房地产业回暖基金提前布局获益

本报记者 顾梦轩 夏欣 广州 北京报道

低迷已久的地产板块最近出现反弹迹象。3月30日，A股地产板块再度掀起涨停潮，十余只个股涨停。信达地产豪取7天5个涨停；绿地控股、新城控股、阳光城均盘中触及涨停；地产龙头万科a股价飙涨7%。

Wind数据显示，最近5天，房地产行业主力资金净流入额为16亿元，在11个行业中排名第二。

苏宁金融研究院研究员耿逸涛在接受《中国经营报》记者采访时表示，地产板块走强，主要与行业基本面出现好转有关。近期房贷市场政策暖风不断，释放诸多积极信号。首先，春节之后市场置业信心有所恢复，此前地产板块已经阴跌了很多年，出现反弹也属正常；其次，主流城市价格端已经逐步企稳。“在今年GDP 5.5%的刚性要求之下，稳定房地产行业是稳定经济的重要一环，叠加近日多部委联合发声，着力防范化解房地产行业风险，积极推动房地产行业转型发展。”耿逸涛分析。

地产业回归良性循环

受益于房地产板块反弹，个股表现强劲。Wind数据显示，从3月23日到3月30日，126只房地产股票平均涨幅8.13%，其中，中交地产、天保基建和信达地产涨幅居前，增幅分别为63.49%、63.24%、54.62%。

2021年，地产业曾经历了相当长的一段“寒冬”：由于自身经营不善、盲目扩张，部分房企出现经营、债务风险。在地产销售不振、境内外地产债动荡的大背景下，企业信用压力逐渐蔓延到一些优质民企，这导致金融机构风险偏好收紧、购房者预期出现短期波动。

2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，极大稳定了房地产市场的预期，维护了房地产市场长期稳健发展的趋势。

南方基金指出，本次会议及时回应了市场关心的问题，在坚持“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制的同时，强调有力防范化解房地产风险。其后，央行、银保监会、证监会、财政部、外汇管理局等部委积极发声，进一步稳定市场预期。随着后续配套政策的相继出台，房地产企业经营、债务风险将得到有效化解，行业将回归良性循环和健康发展的长期趋势。

南方基金强调，政策在积极稳定市场预期的同时，也进一步压实了房地产企业的股东责任，坚持市场化、法制化的风险处理原则，维护了最广大人民群众根本利益，有助于地产行业向新发展模式转型。

济安金信基金评价中心主任王铁牛指出，地产板块的反弹一方面来自政策面稳增长预期，以及防控风险的要求；另一方面则来自“房住不炒”“三条红线”等相关政策影响，房地产行业的估值已经被压到较低的水平，吸引了市场资金进入。

市场分歧不小

记者注意到，早在2021年四季度，不少基金经理就有了先见之明，提前布局保利发展、金地集团和万科A等地产业龙头股。

Wind数据显示，2021年第四季度，234只基金共增持保利发展49089.68万股，119只基金增持金地集团30579.64万股，172只基金增持万科A 20011.63万股。

具体到机构，2021年四季度，兴证全球基金等5只基金增持保利发展5923.32万股，中欧基金等8只基金增持金地集团10208万股，嘉实基金等8只基金增持万科A 1109.99万股。

中欧基金投资总监曹名长在接受记者采访时表示，经历了这一轮的洗牌，地产行业未来格局可能会更清楚一些。“我看好地产龙头股，它们的市场占有率大概率会提升，以后盈利可能也会比较好。”曹名长说。

嘉实基金指出，地产行业后续政策的纠偏，稳增长的发力可以期待，同时我们选择最后会胜出的企业，行业在整顿后趋于健康，会有利于龙头企业抢占份额以及获得合理的资产回报率。“我们认为市场给出的价格长期来看是有吸引力的，具有绝对收益机会。”嘉实基金有关人士说。

在多只基金大量提前布局的同时，也有少部分基金在退出，比如，基金经理在地产行业之内调仓换股，或者直接卖出地产股。

Wind数据显示，截至2021年四季末，169只基金减持保利发展共计27407.18万股，33只基金减持金地集团2778.65万股，157只基金减持万科A 9470.40万股。

2021年四季度，中欧基金4只基金减持金地集团1192.8万股。以中欧产业前瞻为例，在2021年四季报中，基金经理详细分析了不看好地产板块的理由。他谈道，进入2021年12月，市场风格开始变化，一方面是“降准”和“对地产边际放松”让市场部分资金回到了基建和地产链条，这个并不可持续，之前压了那么久房地产，好不容易有了战略转型的宝贵窗口期，他不认为中国政府会重走老路。

因此，基金经理强调，在某些特定阶段，是否对组合进行再平衡取决于不同资产的景气程度特别是未来的景气程度、性价比、以及胜率和赔率，这次没有对组合进行再平衡，主要是因为在他的投资框架里，基建、地产和消费景气度大幅好转和可持续的预期看不到，且成长性和估值并不匹配。

谈及地产板块未来表现，王铁牛分析，目前，房地产行业的基本面还没有根本的转变，市场对于未来房地产税试点细节仍然持观望态度，房地产行业的销售及现金流的好转还存在滞后性，部分负债率较高房企营运压力还未解除。“在行业基本面没有根本好转的情况下，资本有可能还是采取短期布局的策略，相关个股会以分化行情为主。”王铁牛说。

嘉实基金有关人士判断，龙头商业物业公司将保持业绩高速增长。因为购物中心的“消费属性+体验属性+社交属性”等集多功能为一体的特点，是其线下实体商业最好的渠道和载体，是消费升级和渠道下沉最佳结合点，在其中能抢先布点、产品力优秀、管理优秀的公司会逐渐形成护城河。

他进一步指出，近几年来，龙头物业公司通过承接母公司项目、外拓第三方项目、及兼并收购等方式始终保持20%~50%的高速增长，且大量物业公司给出了未来5年继续保持高增长的指引，赛道优势明显。除传统物业服务之外，家政、广告、房产销售和社区零售等增值服务未来有可能为物业行业带来新的增长点。

耿逸涛认为，在当前市场亮点不多的情况下，由于房地产板块估值偏低，且行业风险已基本出清，加之政策端趋于缓和，投资者预期未来房地产板块会有边际改善。但板块已经连续大幅上涨，短期不宜盲目追高，应耐心等待调整后再逢低布局，整个地产板块及相关产业链在今年政策的影响下有望走出独立的行情。同时，耿逸涛提醒，从近期房地产企业公布的年报来看，部分公司依然存在业绩下滑、债务违约、股权冻结、经营困难等问题，投资者需要注意后市风险。

奶酪基金经理庄宏东认为，国企央企通过并购贷款可以吸收比较多自身债务问题缠身的一些其他地产公司的优质项目。另外，民营地产的一些头部企业，在解决自身的债务担忧以后，或许会有不错的估值修复。