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事件：8月10日，天津市规划和自然资源局发布补充公告，对61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间由原定的2021年8月10日延长至8月31日，并对61宗地块的拍地规则和最高限价进行了调整。8月11日，青岛市自然资源和国土局发布公告称，7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”。
天津第二轮集中供地土地规则调整后，土地溢价率大幅降低至15%。天津市的补充公告中，单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，并对此前公布的61宗地块的最高限价均进行了调整，其中1宗地块增设最高限价，60宗地块对原最高限价进行下调。经统计，60宗限价地块的起始价总计为531.47亿元，原最高限价总计785.25亿元，下调后的最高限价总计610.89亿元，土地溢价率由47.75%大幅下降到了14.94%，每块土地的溢价率也都未超过15%。从天津首批集中供地的结果来看，成交的45地块中，有29宗土地溢价成交，最高溢价率达49%，第二轮拍地规则调整之后，预计将有效的控制土地溢价率，达到“稳地价”的目标。青岛随之也发布公告“终止”第二批集中供地，我们预计其也将对土地出让规则和价格进行调整。
首批集中供地未达到“稳地价”的目标，房企利润空间被挤压。从首批集中供地的效果来看，并未达到集中供地的政策初衷，整体的土地溢价率抬升。我们统计的12家样本城市首批集中供地平均溢价率为17.63%，较去年全年水平上升3.77pct，并且各地土拍热度分化明显，热点城市的核心地块竞争十分激烈。同时，多数城市要求在达到限价之后“竞自持、竞配建”，这也无形的拉高了土地价格和开发商成本。在“高地价，限房价”的市场环境下，房企的利润空间被挤压，使得房企的毛利率持续走低，这也是市场对板块的悲观情绪较为浓厚的原因。
天津土拍政策调整为积极信号，第二、三批土拍的溢价率或将迎来改善，房企毛利率拐点可期。7月22日国务院副总理韩正在“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”中提出，“要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度”，住建部还提出要推广北京做法，“建立房地联动机制，限房价、控地价、提品质”。在“稳地价”的目标指引下，各地第二、三批土地集中供应规则将迎来新的调整，向“北京模式”看齐，天津的新拍地规则或为大趋势，采用摇号、控最高限价等方式，有效降低土地溢价率。若土地溢价率得到控制，房企的拿地成本降低，整体利润率水平将迎来回升，毛利率拐点的到来可期。
投资建议：行业的主要矛盾是在“高地价、限房价”的环境下不断下行的盈利能力，但在土地政策的不断调整下，房企的利润空间受挤压的局面将得到改善，市场预期或将迎来修正。目前来看，市场对板块的预期过于悲观，主流房企PE（2021E）均值为4倍，股息率为7.6%，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际，“低估值+高股息”的组合凸显性价比。在行业供给侧改革的大环境下，对于优质住宅开发房企是风险也是机遇，我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。
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