市自然资源和规划局党组书记、局长刘建成解读《潍坊市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设管理办法》

　　党的十八届三中全会以来，国家大力推动城乡统一的建设用地市场建设，明确要求到2022 年，基本建成城乡统一建设用地市场，而土地二级市场建设是其中重要一环。但当前土地二级市场交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题日益凸显，与建立城乡统一建设用地市场背道而驰，倒逼我们必须紧盯问题，不断强化土地二级市场建设。2019年，国务院、省政府相继出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（鲁政办发〔2019〕33号），明确要求到2020年底，初步建立全市统一的土地二级市场，2022年底，形成一、二级市场协调发展、资源利用集约高效的现代土地市场体系。为深入推进工作开展，完成目标任务，推进我市存量土地资源自由流通、向先进生产力集聚，制定了《潍坊市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设管理办法》。    

　　 二、决策依据

　　该文件依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（鲁政办发〔2019〕33号）等规定制定。

　　三、出台目的

　　建立完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场是党的十八届三中全会确定的改革任务，是推动建立城乡统一建设用地市场的迫切要求，是发挥市场作用，推进我市存量土地资源自由流通、向先进生产力集聚的关键举措，出台《潍坊市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设管理办法》，一是加强制度建设。通过制定《实施办法》，明确建设用地使用权转让、出租、抵押标准制度，不断强化土地二级市场制度化建设、规范化管理。二是建立信息平台。加强“线上、线下”交易市场建设，促进土地二级市场交易与不动产登记有机融合。三是强化服务监管。坚持服务为主、监管为辅，不断加强政策吸引力，吸引市场主体积极进入二级市场平台交易，不断增强市场活力。

　　四、重要举措

　　《办法》共7章43条，从7个方面对建立完善我市土地二级市场做了必要规定，着力构建平台和制度相互配套的土地二级市场。

　　（一）总则。一是明确了土地二级市场的适用范围和原则；二是明确了土地二级市场的管理机构和信息交互方式；三是对不得进入土地二级市场的9种情形进行了初步规定。

　　（二）建设用地使用权转让。一是明确了划拨、出让、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权的转让条件；二是对建设用地使用权分割、合并条件进行了概括性规定；三是对转让价格低于标定地价20%及年期修正基准地价，政府实行优先购买权情形进行了规定。

　　（三）建设用地使用权出租。一是明确了以划拨、出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得的建设用地使用权出租条件；二是提出建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，土地出租年收益金标准暂按建设用地所在土地级别基准地价水平的1%收取；三是明确了未经批准擅自出租以划拨方式取得的建设用地使用权的处理措施。

　　（四）建设用地使用权抵押。规定自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权办理不动产抵押相关手续。一是明确了划拨、出让、作价出资或入股、租赁等方式取得的建设用地使用权抵押条件；二是允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资；三是建立建设用地使用权抵押风险提示机制。

　　（五）土地二级市场建设和交易。一是提出了建设土地交易线下有形市场和线上交易市场的思路和方法；二是对土地二级市场的交易流程、交易方式、办理程序等做了规定；三是对交易合同内容进行了“框架性”明确。

　　（六）土地二级市场服务监管。主要对土地二级市场建设中涉及的中介服务、公示体系、资金监管服务、信用体系建设等进行了规定，并与“第一章：总则”内容相配合，对联合监管部门进行了明确，为共同推动我市土地二级市场建设提供服务和监管保障。

　　（七）附则。对《办法》的适用期限进行了明确。