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政策快报
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本周观点：近日无锡、南京、苏州和深圳挂牌第三批集中供地，苏州、南京明显下调土地竞拍门槛，考虑二批土拍热度及房企投资拿地意愿明显下滑，三批土拍政策微调以提振房企拿地积极性或成为常态。同时多地发文加强房地产市场监管，涉及强化预售资金监管、风险预警以及整治市场乱象等，在房企流动性压力加大背景下，此举可完善监管闭环、提前预警及化解风险，以保护购房者合法权益。投资建议方面，近期房地产税试点推进或将对板块情绪形成一定扰动，但考虑融资端政策底部已经显现，中长期开发板块依旧看好现金流稳健的行业龙头，金地集团、保利发展、万科A、招商蛇口等。物管及商管板块行业空间广阔、自主发展强化、抗周期属性明显，集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。
政策环境监测：1）苏州、南京等部分城市下调第三批集中供地土地竞拍门槛；2）山西、赣州、合肥、青海等地发文整治房地产秩序。
市场运行监测：1）新房成交环比上升，后续或逐步企稳。本周（10.23-10.29）新房、二手房分别成交4.7万套、1万套，环比升5.3%、降2.5%。10月新房日均成交同比降29%，降幅较9月扩大3.8pct。年底推盘高峰叠加按揭端政策缓和，后续成交有望企稳改善。2）改善型需求占比下降。2021年8月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降2.9pct至76%。3）推盘节奏加快，后续有望持续提升。10.18-10.24重点城市新推房源14483套，环比升208%；去化率63.2%，环比降6.9pct。资金压力及年终冲刺下，后续推盘量有望持续回升。4）库存环比上升，仍存上行压力。16城取证库存9845万平，环比升0.4%，取证推盘加快下，库存面临上行压力。5）土地成交下降、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面1652.7万平、成交建面1200.7万平，环比降28.2%、降44.9%；成交溢价率4.4%，环比升1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比15.3%、31.6%、53.1%，环比分别降15.5pct、降8.5pct、升24.1pct。
资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债42.7亿元，环比增加21.9亿元，境外发债4.5亿美元，环比上升4.5亿美元；发行利率处于2.85%-13.5%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行61.64亿元，环比增加27.8亿元。3）地产股：本周地产板块跌8.1%，跑输沪深300（-1.03%）；当前地产板块PE（TTM）7倍，估值处于近五年0.74%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为招商蛇口、鲁商发展、中国国贸；南向资金净流入前三房企为中国恒大、中国海外发展、融创中国。
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