房地产行业：地产调控或进一步因地制宜宽松

 　　点评

　　根据地方两会的经济目标来看，本次报告提出 GDP 增速 5.5%也基本符合市场预期，预计地产投资增速至少需达 2.1%以上。虽然 2021 年全年 GDP 增速仍有 8.1%，但 2021Q3、Q4 的 GDP 增速下滑明显且缺乏有力支撑，分别下降至 4.9%和 4.0%，创下除 2020Q1（受疫情影响）外的单季经济增速的历史最低值；Q3、Q4 房地产行业 GDP 增速分别为-1.6%、-2.9%，是排除外因（08 年金融危机和20 年疫情）外，首次出现的负增长。今年 GDP 增长目标定为 5.5%左右，因此房地产的托底支撑作用仍然重要。根据我们的测算，在中性假设下（22 年土地购置面积增速-6%），房地产投资对 GDP的拉动在 0.266 个百分点，我们预计 2022 年地产投资增速需至少达到 2.1%以上，才能达成今年 GDP的增长目标。但目前房企资金压力尚未缓释，市场景气度较低，房企拿地与新开工的意愿持续低迷，若延续当前情况，全年房地产投资增速压力较大。因此我们认为行业供需两端政策还有进一步调整的可能性。当前销售仍在筑底，2 月百强房企销售金额同比下降 47.9%，销售尚无改善迹象与政策发力尚未传到到位且去年一季度高基数有关，但近期地产供需政策已在地方层面逐步扩散，各地因城

　　施策深化调整，且“稳增长”政策趋向较为明确。

　　坚持房住不炒基调不变，保障刚需、满足改善及新市民购房需求。从 2020 年至 2022 年，“房住不炒”已连续三年被写入政府工作报告。同时，在“三稳”的目标下，强调对合理住房需求的支持，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。我们认为主要体现在：1）保障刚需、满足改善。具体有：需求端，放宽部分人群的限购条件，例如对于大学生、外来务工人员、随迁老人等，扩大需求；强化信贷支持，因地适宜地放宽首付比例、下调房贷利率等；同时针对以刚需为主导的市场，改善需求释放空间较为可观，可以注重提振改善型需求的相关鼓励政策。近期我们也看到了郑州、青岛即墨区等地开始在地方层面实现一些宽松政策，不过实际成效及市场情绪的修复还需等待更多高能级城市跟进。2）满足新市民合理购房消费，因城施策执行好差别化住房信贷政策，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。银保监会、央行发布通知加强新市民金融服务，特别强调“因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度”，我们认为针对新市民的合理购房需求，或出现以下调整，例如新市民在非限购城市购买首套房，首付比例可按最低 20%执行，并下调房贷利率等等。

　　支持地产行业探索新的发展模式。1）引导行业从“高杠杆、高周转”旧模式向健康稳健方向发展。

　　自 2021 年下半年以来，房企暴雷频出，行业风险不断出清，让行业和房企都充分意识到了通过高杠杆、高周转实现快增长的旧模式在当前市场环境下已经难以为继，规模增长已经不是房企最主要的诉求，更加注重安全性与稳健经营，整体行业也向健康稳健、管理运营驱动转化。2）房地产市场从增量为主到增量存量并重的时代，行业发展出现了新的机遇，我们认为新的发展模式有三个重点方向，且均在政府工作报告中有所体现：分别是城市更新（“有序推进城市更新”）、住房租赁（“加快发展保障性租赁住房”“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”）、综合服务商（“强化社区服务功能”）。3）房地产 “探索新的发展模式”实际是在引导房企向相关子领域布局，比如商业、代建、物业管理、长租公寓等，在目前房地产业开发业务规模增长受限的环境下，未来房企多元化业务的营收业绩贡献仍有提升空间，风险也将被分散。

　　投资建议

　　近期地产利好政策较多，不过从效果来看，对市场的提振作用有限，我们认为仍需要等待更高能级城市的跟进才有实质的信号意义；同时经济目标要求来看，今年整体稳增长压力仍然较大，仍需要房地产起到托底作用。因此，我们认为两会后各地供需两端政策的调整节奏或将进一步加快，在 3月中旬公布 1-2 月统计局数据后将会有更明确的政策方向。从板块投资角度来看，政策改善预期仍在加强，3、4 月份强烈建议继续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润置地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。