关于《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的通知》的解读

现将《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的通知》（淄建发〔2019〕140号）的有关情况说明如下：

一、制定文件的必要性

我市2013年市政府办公厅印发的《淄博市商品房预售款监管实施办法的通知》已于2017年12月31日失效，现在执行的是省住建厅等3部门2017年1月份印发的《关于印发〈山东省商品房预售资金监管办法〉的通知》。通过实施商品房预售资金监管，对规范预售资金使用，保障开发项目建设资金，维护购房人的合法权益发挥了重要作用。在工作过程中，出现了预售资金收存不及时不足额、装修资金未纳入监管、开发企业延期办证等问题需要解决，同时企业也提出了使用保函抵顶监管资金、加大对信用等级好的企业扶持力度等建议，需要结合我市工作实际，出台文件对省办法进行补充完善。

二、起草依据

《山东省商品房预售资金监管办法》、《淄博市房地产开发经营管理条例》，同时借鉴了《济南市商品房预售资金监督管理办法》、《青岛市新建商品房预售资金监管办法》、《潍坊市商品房预售资金监管实施细则》的经验做法。

三、起草过程

在《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的通知》起草过程中，我们调研了省内其他城市的做法，就有关问题请示了省厅有关处室，并征求了市住建局相关科室、部分区县住房城乡建设局、部分开发企业的意见和建议，并经住建局党组会研究，进行了相应的修改。

四、主要内容

（一）明确预售资金监管标准：按照市住房城乡建设行政主管部门最新公布的工程建设平方米造价估价执行；全装修监管标准按照第三方专业机构评估的平均造价执行，限价区域内按照在住建部门备案的全装修销售价格执行。

（二）明确预售资金提取和使用要求。提取预售资金监管额度以外的资金，不再进行控制节点审核，不再提供材料。预售资金监管额度以内的资金，用于支付预售项目的工程款、材料款及供水、供气、供热配套费等工程建设相关费用，开发企业已经支付款项的，提供的付款证明应包含相应发票、付款凭证等；开发企业拟拨付款项的，应当提供对方指定的银行帐户和相应发票等。

（三）明确预售资金监管控制节点设置及监管资金留存比例。共设置7个控制节点，在省办法4个控制节点的基础上，为提高企业资金使用效率，根据省办法第十九条规定，增加建成层数达到规划总层数2/3、单体竣工验收备案且配套工程开工2个控制节点；为解决延期办证问题，借鉴青岛、潍坊的做法，设立完成不动产初始登记节点。除“竣工综合验收备案”控制节点各控制节点留存比例均未突破省办法要求，为保障企业为业主办理不动产权证，在竣工综合验收备案控制节点后留存5%。

对实行住宅全装修的，为保障有足额的建设资金，设置主体结构封顶且全装修开工，装修抹灰、铺装等湿作业工程完工时，单体竣工验收备案三个控制节点，并根据实际资金需要设置了留存比例。

对开发企业申请控制节点审核需提供的材料根据实际工作需要进行了细化。

（四）根据开发企业、总承包企业信用情况以及预售项目装配式住宅建设情况，实施预售资金差别化监管。为扶持企业发展，借鉴济南的做法，对信用评价等级为AAA级、AA级的开发企业，预售资金监管额度按照应监管额度70%、90%执行。根据省办法第二十条规定，对信用评价等级为AAA级、AA级的开发企业，监管资金留存比例降低5个百分点、3个百分点；预售项目的总承包企业信用评价等级为AAA级的，监管资金留存比例降低5个百分点。根据省住建厅《关于扎实开展钢结构装配式住宅试点创建工作的通知》，预售项目（以楼栋为单位）为装配式住宅的，监管资金留存比例降低5个百分点。

（五）明确保函抵顶预售监管资金的有关要求，对保函的形式、保函到期后资金补存及索赔、保函出具银行做了具体规定。

（六）预售资金收存要求和违法违规行为处理。要求开发企业不得使用非监管账户收存预售资金。对开发企业存在使用非监管账户收存预售资金、未按规定将预售资金全部存入监管账户等行为的，依法予以行政处罚并做出处理。

（七）预售资金收存规定信息公示。开发企业应按规定在商品房销售场所显著位置公示监管银行、监管账户、预售资金监管相关规定等信息，未按规定进行公示的，记入信用评价不良信用信息，按规定处理。

五、关于施行日期的说明

该文件的公布日期是2019年10月18日，施行日期是2019年11月18日。

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