工业上楼蔚然成风！广州北这个“小珠城”赚翻了

今年以来，楼市频频回暖，尤其写字楼市场更是挑起大梁。

3月31日，戴德梁行发布最新报告显示，一季度，广州甲级写字楼净吸纳量达到10.1万平方米，环比上升 93.8%！

这个“开门红”，极大地振奋了广州写字楼市场的信心。

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广州写字楼新风向：工业上楼蔚然成风

和往年相比，广州今年的写字楼市场还出现了一些“新苗头”：

高端制造业，需求强劲，正在成为广州写字楼的新金主。

戴德梁行的数据显示，一季度，高端制造业成交面积占广州全部甲级写字楼成交面积的15.8%，需求环比扩大3.7个百分点。

先进制造业带来的需求，成为广州办公市场的重要支撑。

戴德梁行研究院副院长张晓端也注意到了这个现象：

“我们观察到，制造业于2021年中即开始释放对高端载体的需求，并延续至本季。

另一方面，去年开始广州写字楼市场供应量井喷，也为承接制造业的需求提供了充足的空间。”

这背后是，广州先进制造业的振兴计划！

人工智能产业图景/来自微信公共图库

2015年，广州提出制造业和服务业“双轮驱动”，此后制造业持续做强。

到2021年，广州实现了制造业占GDP比重回升，但这还不够。

2022年，广州市政府工作报告提出“坚持产业第一、制造业立市”。

这样的表述，是史上第一次出现在广州政府报告中。

这说明，制造业将重新成为广州这座商贸城市新的增长点，写字楼市场不仅要面向服务业，还要面向制造业，尤其是先进制造业。

风从哪里来？

在此之前，这种现象已经在纽约、伦敦、上海、深圳等城市出现过了，学界将其称之为“工业上楼”，是制造业转型升级的必由之路。

所谓“工业上楼”，就是制造业企业把行政总部、设计总部、研发总部搬离产业园区，进驻高档写字楼，这既能提升企业的展示感，也有利于吸引优质人才。

人工智能产业图景/来自微信公共图库

在广州，“工业上楼”已经蔚然成风，这从过去一年写字楼成交的分布就能看出来：

据合富辉煌商业地产数据，2021年，广州写字楼成交区域主要位于外围区域（番禺区、黄埔区、南沙区、增城区、花都区、从化区），占比高达77%，其中年度成交最高的区域是花都。

外围区大多都是工业区，服务业的体量很少，那为啥这两年外围区的写字楼突然好卖了？

唯一的解释就是：制造业企业开始大批量进驻写字楼了。

就拿去年成交量最高的花都来说，花都是一个典型的制造业区域，但位于花都中轴的甲级写字楼保利国际金融中心，却十分的火爆。

今年一季度的数据显示，保利国际金融中心在克而瑞的网签面积和金额排名中，均位列广州北三区（花都、从化、白云）第一，是当之无愧的广州北销冠！

如上所示，保利国际金融中心是广州北最火爆的写字楼项目，而且是全方位的领先！

在套均价上游水平的情况下，成交面积是第二名的1.4倍，成交金额则是后者的两倍多！

再早一点，是去年11月，保利国际金融中心一鸣惊人的战绩。

那时，刚面市一个月的保利国际金融中心T1栋，直接空降花都成交面积&金额TOP1，几乎没有对手。

初出茅庐的保利国际金融中心，一举填补了广州北的高端办公需求，开创了广州北高端办公的可能性，也为“工业上楼”这股浪潮打了一个样/

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广州多中心发展：花都中轴领衔广州北

那么，保利国际金融中心为什么能持续稳居广州北冠军呢？

这要从一个“菀菀类卿"的故事讲起。

谁是华南地区企业主心中的白月光？无疑是珠江新城。

1996年，天河路周边还是一片工地，珠江新城更是一片农田野地。但是很快，珠江新城就发生了翻天覆地的变化，东塔、西塔陆续成为城市新地标。

如今，这个只有6平方公里的地方，日进斗金、游人如织。原来那条农田小路也华丽转身，成了如今的城市中轴线。

不过，随着近年来城市规模的快速扩张，一个珠江新城已经不够用了。

七普数据显示，广州过去十年净增约600万人口，常住人口达到1881.06万人，实际管理服务人口超过2000万。

像这样一个两千万人口的超大城市，真的需要多中心发展，东南西北都要有一个发展极核。

目力所及，广州中部有珠江新城，南部有汉溪长隆与明珠湾，西部有白鹅潭，东部有金融城和鱼珠，而北部就是白云新城与花都中轴。

于是，一场复刻珠江新城的CBD竞赛正式打响，其中又数花都中轴的还原度最高，大家来看看它的造型就知道了

如上所示，中轴对称、地标突出、中央公园、公建聚集……是不是和珠江新城的花城广场惊人的相似？

一切还是熟悉的味道、熟悉的配方，因此没，这个花都中轴也被称之为广州北“小珠城”。

这个“小珠城”，紧邻花都区府，有类似东塔西塔的地标产品——花都区内最高的两栋写字楼，以及青少年宫、图书馆（已投入运营）、政务中心（已投入使用），以及下沉广场……

无论是看规划设计、功能布局，还是空间形态，无一不是在对标广州新中轴。

所以它也被称为广州北中轴线，是广州首个区级中轴线，全长约17公里，与天河中轴一脉相承。

在此意义上，广州北即将进入“花都中轴”时代。

为啥敢这么说？

当今世界，城市发展的主旋律是什么？空铁联运！

最成功的就是上海虹桥了。

2018年，中国第一届进口博览会在上海虹桥召开，让国人第一次见识到空铁联运与空港经济的魅力。

上海虹桥，一个集机场、高铁、城际、地铁、高速公路为一体的超级枢纽，周边拥有国家会展中心、多个世界500强企业，全球空港经济的典范，与陆家嘴相提并论的超级CBD。

图片来自微信公共图库

上海虹桥的空前成功，让广州彻底醒悟过来：

机场区域、高铁站区域搞商务区，已成为新的世界潮流，顺之者站在风口上飞，逆之者被时代抛弃。

有虹桥的经验在前，广州已经在行动。

同时坐拥世界级的大空港（白云机场）和高铁站（广州北站），花都无疑是广州最大的潜力股。正因为如此，花都已经迎来一项国家级利好。

2017年，国家发改委、国家民航局联合下发《关于支持广州临空经济示范区建设的复函》，同意在白云机场周边区域设立临空经济示范区。

此外，全国唯五、华南唯一的国家级绿色金融试验区也花落花都。

有这样的国家级政策支持，再加上“空铁联运”+“工业上楼”的双轮驱动，花都中轴必将成为广州多中心发展的一个重要引擎。

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还是珠城的配方，以及保利的味道

当然了，花都区这么大，还需要一个支点来聚焦。

毫无疑问，这个焦点就是广州北CBD：花都中轴。

而在CBD之内，同样有一个聚焦效应。

这个焦点就是地标塔楼：保利国际金融中心。

众所周知，它是花都区海拔最高、首个5A级写字楼，俯瞰广州北，一览众山小。

项目由号称“商办之王”的央企保利开发，众所周知，保利在广州商办市场所向披靡，无论是天河北、珠江新城、琶洲、金融城，还是天河智慧城、鱼珠、汉溪长隆、花都中轴线，都能清晰地看到保利的名字。

琶洲保利天幕广场

尤其是珠江新城，保利开发的商业体量高达100万方，占比高达1/5。

无怪乎业内人称“有中心必有保利，有保利必是中心“，表现出与这座城市共担风险、共享红利、共同成长的眼光与担当。

如今它来到广州北，“同样的配方、同样的味道”，注入到花都地标中。

而且，比珠江新城更具优势的是，这里是花都区政府所在地，在北站和机场空铁联运的中间点。

所以，保利国际金融中心这样一个区位，几乎是不可复制的，这种稀缺性决定了它在市场上可以独木成林、自成一派，不受大环境的影响。

所以，如果有人担心花都的商办供应量大，会影响保利国际金融中心的价值，是没有必要的。

毋庸讳言，现在各大城市写字楼的供应量都很大，但真正处于城市核心区位、带有地标属性的写字楼，永远都是稀缺的。

这就好比深圳湾的豪宅，已经形成自己独立的市场行情，与全市的供应量没关系，深圳的房子建得再多，也不会对深圳湾一号的价格造成冲击。

真正的地标，无论是豪宅，还是高端写字楼，都能在市场上“遗世独立”。

所以，保利国际金融中心的价值，与花都写字楼的供应量无关，只与它不可复制的地标属性有关。

以下是保利国际金融中心的室内实拍图，大家感受一下这里奢阔的办公环境

保利国际金融中心实拍图

保利国际金融中心实拍图

保利国际金融中心实拍图

在这里开始企业的花都第一站，再合适不过。

目前，保利国际金融中心引入了广州碳排放权交易所，工商银行、稠州银行、交通银行、建设银行等金融机构也已入驻。

2020年，花都区政府还授予项目“绿色总部金融中心”的称号，并于2021年3月量身打造绿色专项政策

除了这些金融机构，还有很多来自花都、白云的制造业企业也纷纷进驻保利国际金融中心，再次印证了“工业上楼”这股风潮。

值得期待的是，项目这次即将推出的产品，企业上车更容易了。

最小面积169平，总价约三百万就能做“小珠城”业主！非常划算。

保利国际金融中心实拍图

据说，中轴线的中心花园预计2023年建好，到时候将肉眼可见一个小花城广场，广州北珠江新城将正式揭开面纱，迎来价值腾飞。

如果你错过了10年前的珠江新城，感慨过珠江新城的巨变，一定不要错过广州北这个“小珠城”。