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行业点评
本周地产板块表现靠前，主因央行鼓励银行开展地产并购贷款。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.2%，在各板块中位列第5。我们认为这主要因为本周央行、银保监联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并召开座谈会，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。我们认为当前地产行业进行大规模并购的逻辑并不成立，中小地产公司大量被收购可能性也较小。因为当前市场上等待并购的项目，利润率普遍不高，还有其他隐藏风险，而当前招拍挂市场因为多数房企现金紧张竞争已有放缓，现金较为充裕的房企此时招拍挂拿地利润率更高，且风险更小，所以我们认为买方不会大规模去并购存量项目。但部分优质项目达成并购的可能性尚存，尤其是一些原本就是两家房企合作拿下的项目，因买方对项目知根知底，谈判和尽调所需时间精力都更少，发生并购概率相对更大。
央行四季度例会再次提及“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求”，以及“努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应”。我们预计未来金融机构在房企债务展期和融资方面会有更大力度支持。此外，“保交付”是当前首要目标，预售资金监管大幅调整可能性小，但按揭加速和预售条件调整仍能形成合力帮助房企改善回款。
本周一手房销售一线、三线城市环比回升，二线仍下降。本周（12月18日-12月24日），40个城市商品房成交合计512万方，周环比-21%，周同比-34%，月度累计同比-26%，年度累计同比+8%。一线城市：周环比+56%，周同比-53%，月度累计同比-49%，年度累计同比+13%；二线城市：周环比-33%，周同比-22%，月度累计同比-11%，年度累计同比+9%；三四线城市：周环比+5%，周同比-45%，月度累计同比-48%，年度累计同比+1%。
本周二手房成交一线城市环比转暖，二、三线城市环比仍下降。本周（12月18日-12月24日），17个城市二手房成交合计144万平米，周环比-1%，周同比-33%，月度累计同比-34%，年度累计同比-8%。其中，一线城市：周环比+20%，周同比-33%，月度累计同比-37%，年度累计同比-8%；二线城市：周环比-5%，周同比-29%，月度累计同比-29%，年度累计同比-8%；三线城市：周环比-34%，周同比-61%，月度累计同比-65%，年度累计同比-11%。其中成都二手房表现亮眼，本周成交29.7万方，同比增速高达174%，我们认为这印证了成都二手房按揭放款明显加速。
投资建议
地产板块，短期推荐经营稳健的国企，比如保利发展、建发国际。我们预计明年春节过后，部分民营房企会迎来一波估值修复。因为届时行业偿债高峰已过，民营房企中谁是剩者以及行业格局均会更为明朗。我们认为弹性较大的是融创中国和新城控股。物业板块，我们认为民营物业公司在关联房企流动性危机解除后，未来估值修复弹性较大。推荐金科服务、建业新生活、碧桂园服务。
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