关于出售公有住房中若干政策性问题的处理意见

济房改字﹝1996﹞7号

《济南市出售公有住房实施细则》公布实施以来，我市广大职工群众和各单位对出售公有住房这一改革措施十分关心，特别是针对售房中存在的一些政策性问题，纷纷通过各种形式向市各级房改部门提出咨询，希望得到准确的答复。对此，市房改办公室对一部分带有一定普遍性的政策问题，进行了认真地研究，并根据有关政策规定，提出以下处理意见。

一、关于单位售房前尚未建立公积金制度的问题。我市房改售房政策规定不建立公积金的单位，不能按目前的房改政策组织售房。对于确实无力按照济政发﹝1994﹞57号文件规定交存公积金的单位，可在出售公有住房的同时，把公积金制度建立起来，并按规定逐月交存公积金。对于过去欠交的公积金单位必须向职工和住房资金管理中心作出将来补交的书面承诺。然后，凭市住房资金管理中心出具的证明，到房屋所在区房改办公室办理售房登记手续。

二、关于单位过去向职工筹集的建房资金能否冲抵个人购房预定金的问题。按照市政府有关规定，符合购房条件的职工申请购房，须按规定交预定金。部分单位过去建设住房时，已向职工集资的，允许职工用住房集资冲抵购房预定金，但必须由职工所在单位出具集资建房和职工个人建房集资金额的证明，经市房改办和有关部门的审核，并办理批准手续。

三、关于购房采取分期付款方式的，怎样交纳预定金的问题。采取分期付款的方式，个人购房分期付款的，在交纳预定金时，可按应交预定金的30%交纳，但在未结清应付价款之前，不得停收租金。

四、关于职工居民缴纳的购房预定金，结算时多退少补的部分计算利息问题。职工居民购买公有住房缴纳的预定金，结算时多退少补的部分计算利息，计付利息时一律按银行同期活期存款利率分别计算。

五、关于住房特困户过去在解困安置时，个人和单位出资的，这次购房是否退还的问题。 89-91 年期间，住房解困安置工作中，职工和单位都按市政府规定进行了集资，按市政府规定，房改时，属个人集资部分退还集资人。所以，职工购买当年解困安置的住房，属个人集资部分可以冲抵购房款。部分职工在解困安置时替单位垫付的集资款，属于个人与单位之间 的债务问题，不能冲抵购房款。在安置中，单位集资部分属对职工解决住房问题的投入，按市政府文件规定不予退还。

六、关于两套或两套以上住房超过控制标准的，如何控制购房面积的问题。对于租住两套或两套以上超过控制标准的，其购房时，一套住房已达到控制标准的，不能再购买第二套，两套住房面积合并计算已达到控制标准的，不能购买第三套住房。另外，超标准以外的成套住房，必须按有关规定腾退。

七、关于职工购买两套住房合并计算，超控制标准部分的价款，由哪个单位收取，以哪一套住房计算的问题。职工购买两套住房合并计算，超标准部分的房价款应由非职工所在单位收取，夫妇双方所在单拉各分配一套住房的，以及商套住房产权均属房管部门直管，超标准部分的房价款，由住房面积较大的一方收取。超标价款的计算可按较小的一套住房计收。

八、关于两套住房买一套租一套及超控制标准部分应怎样处理的问题。两套住房，单套计算达不到控制标准，两套合并计算超过控制标准的，租住或购买由住户自行选择。如果买一套，租一套，仍要合并计算，超过控制标准部分，必须按照超标购房处理。

九、关于如何确定超标加价部分住房产权比例的问题。居民以标准价购买现住房的，超控制标准的部分，不管是以成本价购买的，还是以市场价购买的其产权比例均按标准价购买住房的产权份额确定。

十、关于“不得出售”住房与可售住房合并计算控制面积的问题。“不得出售”的住房，居民购房原则上可参照买一套，租一套的有关规定执行，也要合并计算，超控制标准部分，必须在现在所购住房中按照超标购房处理。另外“不得出售”的住房，也可以按照有关规定进行申请登记，待具备购房条件时购买。

十一、关于辞世职工的配偶购房时如何执行住房控制标准的问题。辞世职工其配偶购房时，所执行的住房控制标准可按其双方所应享受的住房控制标准较高一方执行。

十二、关于辞世职工的配偶是否可按其生前工龄享受折扣的问题。辞世职工的配偶购房时可按辞世职工生前的实际有效工龄享受折扣。辞世职工的配偶购房时 .应提供由辞世职工原工作单位或其上级主管部门提供的辞世职工生前工作履历证明（复印件），该证明为计算辞世职工的生前工龄的唯一有效证件。履历证明应注明死者生前实际工作年限和职务（职称）并加盖单位公章。对于辞世职工的配偶己办理了购房登记手续的，其变更手续的时间一律在1996年5月1日以后。

十三、关于配偶在外地工作的职工家庭购房时，住房控制标准和工龄折扣的问题。在本市没有常驻户口的外地工作人员不属我市这次售房的对象 .只能按照本市一方职工的情况来确定购房的控制标准和工龄折扣。但配偶是现役军人的，可按现役军人的军、工龄计算工龄折扣。

十四、关于有偿获得使用权的住房，能否冲抵购房款的问题。部分居民以有偿方式获得了公房的使用权，没有涉及产权的问题，只是具备了购房的条件。这次购买也应执行房改政策规定，其获拜住房使用权所支付的费用不能冲抵购房款。

十五、关于在拆迁安置中，个人已拿了超安费，超安费能否在房价款中扣除的问题。在城市建设拆迁安置中，拆迁户增加安置的面积，由个人支付一定的超安费，这是获得增加面积部分的使用权而支付的费用。在购房时，超安费不能在房价款中扣除。另外，如果拆除的是公有住房，安置房又超过本人住房控制标准，超标部分还应按房改规定以成本价和市场价购买。

十六、关于拆迁待安置住户的房改购房问题。拆迁待安置的住户购房，可以比照“不得出售”范围的住房有关规定，到安置住房所在区房改办夺理申请登记于续。待正式安置后，再行购房 ， 仍享受目前的售房政策，但应按相隔年限和规定的递增率计算房价款。

十七、关于居住兼营业的房屋能否按这次房改政策购买的问题。属在城市建设拆迁中，拆除营业房用住宅进行安置的，拆迁户同时用于营业和居住，承租人可按这次售房政策规定申请购买。但是在办理购房申请登记手续时必须有不再向拆迁部门和建设单位索要营业房的书面承诺。其他住宅兼营业的房屋，均不准按这次售房政策购买，并应按实际用途计租。

十八、关于单位集体承租的直管公有住房，个人如何购买的问题。单位集体承租的住房应由承租单位出据现住房户的证明，住户可持证明办理购房登记和交纳预定金的手续。

十九、关于这次出售公有住房中，单位不出售的问题。出售公有住房是住房制度改革的重要内容，是实现住房商品化、社会化的主要措施。同时，也是涉及广大职工群众的切身利益的大事。因此，各产权单位应从深化改革和维护职工利益的大局出发，积极地组织好向职工和居民出售公有住房的工作。另外，市纪委、市监察局、市房改办联合下友的文件中、对单位营房工作已提出了明确的要求，各单位应严格执行。

二十、关于产权单位如何对外单位职工购房的问题。由于各单位之间职工住房交叉现象比较普遍。产权单位出售公房，对本单位和外单位职工原则上应一视同仁。但是职工调出时，签订腾房协议或作过腾房承诺的以及擅自转租或转让给非直系亲属的住房产权单位可以不予出售。

二十一、关于职工居民购买的公有住房超过住房 面积控制标准的部分的折扣问题。职工居民购买公有住房，超过住房面积控制标准的部分除按规定加价外，不享受工龄折扣和现住房折扣，但仍享受住房折旧、预留维修保险基金及一次性付款折扣。

二十二、关于再婚家庭夫妇双方各有住房的，其购房时是否合并计算的问题。再婚居民家庭购买住房，共夫妇双方分别租住的公有住房应合并计算，不论其双方户口是否已经合并在一处，均应视为一个家庭，不得按两个家庭各自购买一处住房。再婚夫妇的子女，已具有完全民事行为能力的，可允许其子女购买。对需要变更承租人姓名的，房屋产权单位应予办理更名手续。对于再婚夫妇与其子女分别购实现承租的哪处住房，可由其家庭商定。名房屋产权单位应尊重其家庭所商定的意见，并给予一定的帮助。

二十三、关于具有专业技术职称的人员购房时住房控制标准的问题。具有专业技术职称的人员购房时正、副教授，正、副研究员，正、副主任医师，高级工程师和相当于同级职称的其他高级知识分子及市级专业技术拔尖人才和享受政府特殊津贴的专家〈以市委、市政府颁发的证书为准）等，住房控制标准为120平方米；讲师、助理研究员、工程师、主治医师和相当子同级职称的其他中级知识分子的住房控制标准为90平方米；助教、助理工程部和相当于同级职称的其他知识分子的住房控制标准为75平方米。

上述住房控制标准，仅适用于出售公有住房，不作为今后单位建房和分房标准 。

二十四、关于产权单位营房能否要求职工必须以标准价购买的问题。按照国家有关政策，产权单位应提倡职工以成本价购房。标准价只是一种向成本价过渡的一种决策价格。同时，以什么价格购房，购房人有选择的权利。

二十五、关于青年公寓是否可按本次房改营房规定出售的问题。青年公寓已成为现住户的固定居所，应列入房改售房的范围，可按房改政策规定出售给现住户。

二十六、关于延长单位营房和职工购房登记时限的问题。我市公布的这次告房登记的时限为3月10日-3月31日，由于前段时间正值春节和三级两会的召开单位售房工作起步较晚，因此，许多产权单位和职工都要求延长登记时限。为了积极稳妥地做好出售公有住房的工作，决定将单位营房和职工购房的登记时限延期至 1996年4月30日。

二十七、关于今后提租规划和具体措施的问题。我市提租规划是根据国家现行规定和我市95年职工平均工资收入测算的应达数额，并不是已经确定的租金数额。我市具体提租标准还需由政府根据我市实际情况酌情确定。

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