贴地飞行的碧桂园

文/地产八卦女 陈庆

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12月20日，央行、银保监会发布消息称，鼓励优质企业注册发行债务融资工具，按市场化原则加大房地产项目兼并收购。

于当下而言，房企是否稳健，其实不只看业绩，更看资本市场认可的融资利率。融资通畅、利率较低，毫无疑问，这是优质房企特征之一。

而根据证券交易所的公告，在行业震荡期，碧桂园仍然顺利发行了10亿公司债券和2.84亿供应链ABS，票面利率分别为6.3%和5.5%；此外，碧桂园作为非A股上市民营房企，还首次在银行间市场成功申报注册中票，规模达50亿元。

▲截止2021年上半年，购房尾款ABS发行规模TOP10（亿元），其中，碧桂园已经成功发行了300多亿的购房尾款ABS，居行业之首。 资料来源：CNABS、爱德地产研究院整理。

不得不说，碧桂园，很稳。

其实，早在2018年下半年起，碧桂园就前瞻性的提出提质控速，当时， 碧桂园的杨主席要求企业围绕“一率五力”持续提升全周期竞争力，同时将销售回款纳入重点考核，追求有现金流的利润、有利润的现金流。

也正因为如此，2018年，碧桂园开始主动降杠杆，在土地市场招拍挂，基本排除了沉淀资产的获取，如商办、一级土地整理等长期不能变现的土地；

2020年，碧桂园迎变市场，顺应企业发展规律，不断强化内驱力，启动组织创新变革行动——极简组织，通过减少内耗、缩短管理层级等措施持续提升全周期竞争力。

▲也正因为如此，从2018年开始，碧桂园的在手现金开始增多。另据中报显示，2021上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率达90%，已连续6年高于90%。

此外，碧桂园本身的全产业链模式，也在这个特殊阶段大放异彩：核心联盟子公司（设计、材料、施工一体化）的前置布局和充分市场化，在市场下行阶段，非常有利于保主业地产。

我们知道，从业务流程上看，碧桂园不仅涉及开发，从设计、规划、建筑施工到销售、装饰、物业服务……作为碧桂园的业主，你接触的方方面面都是碧桂园自己的，碧桂园各项业务规划就异常清晰，首尾衔环，围绕地产主业开展进行。

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坦白说，碧桂园能够稳健穿越周期，除了自身的努力，市场的战略选择、客户的青睐也是一个重要原因。

我们知道，碧桂园一直坚持看好三四线，不管三四线还是一二线城市开发土地，只要你的产品好，性价比高，就会有客户青睐。

▲当前，碧桂园在三四线城市的销售比例越来越高，至2021年达到峰值，67%的销售金额来自三四线城市。

然而，尽管三四线城市不限购，但并非所有进军三四线的房企，都能开发钻研出适合大众需求的产品。而碧桂园在这一方面做得还不错。

可以说，碧桂园的“成功”，一部分很大程度上源于对于产品的执着，其通过五次产品迭代牢牢抓住了客户的心理以及精神需求。

任何一个城市，都喜欢好房子，对生活品质都有一定的追求。而碧桂园的理念就是不断的通过对几百万户的客户调研，通过标准化、精品化的研发，从地段到教育配套，从户型配比到日照需求等等方面不断发力，以高品质成就差异化。

随着互联网的普及，越来越多的三四线城市人群对美好生活存在渴求，交通通畅性的提高，居住感观的提升，加之三四线城市的房价相对较低，他们有能力改善自己的居住环境，碧桂园正好满足了他们的需求。

而很多一线城市打拼的80、90后，习惯了城市的快节奏，当高楼拔地而起，住区鳞次栉比，人们穿梭其间却又愈发的感念故乡情。随着一二线城市限购、房价等生活成本的增高，也有不少来自一二线的客户到三四线返乡置业。

作为中国新型城镇化的先行者，碧桂园深知复制黏贴的城市化，带来的副作用。因此，只要碧桂园的项目涉及到当地的人文历史和自然风情，都会尽量做到保留、融合，让业主真正有“住在故乡”的感觉。

悠悠的乡愁，淡淡的岁月，让碧桂园渐渐在客户心中留下了美好的印象。

▲我老家的张家界(000430)碧桂园里，就有一棵几百年的古树。围绕这颗古树，张家界碧桂园里的邻居们，心中似乎就有了故乡的图腾。

但更为重要的是，碧桂园的产品，除了抓住客户的情怀，也是跟随着时代、跟随着客户的需求而进化的。从2021年初，碧桂园迭代更新推出 “星、府、云、天”全新四大产品系。

▲碧桂园“星·府·云·天”四大产品系：星系-星青年梦想居所、府系-家族式人文府邸、云系-高性能轻奢美宅、天系-国际城央品牌大宅。这四大系列立足不同的客群，以“极致的实用主义”为核心，聚焦“产品和服务”两大维度，向大众阐释了碧桂园对当下美好人居产品的理解与追求。

例如，“星系”住宅是碧桂园面向后浪群体、新生代推出的一个系列产品，其一大特点是强调“功能空间的情景叠加”，一间小房间，既可以是家庭办公室，也可以是儿童活动室。同时，星系产品通过设计，让橱柜有更灵活的用途或更大的储存空间，通过配置健康步道、球场等，倡导“新社交主义”。

再比如，府系产品，三代同堂，需要住宅有充分的功能实用性，又有当下个人生活所需的自由空间，包容生活中每一个家庭成员的个性需求。因此，府系产品，在设计之初，就强调尊崇礼遇，在归家动线中打造礼序体验感；在小细节上，倡导用现代的艺术语言，演绎传统中式园林中的山水精神内涵。

由此，我们可以知道，即使在不被看好的三四线，碧桂园也是“产品开路”，时至今日，那些早期成为碧桂园业主的人，依旧喜欢购买碧桂园的物业。

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楼市还在，只是时光在飞逝。自2006年走出广东，碧桂园便目标明确的带领团队逐年开拓，截至2020年6月底，碧桂园业务遍布中国内地31个省份1334个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企，已拥有超过450万户业主。

与此同时，“树高千尺有根，水流万里有源”，碧桂园生于斯、长于斯，于是也积极投身乡村振兴。

截止目前，碧桂园累计社会慈善捐款已超90亿元，主动参与全国16省57县精准扶贫乡村振兴工作，助力超49万人脱贫。

▲碧桂园连续三年开展“心愿100”爱心助学行动，累计投入超28.9亿元，惠及贫困学子超20万人次。“心愿100”公益项目还为全国欠发达地区困境家庭无独立学习空间的6-11岁学生打造健康理想的学习空间。

此外，碧桂园除了不忘本，也积极投身机器人等先进技术行业，研发了建筑施工机器人，从而为中国机器人产业化应用打开了缺口。

▲碧桂园的机器人在中央电视台的《新闻联播》播出。目前，碧桂园已经有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖25个省份近250个项目，累计应用施工超550万平米。

如此，既稳健前行，又贴近市场；既饮水思源，又高瞻远瞩，面对这样的碧桂园，我相信，问鼎地产圈多年后，碧桂园还会更好。

此时，碧桂园的稳健前行状态一如既往，大概率依旧会为2021画上一个圆满的句号。

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