商，以专业的运营服务能力，为赛事的顺利举办提供保障。

公寓业态完成以N+、瑜璟阁组成的品牌体系，报告期末在营项目43个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

不动产金融方面，公司基金累计管理规模超1700亿元，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金十强”。

今年年初，保利发展与中国建设银行(601939)等中央企业签署发展保障性租赁住房战略合作协议，在长租房市场及保障性租赁住房领域先行先试，构筑中国住房的新生态。在多渠道供应租赁住房进行全面实践，同时在集体经营性建设用地、人才公寓、产业园配套、存量闲置房屋建设、新供应国有建设用地，并举发展保障型租赁住房。自2006年开始,公司已累计建设政策性保障性住房超过了100个，建筑面积近1000万平方米，截至目前，已为超3万名城市青年提供安居之所。未来，保利发展仍将继续深耕优质长租公寓，助力解决新市民青年人的安居梦。（文穗）