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行业点评
本周 A股港股地产板块、物业板块均涨幅靠前。 本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+10.2%，在各板块中位列第 1； WIND 港股房地产板块涨跌幅为+11.9%，在各板块中位列第 1。 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+22.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+7%，沪深 300 指数涨跌幅为+0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+15.3%和+21.8%。
本周南京土拍， 土地市场延续低迷趋势。 本周全国 300 城宅地成交建面 877万㎡，单周环比-52%，单周同比 21%，平均溢价率 3%， 拿地企业仍以地方国资为主。 2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 44480 万㎡，累计同比-38%； 年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房成交同比持续下降， 环比下降，新房市场较低迷。 本周（ 11.5-11.11） 35 个城市商品房成交合计 328 万平米，周环比-26%，周同比-33%。其中， 一线城市周环比-24%，周同比-25%； 二线城市周环比-24%，周同比-30%； 三四线城市周环比-42%，周同比-62%。
本周二手房成交同环比持续转正， 恢复速度更为明显。 本周 15 个城市二手房成交合计 223 万平米，周环比+35%，周同比+105%。其中， 一线城市周环比+28%，周同比+53%； 二线城市周环比+37%，周同比+122%； 三四线城市周环比+27%，周同比+214%。
“第二支箭”快速落地，困难房企存在博弈机会。 11 月 8 日交易商协会发布消息继续支持民营房企发债融资，本次规模高达 2500 亿元（后期或有扩容），支持力度较之前有所加大，且仅在 2 天后的 11 月 10 日便受理了龙湖集团 200 亿元储架式注册发行，表示政策正在快速落地推进。需要注意的是并非所有民营房企都能享受利好，我们认为本身基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企获支持的概率更大，如龙湖已拿下“第二支箭”的首单；与此同时短期内不断出台的宽松刺激政策，如中债增支持发债融资、地方国资救助等，使得部分股价已大幅下降的困难民营房企存在博弈其破产与否的机会，股价短期有较大波段操作空间。
限购限贷政策宽松进入加速期，强一二线城市放松释放较强信号。 11 月 8日北京放松台湖和马驹桥的限购政策， 11 月 11 日杭州放宽二套房限贷比例。一线城市北京和强二线城市杭州是调控的风向标城市，放松局部地区限购及放宽二套房限贷比例的信号意义强烈，此外 10 月底一线城市上海也放松了临港新片区的限购政策，我们认为政策宽松正在进入加速期，“手里有货、货能卖动”的房企更能享受宽松政策带来的利好。
投资建议
短期民营房企有波段性博弈机会，中长期更看好拥有优质资产的头部央国企和改善型房企。 首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度， 建议关注强房产交易平台贝壳。
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