青岛市自然资源和规划局党组书记、局长姜德志解读《关于进一步加强土地储备管理工作的意见》

一、制定背景

土地储备制度是我国土地市场建设的重要基础性制度，青岛市土地储备制度自1999年建立以来，经过20多年的实践和探索，在土地要素保障、土地市场调控、土地节约集约利用等方面发挥了重要作用，为经济社会发展和城镇化建设提供了有力支撑。随着城镇化水平的不断提高，经济社会发展和城市建设方式产生巨大变革，现行土地储备管理工作模式需要进一步调整，健全完善现行土地储备制度势在必行。

为保障国土空间规划顺利实施，加强土地一级市场调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高土地要素保障能力，市自然资源和规划局根据有关法律法规规定，借鉴成都、宁波、苏州等城市的先进做法，制定本意见。

二、制定依据

依据《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）、《土地储备资金财务管理办法》（财综〔2018〕8 号）等文件。

三、出台目的

为进一步规范土地储备管理，提升政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，落实国土空间规划，促进土地资源高效配置和合理利用。

四、重要举措

意见包括“总体要求、储备和实施范围、规划计划管理、土地储备项目管理、土地收储补偿标准、土地储备资金管理和其它事项”七部分内容。意见着重对现行的土地储备工作制度进行了完善，主要体现在五个方面，具体为：

1.建立储备项目管理制度

政策标题：土地储备项目管理

内容概要：土地储备项目由市自然资源和规划部门统筹，市土地储备机构、区政府负责组织实施。制度的核心是整合资源，明确时序，控制成本，降低风险。项目管理分为项目设立、项目实施、土地入库、土地前期开发和土地供应五个阶段。

修订理由：项目管理五个阶段形成闭环，实施过程中，充分发挥区政府、平台公司的积极性和主动性，重点把好项目立项和土地入库关口，推动实现“多个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的土地储备新格局。

新旧政策衔接和差异：2022年1月1日起，由土地收储整理单位实施土地收储整理的，以项目设立方案作为项目实施依据，不再核发土地开发整理批准书。已核发土地开发整理批准书的项目，可继续按照有关要求开展工作，收储整理时限到期后原则上不再延期，并做好项目退出工作。

2.优化土地储备计划管理

政策标题：“三年滚动计划”和年度计划

内容概要：市自然资源和规划部门会同各区（市）政府，编制土地储备“三年滚动计划”，合理确定未来3年土地储备规模、结构、布局、时序；结合“三年滚动计划”和城市建设需要，编制年度土地储备计划。

修订理由：实现市级对区级计划的统筹管理，掌握各区储备库建设情况和库存情况，有助于市级统筹重大重要项目落地。

新旧政策衔接和差异：意见调整了现行土地储备计划由各区（市）土地储备机构分别编制的方式，2022年1月1日起，由市自然资源和规划部门会同各区（市）政府编制土地储备“三年滚动计划”和年度土地储备计划。

3.明确跨区域土地储备要求

政策标题：实施范围、储备土地供应

内容概要：市土地储备机构可以在市南、市北、李沧三区以及轨道交通土地资源开发利用区域、城市发展重点区域及市政府确定的其他区域实施土地储备工作。跨区域同市南、市北、李沧三区以外的区（市）政府、地铁集团等有关单位共同开展的土地储备项目，土地供地方案根据现行审批权限按程序批准后，由市自然资源和规划部门统筹组织供应。

修订理由：跨区域储备的工作思路，有利于市级进一步统筹土地资源，既能保障市级政府的主动性，又能激发地方政府的积极性，有利于项目推进。

新旧政策衔接和差异：意见赋予市级储备更大范围，确保了跨区域储备工作顺利开展。对于跨区域储备的土地供应，保持审批权不变，但土地由市级统筹组织供应。

4.调整储备补偿实现“两脱钩”

政策标题：土地收储补偿标准、储备土地前期开发

内容概要：为推进土地储备工作，土地收储补偿通过片区收储和单宗土地收储两种方式实施，其中片区收储采取片区综合地价方式，单宗土地收储采取现状用途评估方式。市土地储备机构根据国土空间规划实施时序和城市建设需要，组织对储备土地进行必要的前期开发，优先实施基础设施建设，整合土地资源，提升区域升值潜力。

修订理由：通过此次调整，充分发挥了土地储备工作在匹配土地资源和调整土地利益分配中的基础性、平台性作用。一是收储补偿费用与土地成交价格脱钩，明确了以片区综合地价为主的收储补偿方式，有利于降低不同土地之间的价格差异，避免了原用地单位相互攀比问题；有利于片区基础设施和公共服务设施用地的统一收回和统一规划建设，避免配套用地建设滞后的问题。二是土地收储整理与储备土地前期开发脱钩，有利于统筹考虑储备土地基础设施配套有关要求，开展与储备宗地相关的基础设施建设，优化土地开发条件，变“生地”为“熟地”，实现有效土地储备库存，进一步提高土地价值，助力城市品质改善提升。

新旧政策衔接和差异：目前我市市南、市北、李沧三区土地收储普遍采取“土地补偿与土地成交价格挂钩”的补偿模式，2022年1月1日起，土地收储收储补偿通过以片区综合地价为主的收储补偿方式实施。我市原有涉及土地收储补偿与本意见不一致的，以本意见为准。2022年1月1日前，市土地储备机构已与有关单位签订收储补偿协议并报经市政府批准的，继续按已签订协议的有关约定执行。

5.建立储备成本核算机制

政策标题：成本核算

内容概要：将直接收储补偿费用、土地收储整理成本、前期土地开发成本和其他有关费用一律纳入成本范围。按照财务成本和收储管理费分别核算管理费。以土地入库为节点，做到土地入库和资金支付有效衔接。

修订理由：实现“钱地两清”，为“两脱钩”奠定基础。

政策衔接和差异：目前，因收储补偿与土地成交价格挂钩，土地储备成本包含在收储补偿费用内，由原用地单位承担，储备成本内涵较少。本次意见明确了土地储备成本的内涵、确认和拨付事宜。为提高整理效率，调整了管理费的核算方式和费率，由原来的统一按照15%收取，调整为按照财务成本和收储管理费分别核算，其中财务成本按不高于贷款市场报价利率（LPR）核算，收储管理费按不高于整理成本的2%核算。2022年1月1日起，我市原有涉及开发整理费用核算与本意见不一致的，以本意见为准。2022年1月1日前，市土地储备机构已与有关单位签订收储补偿协议并报经市政府批准的，继续按已签订协议的有关约定执行。