《关于加强农村宅基地管理的通知》政策解读

一、为什么要出台《关于加强农村宅基地管理的通知》？

答：2019年9月，中央农村工作领导小组办公室 农业农村部印发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）；2019年12月，农业农村部 自然资源部印发了《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）；2020年1月1日新修订的《中华人民共和国土地管理法》施行；2020年7月，农村宅基地改革和管理职能由市自然资源和规划部门划转到我局，我市宅基地管理改革工作进入了一个新的阶段。为贯彻党中央 国务院机构改革和新修订的土地管理法规定，落实农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作的要求，加强我市农村宅基地管理，推动工作规范有序开展，根据有关法律法规和政策规定，结合我市实际，联合青岛市自然资源和规划局制定了《关于加强农村宅基地管理的通知》（以下简称《通知》）。

二、什么是农村宅基地？ 

答：农村宅基地是农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅及其附属设施的集体建设用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地，农民无需缴纳任何土地费用即可取得，具有福利性质和社会保障功能。

三、宅基地和农房可以继承吗？闲置的怎么办？

农村村民只有宅基地使用权，没有所有权，不能继承；在宅基地上建成的房屋，属于农民个人财产，可以依法继承。

鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，租赁合同的期限不得超过二十年。在征得宅基地所有权人书面同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。对进城落户的农村村民，各区市可以多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。

四、农村宅基地所有权归谁？哪些主体可以代表农民集体行使宅基地所有权？

农村宅基地归本集体成员集体所有。

属于村（行政村）级农民集体所有的，由村级集体经济组织代表集体行使所有权，未成立集体经济组织的由村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上组（自然村）级农民集体所有的，由村内各该组级集体经济组织代表集体行使所有权；属于镇级农民集体所有的，由镇级集体经济组织代表集体行使所有权。

五、严格落实“一户一宅”、保障户有所居是怎么规定的？

土地管理法明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省规定的标准；农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的不予批准。原址翻建、改扩建和迁址新建、分户新建住宅的禁止未批先建、超面积占用宅基地；经批准迁址新建住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的区市，应在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取措施，按照省规定的标准保障农村村民实现户有所居。

六、如何既集约节约用地，又保障村民合理用地？

要加强规划管控引领，坚持不规划不建设、不规划不投入。区市、镇国土空间规划和村庄规划应当统筹考虑农村村民生产、生活需求，突出节约集约用地导向，合理安排宅基地用地，严格控制占用农用地，禁止占用永久基本农田，宅基地布局选址应位于村庄建设用地边界范围之内。

新建、改建、扩建住宅，应充分利用村内旧宅基地、空闲地和未利用地。城镇开发边界外的村庄，新建住宅可以通过村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，保障符合宅基地申请条件的农户建房。城镇开发边界内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。

七、如何依法保护农民合法权益？

要严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

八、农村宅基地的申请审查程序是什么？

符合条件的农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向有宅基地所有权的农村集体经济组织提出申请（没有成立农村集体经济组织的，向所在的村民委员会提出申请）。

收到申请 10 日内，该集体经济组织应召开成员（代表）大会进行讨论和审查，重点审查农户提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、用地面积是否符合规定、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，同时对农户是否符合申请条件进行审查，并留存会议记录、决议图片等资料。审查通过后，要及时将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本集体范围内公示，公示期不少于7天。公示无异议或异议不成立的，经村级组织签署意见，报送镇政府（含涉农街道办事处）。

九、农村宅基地由谁审批？审批流程是什么？

新修订的土地管理法规定，农村村民住宅用地由乡（镇）人民政府审核批准；镇政府要建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，除办理农用地转用审批手续外，审批时限控制在15个工作日以内。

镇政府要确定宅基地审批工作牵头机构，明确其他相关机构及有关派驻机构的工作职责，及时审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、申请是否经过审查公示等；审查用地建房是否符合国土空间规划、村庄规划和用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》；涉及住建、电力、水利、交通等管理的要及时征求意见。镇政府根据各机构联审结果依法作出审批，出具《农村宅基地批准书》，鼓励各区市依法将《乡村建设规划许可证》委托给镇政府一并核发。

十、农村宅基地管理各职能部门的职责是什么？

答：农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

自然资源和规划主管部门负责国土空间规划、土地利用计划实施和建设规划许可等工作，在县乡国土空间规划和村庄规划中统筹宅基地用地规模和布局，为农村村民住宅建设用地预留空间，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产登记。

各级农业农村、自然资源和规划等主管部门要增强责任意识和服务意识，加强与相关部门的配合，建立工作联席会议制度，及时研究解决宅基地管理和改革过程中出现的新情况新问题，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作。

十一、农村宅基地的管理机制是什么？

答：要建立市县（区、市）主导、镇级主责、村级主体的宅基地管理机制。

宅基地管理工作的重心在基层，区市和镇政府承担属地责任，涉农街道办事处负有宅基地属地管理主体责任。尤其要压实镇级属地责任，开展农村用地建房动态巡查，建立宅基地及建房统一管理机制，切实承担起审批和管理职责；农村集体经济组织要健全申请审查有关制度，完善民主管理程序，确保宅基地分配使用公开、公平、公正，要建立宅基地协管员，将农村宅基地纳入网格化管理，对违法违规行为做到早发现、早报告、早处置。

十二、如何做好宅基地基础工作？

要建立农村宅基地统计调查制度，组织开展宅基地和农房利用现状调查，全面摸清宅基地规模、布局和利用情况；建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法查处等管理信息化，推动宅基地数据与土地调查、国土空间规划、村庄规划、农房建设、农村地籍调查数据、不动产登记、人口户籍等数据共享互通。

十三、如何查处涉及农村宅基地的各类违法行为？

按照《行政处罚法》、《土地管理法》等有关法律法规规定以及青岛市委编委印发的《青岛市镇（街道）职责任务清单（试行）》要求，由镇（街道）开展日常巡查，及时发现和处置涉及农村宅基地等的各类违法行，依法依规做出行政处罚；区市相关宅基地执法部门负责对镇（街道）执法工作进行指导。