冯毅成：新一轮基建潮来袭，楼市大概率放宽回暖（下）

而涉及到金融端的业务如贷款利率、贷款额度、首付比例等都属于全国统一管理，即使个别地方打破常规，降低首付门槛，也需要地方向上层审批同意才能执行。具体来看执行层面，我认为应该是在交易两端重点突破：

即对购买端的个人住房按揭贷款加大支持，如降低贷款利率，提高该项贷款总额，精简放款审批流程。

而对售卖端（企业端）加大企业贷款总额，降低贷款利率，降低专项资金监管标准等，从而缓解去年出现的“金融措施踩踏”给企业带来的压力。

浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传播地产研究院院长丁建刚认为：

过去几年中，地方政府所承担的房价上涨压力已经大为缓解。况且，除极少数城市以外，绝大多数城市的房价（指真实房价）已很难上涨。与过去几年地方政府频繁调控相比，新的一年中，地方政府的责任更多在于稳住房地产市场下行趋势。

除一线和少数热点二线城市以外，大部分城市解除限购、限价、限售政策，完全可以期待和预期。甚至在同一个城市中，不同物业类型就有可能实行不同的政策，比如，商品房继续限购的同时，二手房可以松动限购等。甚至不排除全国继续降息、降低首付比例的可能性。

另外，各城市为了稳住房地产市场，为了争取更多的市场需求，推出各种各样的吸引人才、吸引人口、稳定人口增长等鼓励性和奖励性住房政策，也都可以期待。

具体城市新政的预判

对于武汉楼市，我的看法如下（以下数据来源于武汉市房管局官网）：

近些年，武汉基本保持在全国年度商品房销售套数冠军或前三的位置，市场活跃度与吸引力非常高。

从基本面来说，武汉楼市整体的数据健康，从“三稳”宗旨看，没有必要“伤筋动骨”做出巨大调整。除非数据出现重大波动，否则武汉放开限购，给每个家庭发放购买“第三套房”的资格可能性不大。

2021年武汉市销售新建商品住房（70年产权新房）约20.3万套，基本接近近几年武汉同项数据平均值，属正常水平。但库存量（已批准预售尚未网签的商品住房）达到历史峰值。从2018年到2021年该数据依次为：15.28万套、16.81万套、17.56万套、19.49万套。

去年的数据明显反映出“主城热、远城冷”的格局，主要库存集中在三环外的非光谷地区。（注：从楼市专业角度一般将三环内和光谷纳入主城范围考虑）。

非光谷的远城区主要为产业分布地，以及因产业随迁落户的购房者，以刚需购房为主。而三环内以改善购房为主。从去库存的方向，乃至从市场交易的便利度考虑，可以对三环外非光谷的远城区针对性地给出促进刚需购房优惠政策。

比如“社保6个月”可以适当降低期限？首套房首付三成是否可以根据物业类型或产品面积等划分，降低为两成？首套房的利息和相关交易税费是否还可以降低？

而针对主城区内主要存在的改善购房需求的痛点，是否可以针对性地将二套房首付比例降低？比如国家标准是首付四成起，而地方原执行的是小面积首付五成起，大面积首付七成起。如果地方执行国家最低标准线，或者国家标准线降低，无疑将促进一般家庭的改善进程。

比如，当前一套总价1000万的大平层豪宅，如果按照二套房购买，首付需要700万起步，如果将首付比例统一贴合国家标准四成，那么只需要400万起步，整个换房过程会更加顺畅。

只要从具体放贷评估规则上严格评估个人还款能力，适度下调首付比例，降低放贷利息，以及对其换房过程中可能涉及的二手房（原来旧房）交易放款精简流程，那么整个市场的改善需求将被释放，符合“充分释放居民住房需求”的指导精神。

远城区新建商品住房的大量库存以及价格滞涨，将释放主城区核心资产更多合理涨价空间（以城市新房均价计算）。如可以鼓励中心城区优质楼盘的价格向价值回归，从而带动新房与二手房的循环，促进远城区与主城区价值链的有序流动。

另外，从促进市场良性循环的角度看，对于房企拿地门槛以及建设、销售过程中的监管也可能出现宽松政策。

给购房者的几点建议

第一，刚需购房者要量力而为，从方便工作与生活的角度出发抓紧市场机遇入手。

第二，改善型购房者要抛掉投机与投机等不切实际的想法，从定向改善的具体需求（小换大、旧换新、远换近等）购房。

第三，购房不应过分关注降价促销手段以及带来的蝇头小利，而应该更加重视交付安全与房屋质量（房企品牌口碑与财务情况），更加重视居住体验（考虑未来家庭人口结构变化带来的生活需求）。

第四，远离老破小。

第五，另外，当楼市已经进入结束房价普涨的时代，普通购房者应该更加仔细地计划家庭收支，摒弃人云亦云的炒房思维，认真制定还款计划，避免断供风险。

第六，买房不可能不留遗憾，立足当下，服务人生进程就是上策。

第七，没有人比你更了解自身的需求，没有人能够给出一套完美的建议。学会一套楼市思维比每天关注碎片化楼市信息要高效实用得多。