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事件：国家统计局公布2021年1—10月份全国房地产开发行业统计数据，房地产开发投资同比增长7.2%；商品房销售面积和销售额分别同比增长7.3%和11.8%，到位资金同比增长8.8%。
十月房地产市场景气度持续下行，单月投资维持负增长，销售降幅显著扩大，新开工大幅下降、施工增幅收窄、单月竣工转负，定金及预收款拖累到位资金增幅放缓。
累计与单月投资增速降幅均缩小：1-10月全国房地产开发累计投资124934亿元，同比增长7.2%，增速较1-9月下降1.6个百分点。10月单月投资12366亿元，同比下降5.4%，增速环比下降1.9个百分点。10月投资增速降幅略有缩小但不改下降趋势，主要由于在三道红线及预售资金监管不断加强的背景下，公司对销售回款预期持续悲观，倾向于保留充足现金流以应对政策变化。
单月销售降幅显著扩大：7月份来，全国单月商品房销售面积和销售额连续四个月下降。1-10月全国新建商品房销售面积14.30亿m2，销售额14.72万亿元，分别同比增长7.3%和11.8%，较1-9月累计同比增速下降4.0和4.8个百分点。销售均价10290元/m2，同比增长4.2%。10月当月，商品房销售面积和销售额分别同比下降21.7%和22.6%；销售均价9749元/m2，同比下降1.3%。受需求和供应双边走弱影响，10月销售大幅下降。一方面，由于2021年拿地整体偏弱，市场面临供给不足压力；另一方面，居民对房价的负面预期造成需求持续疲软。
新开工大幅下降、施工增幅收窄，单月竣工转负：1-10月，累计房屋施工面积94.29亿m2，同比增长7.1%，增幅较1-9月收窄0.8个百分点。累计房屋新开工面积16.67亿m2，同比下降7.7%，降幅环比扩大3.2个百分点；10月单月新开工面积1.38亿m2，同比下降33.1%，跌幅环比扩大19.6个百分点。1-10月累计房屋竣工面积5.73亿m2，同比增长16.3%，增速较1-9月缩小7.1个百分点。10月单月房屋竣工面积6277万m2，同比下降20.6%，增速环比下降21.6个百分点。
年内拿地偏弱叠加房企对销售回款的悲观预期，10月新开工降幅增至30%以上。当月，居民中长期贷款同比多增，反映了开发贷和房贷的投放速度短期有所加快；但由于各地预售资金监管力度加强，同时销售持续下行，房企可用现金不足，拿地及开工意愿较低。
按揭边际放松，销售回款下降导致到位资金增速持续放缓：1-10月全国房地产到位资金总量累计16.66万亿元，同比上涨8.8%，增幅较1-9月下降2.3个百分点。10月当月房地产开发到位资金1.51万亿元，同比下降9.5%，降幅缩窄。其他资金中定金及预收款同比下降12.1%，降幅环比扩大3.1个百分点；个人按揭贷款同比增长1.0%，环比增速回正。
市场需求自8月以来加速下行，10月单月销售额下滑超过20%。到位资金结构中，定金及预售款加速下行而按揭单月增速回正，体现10月以来按揭投放加速，但需求持续下滑的市场现象。11月，央行持续表态维护行业平稳发展，我们预计，按揭资金到位增速将边际改善，但受制于销售端整体加速下行，中长期改善幅度有限。
投资建议：当前房地产行业环境正在经历去伪存真的良性竞争过程。虽然行业在供需双方面走弱的过程中面临增速下行压力，稳健经营的龙头房企反倒获得高质量补充土地资源的窗口期。建议关注地产板块四季度融资、边际改善叠加土地市场竞争格局优化的投资机会，推荐A股龙头房企保利发展、万科A、新城控股，及H股成长型房企绿城中国、旭辉控股集团的投资机会。
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