《关于进一步规范房地产市场秩序营造良好发展环境的通知》政策解读

一、制定背景

为进一步规范房地产市场各方主体行为，构建公平、诚信、规范、有序的房地产市场秩序，切实维护购房群众合法权益，营造良好发展环境，制定《关于进一步规范房地产市场秩序营造良好发展环境的通知》（以下简称《通知》）。

二、制定过程

按照相关法律法规、政策文件和会议要求，结合我市房地产业实际，经广泛市场调研，听取各方建议意见，市住房城乡建设局起草《通知（征求意见稿）》。2023年8月书面征求了眉山天府新区、各县（区）、园区住房城乡建设行政主管部门和市委政法委等16个部门（单位）意见。8月31日至9月7日，通过市委市政府门户网站面向社会公开征求意见。修改完善后形成《通知》。

三、主要内容

（一）合理安排建设时序。房地产开发项目应坚持“先地下、后地上，先配套、后开发”原则，合理安排地下管线、配套设施和园林绿化的建设时序，配套设施应与项目主体同步规划、同步设计、同步建设、同步验收。

（二）强化勘察设计质量。严格执行建设工程勘察设计标准，严格按照经批准的规划方案进行施工图设计，严禁擅自变更规划、设计。

（三）强化施工质量管理。严格落实建设单位的质量安全首要责任和施工单位、监理单位的质量安全主体责任。严格按照经批准的施工图进行建设，严把建筑材料、建筑施工质量标准。

（四）强化工程规范验收。各方责任主体应严格按照程序组织工程竣工验收，对照批准的设计文件逐项检查，对达不到设计文件要求的必须整改到位。分期开发建设的须分期实施联合验收，验收合格的方可交付使用。

（五）优化商品房预售评审。实行“来件即办”，住房城乡建设部门在收到开发项目预售申请后，及时组织政法、公安、人社、自然资源、市场监管、信访、税务等部门开展商品房预售许可联合评审，评审前实地查勘项目建设进度。

（六）强化项目信息公开。及时向社会公布房地产政策、房源信息和备案价格，取得预售许可的项目，开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，在销售现场设置商品房房源公示系统，严格实行一房一价、明码标价。

（七）规范销售宣传行为。将开发企业和经纪机构销售人员纳入统一管理，组织开展岗前培训和日常培训，实行亮证上岗、挂牌销售。销售人员须据实宣传，沙盘、宣传图纸要与规划方案一致。

（八）强化购房合同约束。开发企业在商品房买卖合同中不得设定侵害购房人合法权益的霸王条款。配套设施的权利归属在商品房买卖合同中应予明确，不得违规出售底楼花园、楼顶露台、作为人防工程的地下设施等，严禁任何公司和个人在竣工验收后违法改建、私搭乱建。

（九）强化商业地产预售许可。眉山城市规划区内的商业项目申请预售，投入开发建设资金须达到工程建设总投资40%，已设置土地使用权抵押的实行封顶预售。眉山城市规划区外的商业项目实行封顶预售，已设置土地使用权抵押的实行现房销售。

（十）强化商业地产合法销售。商业地产项目销售广告不得包含升值预期、回报承诺、融资或者变相融资等内容，开发企业不得与购房群众签订售后包租和返租协议，售后租金不得违规直接抵扣商品房总价款。开发企业销售商业项目和大型商业综合体，其自持比例不得低于51%，禁止以任何产权单位、虚拟划线等无实体墙的形式进行分割。

（十一）签订三方监管协议。开发企业、监管银行、住房城乡建设部门应在办理《商品房预售许可证》前签订预售资金监管协议，明确三方的责、权、利，对预售资金进行线上监管。开发企业取得《商品房预售许可证》后，应在售楼场所显著位置公示监管银行、监管账户名称、账号和预售资金监管协议，并在购房合同中载明。

（十二）预售资金的缴存。严禁开发企业或委托的第三方机构将预售资金存入监管账户以外的其他任何账户。购房人申请按揭贷款的，发放贷款银行应及时将贷款直接划转至监管账户。开发企业在监管银行或非监管银行办理按揭的，须在商品房网签备案后30日内将按揭回款存入监管账户，逾期的将暂停开发项目的网签使用权限。

（十三）预售资金的使用。预售资金优先保障开发项目的建设。资金监管实行建设进度控制，并根据开发企业信用等级实行规范化、标准化、差异化管理，对问题楼盘实行重点监管。

（十四）严格物业服务企业聘用。开发企业不得选聘信用等级为C、D级的物业服务企业。业主大会选聘物业服务企业，应在街道、社区指导下开展，并充分参考物业服务企业的信用等级情况。由业主大会会议确定物业招投标方式、服务标准、收费标准、评标方式等内容。

（十五）督促物业服务企业履职尽责。物业服务企业严格执行前期物业服务收费政府指导价政策，禁止乱收费、超出指导价收费行为。对收费标准超出指导价的小区，严厉查处。持续开展违章搭建、侵占绿地、违规装修管理不履职，电瓶车飞线充电、物业收费不公开透明、物业合同到期不退出小区等物业行业乱象整治。

（十六）强化装饰装修监管。建立眉山市装饰装修企业名册，实行清单管理，全面实行住宅室内装饰装修申报登记制度。建立违法违规装饰装修快速处理机制，对存在违法违规行为的，责令其立即停止施工、恢复原状，及时消除安全隐患。

（十七）加大宣传力度。通过微信公众号、网络媒体和报刊杂志等方式，加大对房地产市场法律法规的宣传力度，增强购房群众的购房常识和法治意识。

（十八）落实主体责任。因项目工程质量问题、虚假宣传、违规承诺和售后包租或者变相售后包租等违法违规行为造成的信访稳定问题，开发企业应承担主体责任，及时回应购房群众合理诉求，落实整改措施，化解处置遗留问题。

（十九）强化信用管理。严格按照信用管理办法对开发企业、经纪机构和物业服务企业进行量化评价，定期对外公示信用考核分值、排名和等级。

（二十）强化执法检查。充分利用“双随机一公开”检查和群众反映问题核实等多种方式，会同市场监管部门加大房地产销售市场执法检查力度。对项目建设和销售宣传存在违法违规行为的机构和从业人员，根据职能职责依法查处；涉嫌犯罪的，由相关行政主管部门移交公安机关依法查处。

本通知自印发之日起施行，有效期三年。原有规定与本通知不一致的，以本通知为准。