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投资要点
上周（2022.11.12-2022.11.18，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅+0.23%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+0.35%，+0.54%，超额收益分别为-0.11%、-0.31%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积274.9万平，环比+2.5%，同比-45.0%；2022年11月1日-11月18日累计成交747.8万平，同比-35.9%。2022年累计成交16359.2万平，同比-33.7%。上周20城二手房成交面积141.9万平，环比-0.2%，同比+39.7%；2022年11月1日-11月18日累计成交395.1万平，同比+55.6%。2022年累计成交5780.3万平，同比-15.5%。上周16城新房累计库存9562.6万平，环比+0.0%，同比+2.6%。16城新房去化周期为12.6个月，环比变动+0.1个月，同比变动+2.2个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.2个月、12.2个月、42.9个月，环比分别变动+0.3个月、+0.0个月、+1.3个月。（2）土地市场：2022年11月14日-2022年11月20日百城供应土地数量环比-16.5%，同比-43.3%，供应土地建筑面积环比-20.1%，同比-46.5%。百城土地成交建筑面积环比-2.7%，同比-17.5%；成交楼面价环比-25.8%、同比-20.9%；土地溢价率环比+0.9pct，同比+0.2pct。
重点数据与政策：（1）证监会发布《关于深化公司债券注册制改革的指导意见(征求意见稿)》，支持房地产企业合理债券融资需求，提升民营企业债券融资的可得性和便利性。另据发改委11月16日消息，7399亿政策性金融工具资金已全部投放完毕。
（2）广州第四批次土拍挂牌6宗地块，总起价244.6亿元；武汉第五批集中供地30宗，总起拍价615.57亿。各地继续推出相关放松政策，成都进一步优化区域限购措施，将包括锦江、青羊等在内的12区统一为限购区，具备任一区资格均可购房，辽宁兴城对购买144平米以下首套新房给予契税70%补贴。
周观点：近期，房企供给端政策明显发力，中债增和央行16条文件正式宣告政府思路从“保项目不保主体”转变到了“保市场主体”，杭州、成都等二线城市放松限购，极大地提振了市场情绪。我们认为后续需要观察政策的落地情况，预期的扭转不可能一蹴而就，但已经开始发生，随着金融机构和居民部门信心的逐渐回复，预计未来市场将缓慢回暖。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、金地集团、新城控股；2）物业管理：招商积余、华润万象生活、新大正。
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