文字解读|《烟台市商品房预售资金监管办法》

一、起草背景

商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是在商品房预售制度下保障房地产项目建设，防范商品房交易风险，维护购房人合法权益的重要举措。为进一步加强商品房预售资金监管，促进我市房地产业健康发展，根据《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》建房[2022]16号文件精神，结合我市实际，对原《烟台市商品房预售资金监管规定》进行了修订。

二、《烟台市商品房预售资金监管办法》起草原则

1.充分考虑与《山东省商品房预售资金监管办法》、《烟台市商品房预售资金监管规定》等文件的衔接，保持政策一致性和延续性。同时，依据《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房[2022]16号）等近期出台文件规定，对预售资金监管工作做出新的提升和完善。

2.充分借鉴省内外部分地市预售资金监管的新经验、新办法，保证拟定《办法》的及时性、合理性、完善性和前瞻性，方便及时有效地指导实际工作。

3.原《烟台市商品房预售资金监管规定》中，经过实际工作检验，对实施管理比较有效的政策，予以保持和延续。

三、主要内容

《办法》立足于实际业务需求和监管的可操作性，借鉴部分城市的先进经验和做法，将国家、省关于商品房预售资金监管有关规定进一步细化充实到《办法》里。有关主要内容说明如下：

1.一般规定。对《办法》适用区域进行了规定，定义了预售资金、开发企业、预购人的概念、明确了市住建局、市住房保障和房产交易中心、各区（市）住建部门、人民银行烟台分行、国家金融监督管理总局烟台分局、住房公积金中心等部门和单位的责任。调整修改了预售资金终止监管的时间节点。

2.监管账户的管理。监管银行履职情况直接影响预售资金监管效果。部分银行未经住建部门同意擅自拨付、截留、挪用预售资金，严重影响了监管工作的正常开展。对此国家、省高度重视，连续下发了《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》等文件，要求对承接预售资金监管业务的银行要进行招标，形成监管合作银行目录，进一步明确监管银行的职责职权。为落实有关要求，此次《办法》中规定了监管合作银行的招标、公示制度。同时，一方面要求开发企业拟定预售资金监管计划，从项目申请预售时就做好相关资金的使用计划，规范资金使用行为；另一方面，通过多种方式进一步明确和规范相关购房款和按揭贷款收款账户均须指定为预售资金监管账户，防范资金外流。

3.预售资金收存管理。充分利用新技术手段，把商品房网签备案系统与预售资金监管系统对接，保证每笔入账均通过银行转账或专用POS机直接存入预售资金监管账户，推动实现监管到户的目标。

4.商品房预售资金使用管理。此次《办法》调整了预售资金使用方面的条款。一是将预售资金分为监管额度内的资金和监管额度外的资金，其中监管额度为预售资金监管单价与批准预售的商品房建筑面积的乘积；二是根据实际情况拟定了监管指导单价，各区市可根据实际情况形成本区市预售资金监管单价；三是重新调整了提取监管额度内的资金的时间节点和提取比例；四是增加了全装修住宅的装修费用的监管条款；五是进一步规定了监管额度内资金的用途、使用程序、拨付规定等；六是明确了监管额度外的资金企业可以直接提取划转至开发企业的非监管账户，但要优先用于项目建设。七是对信用等级优惠政策和商业保函政策做了相关规定。

5.变更、终止和解除。在项目预售过程中，监管账户原则上是不允许变更的，《办法》对几种特殊情况的变更做出相应的规定。规定了终止监管的程序、材料、流程。    

6.监管管理。一是对开发企业违规行为做出了处理方法。二是对监管银行履职尽责不到位的行为做出了处理规定。三是对项目贷款银行、项目建设参与单位、监管部门和监管银行工作人员出现违规行为，要求在各自职权范围内做出处理。