《济南市商品房预售资金监管办法》政策解读

《济南市商品房预售资金监管办法》政策解读

一、《济南市商品房预售资金监管办法》（以下简称《监管办法》）政策的制定背景是什么？

2021年我市制定了《济南市商品房预售资金监管办法》（济建发〔2021〕10号），实施已近2年，将于2023年4月5日到期。鉴于此，我局联合中国银行保险监督管理委员会莱芜监管分局、中国人民银行济南分行营业管理部、中国人民银行莱芜市中心支行对2021年印发的《济南市商品房预售资金监管办法》进行了修订调整。

二、《监管办法》制定的政策依据是什么？

主要依据《山东省商品房销售条例》《山东省商品房预售资金监管办法》和《济南市人民政府关于全面推进绿色建筑高质量发展的实施意见》等法律、法规及相关规定，制定的本办法。

三、《监管办法》的适用范围是什么？

本办法适用于市内各区（功能区）商品房预售资金监管。平阴县、商河县可参照本办法执行，也可依据本办法制定相应的实施细则。

四、《监管办法》中的预售资金监管的范围是什么？

购房人支付的全部购房款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。

五、《监管办法》中承接商品房预售资金监管业务的商业银行的确定？

我局会同中国银行保险监督管理委员会莱芜监管分局、中国人民银行济南分行营业管理部、中国人民银行莱芜市中心支行通过公开招标的方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。主管部门与招标确定的商业银行签订商品房预售资金监管金融服务协议，将其列为济南市商品房预售资金监管银行。

六、《监管办法》中的预售资金监管标准是多少？

 商品房预售资金监管标准，指批准预售的商品房项目自正负零工程节点开始，到完成建筑安装和小区内配套等工程建设、达到终止监管条件止的单位建筑面积费用，规划地上18层以下（含18层）的按照3000元/平方米执行；规划地上18层以上的按照3300元/平方米执行；带装修的项目，监管标准增加800元/平方米。

七、《监管办法》中监管资金留存比例如何确定？

监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为70%；取得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为35%，取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》时，监管资金留存比例为18%；取得房屋所有权首次登记，监管终止。

八、《监管办法》中的预售监管资金如何使用？

监管额度内的预售资金，企业不得擅自使用，超出部分企业可自行使用，但应优先用于本开发项目的建设。监管额度内的预售资金，企业提交用款计划申请，按照节点规定留存监管资金比例。企业申请使用预售资金监管额度以内的资金，已经向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等施工安装单位拨付款项的，提供付款证明；企业拟向上述单位拨付款项的，提供对方指定的银行账户。

九、《监管办法》中银行保函怎样置换监管资金？

 监管账户内资金达到监管额度后，符合条件的房地产企业可向银行（不包括监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行）申请出具见索即付、不可撤销的保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。保函通过银行系统对接推送至济南市预售资金监管系统。

十、《监管办法》中对违法违规现象，主管部门如何监管？

 主管部门对企业存在：一是未按规定将商品房预售资金收存至监管账户的；二是变相逃避商品房预售资金监管的；三是未按规定使用商品房预售监管资金的；四是提供虚假材料骗取预售监管资金的；五是其他违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为的。责令其限期整改，整改期间，暂停该项目后续工程预售许可发放，暂停其预售监管资金拨付和网签工作，记入企业信用档案。

主管部门对监管银行存在：一是未按规定将预售资金存入监管账户的；二是未经主管部门同意，擅自支付商品房预售资金的；三是擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的；四是其他违反本办法或者违反商品房预售资金监管金融服务协议、商品房预售资金监管协议的行为的。主管部门暂停其开展新的商品房预售资金监管业务，并由其承担相应责任，同时通报管理部门。

                         济南市住房和城乡建设局

                             2023年4月6日