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核心观点
政策端：行业方面：据中指院监测，截至5月23日，今年22城合计推出宅地343宗，同比减少210宗，累计成交267宗，同比减少115宗，成交建面同比下降33.4%。销售分化直接导致土拍分化加剧。据贝壳研究院数据，5月份百城首套房贷利率平均为4%，二套房贷利率平均为4.91%，首套、二套房贷款利率差扩大至91BP。因城施策方面：上周天津公积金执行“认房不认贷”，即公积金首贷结清后，名下天津无房，再申请公积金贷按首套政策执行。深圳禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为。南京提出多子女家庭住房公积金贷购买首套住房最高可贷额度上浮20％，即60万元／人、120万元／户。
市场端：2023W21我们重点监测的39城商品房成交面积为384.8万平米，环比-1.5%，同比1.7%；全年累计成交面积8105.1万平米，同比7.2%。2023W21我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6079万平米，较上周环比-0.62%；库存去化周期为12.3个月，环比-1.9个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为5和2.5个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，超过24个月。2023W21我们跟踪重点城市推盘套数为5479套，环比7.8%，年度累计总推盘数同比-7.4%；周度新开盘去化率48.1%，环比变动3.4%，较高位有所回落。小阳春后房企推盘有所下滑，我们预计商品房销售呈现季节性回落。
投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
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