关于进一步加强老旧住宅小区整治和物业管理的意见

关于进一步加强老旧住宅小区整治和

物业管理的实施意见

各区市人民政府，国家级开发区管委，南海新区管委，市政府各部门、单位：

近年来，为有效改善城市部分老旧住宅小区基础设施不完善、管理服务不规范等问题，市政府开展了老旧住宅小区环境综合整治活动，2011年以来，共投资7.67亿元，整治小区107个，累计整治楼宇2657栋、775万平方米，受益居民78716户、23.9万人，有效改善了居民生活环境。根据山东省住房城乡建设厅等11部门联合下发的《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发［2015］5号）精神，为进一步推进我市老旧住宅小区整治改造工作，特提出以下意见：

一、总体要求

（一）工作思路

深入贯彻落实十八届四中、五中全会精神，坚持“统筹规划、稳步推进、有效巩固、长效管理”的原则，着力做好既改小区的维护工作,进一步巩固改造成果；重点推进新一轮老旧住宅小区的整治改造，扩延老旧小区整治改造区域范围；积极探索社会化、专业化、市场化的住宅小区管理机制，有序扩大物业管理覆盖面；突出抓好治后管理工作，建立长效管理的新机制，全面提高老旧小区整治改造工作成效与管理水平。

（二）工作目标

开展“回头看”，巩固完善107个既改老旧住宅小区的整治成果；进一步推进老旧住宅小区整治改造工作，重点向各区市延伸，到2020年底，全市完成180个老旧住宅小区整治改造，全市老旧住宅小区工作整治工作基本完成；建立治后管理长效机制，实现物业管理全覆盖。

二、工作措施

（一）开展“回头看”，巩固完善既有成果。

各区市针对既改小区，开展“回头看”活动，查找存在的问题并整改完善，确保改造成果不反弹。2016年，由各区市政府（管委）明确责任部门和单位，结合整治后运行管理情况，组织有关人员对既改小区逐一进行现场排查，列出问题清单，开展专项整治。对保修期内的项目，督导相关责任单位及时整改；对保修期外的项目，各区市政府（管委）组织相关部门和物业企业研究解决，并完善维护管理措施，切实夯实改造成果。

（二）统筹规划，有序推进新一轮整治改造。

1.科学编制整治计划。各区市政府（管委）牵头，有关部门参与，通过实地调查，摸清当地老旧小区面积、人口等底数。老旧住宅小区改造范围，以1995年前建成的住宅小区为主，对于配套设施较差、居民改善生活环境意愿强烈的，可适当放宽至2000年。各区市政府（管委）要有针对性地统筹研究制定工作方案，科学编制年度整治计划，同时明确任务分工、工作目标和扶持政策。

2.有序推进整治改造。各区市政府（管委）结合各自实际，确定老旧住宅小区整治改造牵头部门及实施单位，将整治改造工作任务列入城建重点项目计划，重点围绕完善治安防控设施，健全环卫消防设施，修缮楼宇公共设施，改造小区基础设施、配置公共服务设施等内容，有序推进整治工作。市住房城乡建设部门负责制定老旧住宅小区整治改造技术导则，明确改造类别、范围、内容、规划设计、施工组织和验收交付等相关标准，为老旧住宅小区整治改造提供技术支撑。

（三）推行物业管理，建立健全长效机制

1.积极推行物业管理。各区市政府（管委）要发挥主导作用，结合辖区实际，本着“统筹兼顾、重点突破”的原则，坚持整治、管理相结合，采取专业化物业管理、街道办或社区居委会准物业管理等多种管理模式对改造后的小区实行分类管理。充分发挥业主大会、业委会的作用，对建筑规模较大、基础条件较好的住宅小区，通过招投标方式引入市场化物业管理模式；物业企业可采取“先期介入、先行服务”的办法，也可采取先整治改造、后物业接管的方式。对暂不具备条件的老旧住宅小区，各街道办或社区居委会可实行准物业的方式管理。老旧住宅小区整治改造完成后，住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备，要通过充分协商，按规定做好移交工作，由专业经营单位负责维护和管理。

2.健全长效管理体系。各区市要加强制度建设,研究制订符合辖区实际的长效管理实施意见，建立起“政府扶持、社区管理、物业服务、公众参与”的统筹协调运行机制，明确老旧住宅小区长效管理的目标及各职能部门职责,促进老旧小区长效管理走上制度化、规范化的轨道；要建立收费标准调整制度和督查问责机制，制定老旧小区管理服务达标验收标准和日常检查及考核办法，将物业企业考核结果与物业企业的信用档案和财政物业补助资金挂钩，同时建立合理的退出机制，确保老旧住宅小区长效管理措施落到实处。

三、物业管理扶持政策

通过政策有效激励承担老旧小区服务任务的物业企业做好服务工作。

1.鼓励规模经营：经相关物业管理区域内业主委员会同意，以街道办事处或社区居委会为单位，将辖区内老旧小区的物业管理整体打包，确定1家骨干物业企业接管，使其通过规模化经营降低成本。

2.推行便民经营：经相关物业管理区域内业主委员会同意，可以将老旧住宅小区物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的便民摊点设置经营权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业，弥补其物业收费不足。

3.实施拓展经营：允许物业企业在法律法规范围内，围绕物业服务，自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。

四、老旧住宅小区整治改造资金筹措

（一）老旧住宅小区整治改造新开工项目所需资金，采取“财政投入一块、管理单位承担一块、上级奖补争取一块”的方式筹措。

1.地方财政投入：老旧住宅小区整治改造按属地管理原则，财政投资部分由各区市承担。中心城区的老旧住宅小区整治改造地方财政投资部分，由市级与环翠区按5:5比例共同分担。

2.管线单位投入：老旧住宅小区内各类管线整治所需资金，包括供水、燃气、供热、供电、通信、有线电视等相关管线和设施设备的改造整治费用，原则由各相关管线单位解决。其中，供水、供热和供电设施属产权单位或业主所有的，其改造费用由区市财政、产权单位（或业主）及管线单位依法承担，具体由各区市政府（管委）协调确定。

3.争取上级奖补资金支持：住房城乡建设部门会同财政部门做好老旧住宅小区整治改造项目计划和上级奖补资金申报工作，积极争取上级奖补资金对我市改造项目给予支持。

（二）老旧住宅小区整治完成后，采取物业收费与财政补助相结合的经费筹措方式。

1.财政物业补助。2016-2020年，各区市财政按照每月每平方米0.2-0.4元的标准，对接管老旧小区的物业企业或准物业管理的物业服务牵头部门、单位给予专项补助。各区市的补助标准，由当地政府（管委）据实核定。

2.业主交纳物业管理费。实施专业化物业管理的小区，由业主按照物业服务合同约定按期交纳物业服务费。

3.共用部位租金收益筹措经费。经相关业主委员会同意，由小区物业管理或代管单位，从小区的公共场所经营收入和停车收费等共用部位租金收益中筹措管理经费。

五、工作保障

（一）加强组织领导。老旧住宅小区整治改造和物业管理，是一项惠及民生的系统工程，情况复杂，涉及面广，各区市政府（管委）及各有关部门、单位要强化责任意识，切实加强组织领导。市政府成立老旧住宅小区整治改造工作领导小组，由市政府分管同志任组长，市发改委、经信委、教育局、公安局、民政局、司法局、财政局、住房城乡建设局、文广新局、体育局、物价局、房管局及各区市政府（管委）、有关管线单位负责人为小组成员，领导小组办公室设在市住房城乡建设局，具体负责指导调度等工作。各区市分别成立相应的管理机构。区市政府（管委）为责任主体，区市政府（管委）确定的实施单位为实施主体，社区居委会积极参与，扎实推进老旧小区整治改造和物业管理。

（二）加强资金管理。各区市政府（管委）要积极筹措资金，确保老旧小区整治工作顺利开展。各级财政部门要加强资金的使用管理，提高资金使用效益。各实施主体及有关部门、单位要加强与管线单位的沟通协调，保证管线改造资金充足到位。各区市要统筹养老、文教、体育等事业发展资金，积极支持老旧小区养老、托幼、公共活动场所等社会公益项目的建设运营。各区市在调整社会救助标准时，要充分考虑物业费因素带来的生活成本增加，保障困难群众生活水平不降低。

（三）加强项目监管。各级住房城乡建设部门要将老旧住宅小区整治项目纳入基本建设程序，严格执行国家关于工程建设项目的管理规定和建设标准，依法办理工程招投标、质量安全监督等相关手续。实施单位要加强整治工程项目施工、监理及验收监管，确保工程质量。各管线单位要积极支持和配合各有关部门、单位，将老旧小区的相关管线设施的改造迁移，优先列入工程计划，按照老旧小区整治改造工作进度要求完成改造迁移任务。各级各部门要结合工作职责，对整治项目跟踪督导，加强检查和考核，确保各项任务的落实。

（四）加强宣传引导。老旧住宅小区综合整治工作涉及千家万户，各级、各相关部门、单位要充分利用电视、网络、报纸和小区宣传栏等各类媒体，大力宣传老旧住宅小区综合整治工作的重要意义，营造良好的舆论氛围。要扎实做好广大群众的宣传发动工作，推动物业服务企业和业主积极履行条例规定的职责和义务；各街道办、社区居委会要实行干部分片包干制，充分动员居民按时交纳物业管理费，努力形成全社会支持老旧住宅小区整治管理工作的良好氛围。

本实施意见自2016年4月1日起施行，有效期至2020年12月31日。

2016年3月10日