各镇人民政府，市人民政府各有关工作部门、直属事业单位、派出机构：
《彬州市农村宅基地审批管理办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真组织执行。
彬州市人民政府办公室
2021年9月27日
（此件公开发布）
彬州市农村宅基地审批管理办法
第一条 为进一步加强全市农村宅基地审批和管理，促进农民建房节约集约用地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》和《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)等文件要求，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建设住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等。
第三条 本市行政区域内农村宅基地的审批、使用和管理，适用本办法。
第四条 农村宅基地由各镇（街道）审核批准；其中涉及占用农用地的，报市自然资源局，按程序依法办理农用地转用审批手续。
第五条 农村村民修建住宅，应当符合本市国土空间规划和村庄规划，不得占用永久基本农田，尽量使用原有宅基地和村内空闲地。确需占用耕地的，须做到先补后占，占补平衡。
第六条 镇（街道）要切实履行属地责任，按照市主导、各镇（街道）主责、村组主体要求，依法落实宅基地审批管理，做好农村宅基地审批和建房规划许可。
（一）各镇（街道）职能责任：
各镇（街道）是审批和管理的责任主体，要健全机构，保障人员，切实承担起审批管理职责，设立对外受理窗口，建立多机构内部联动运行的宅基地联审联办机制，保障农村居民合理建房用地需求。
1.负责受理农村村民以户为单位提出宅基地书面申请；
2.负责审查申请人资格，是否符合用地条件，是否符合一户一宅规定，原有宅基地是否退出等情况；
3.核发“一证一书”。即：乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书；
4.将农村宅基地和建房审批情况按季汇总报市农业农村局、自然资源局备案；
5.开展农村宅基地动态巡查和日常管理，积极配合市农业农村局依法查处违法行为；
6.建立农村宅基地审批台账；
7.建立健全农村宅基地各项管理制度；
8.做好农村宅基地审批档案资料归档整理；
9.负责农村宅基地使用权纠纷调处；
10.依据法定职责及政策要求做好农村宅基地审批事宜。
（二）市农业农村局职能责任：
1.负责农村住宅建设用地供应和分配，根据市政府下达的年度住宅建设用地计划，逐镇（街道）分配年度供应计划；
2.负责农村住宅建设用地和建房管理，加强对各镇（街道）宅基地审批业务指导和督促检查，开展经常性动态巡查，依法查处违法用地，查处结果及时通报市自然资源局，用于土地变更调查和卫星遥感图片执法核查；
3.负责农村住宅用地及建房清理整顿；
4.建立健全全市农村宅基地各项管理制度；
5.负责农村宅基地使用制度改革和管理；
6.完善宅基地用地标准，指导合理布局和闲置宅基地规划利用；
7.开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，并将统计调查成果及时通报市自然资源局；
8.参与编制国土空间规划和村庄规划；
9.开展农村宅基地卫星遥感图片执法；
10.依据法定职责及政策做好农村宅基地审批管理事宜。
（三）市自然资源局职能责任：
1.在国土空间规划编制中负责农村宅基地布局规划和老宅基地整理复垦；
2.负责国土空间规划、土地利用和规划许可等工作，依法办理农用地转用审批和规划许可等手续；
3.统筹安排年度宅基地计划和用地规模，下达各镇（街道）年度宅基地用地供应计划；编制报批村庄规划，安排农村宅基地布局；
4.报批和办理宅基地农用地转用审批手续；
5.对各镇（街道）批准的农村宅基地，进行备案和造册登记，建立备案台账，与各镇（街道）、市农业农村局共享宅基地审批结果；
6.负责农村宅基地和建房不动产登记；
7.开展农村宅基地变更调查；
8.依据法定职责及政策要求做好农村宅基地用地审批管理事宜。
（四）市住建局职能责任：
根据全市乡村特色和传统习俗，对民居建房进行设计指导，体现乡村特色。
第七条 农村村民修建住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，利用原有宅基地、村内空闲地和村周边荒草地，严格控制占用耕地修建住宅，不得在永久基本农田和粮食主产区内修建住宅。
第八条 各镇（街道）应在每年年初将年度新建宅基地用地计划报市自然资源局，并落实耕地占补平衡政策，经自然资源局同意后，报市政府审批用地指标，涉及占用农用地的，各镇（街道）应审查是否已办理农用地转用审批手续。涉及交通、林业、水利等用地的，分别征求有关部门（单位）意见，按照规定办理审批或许可手续。
第九条 农村村民一户只能有一处宅基地(包括附属用房、庭院用地)，依据《中华人民共和国土地管理法》第三十三条，结合全市实际，塬面每户宅基地不得超过0.3亩；城区、郊区规划以外村，每户宅基地不得超过0.25亩。
第十条 农村村民符合下列情形之一的，可申请新建宅地：
（一）无宅基地的；
（二）申请宅基地使用权户主是达到法定结婚年龄的完全民事行为能力人；
（三）确需分户建房，原宅基地面积低于规定标准的；
（四）符合政策规定迁入村集体经济组织落户为正式成员，且在原籍没有宅基地的;
（五）因发生或为防御自然灾害需要搬迁、或实施村庄和集镇规划调整宅基地的；
（六）因国家建设、公共设施和公共事业建设占用原宅基地，按规定应予宅基地安置。
第十一条 有下列情形之一，农户宅基地申请不予批准：
（一）农村村民出卖、出租、赠与或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用，另行申请新宅基地的，不予批准；农村集体经济组织或村委会应保证至少有一个子女与父母共同占用一处宅基地；
（二）宅基地面积已达到本办法规定标准再申请新宅基地的；
（三）不属于农村集体经济组织成员的（包括户口已迁出）；
（四）以所有家庭成员作为一户申请宅基地，但经核查不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的；
（五）原宅基地上房屋不拆除，宅基地不交回村组集体经济组织的；
（六）违法建房未依法处理结案又另选址申请宅基地的；
（七）“一户多宅”的；
（八）不符合法律政策规定非农业户在农村申请宅基地的，或以农村村民名义、以骗取手段申请宅基地的；
（九）宅基地选址不符合国土空间规划和村庄规划的，占用永久基本农田或地处地质灾害隐患点的；
（十）其他不符合申请建房条件的。
第十二条 农村村民应当按以下程序申请宅基地和建房：
（一）用地申请：符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村委会提出宅基地和建房(规划许可)书面申请，填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》（附件1），并向村委会提交户口簿、身份证和《农村宅基地使用承诺书》（附件2）等材料；
（二）公示：村委会收到农户宅基地申请5个工作日内提交村民代表会议讨论，经三分之二以上村民代表同意后，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和建筑面积等情况在村内张榜公示不少于7天；
（三）资料审查：经公示无异议或异议不成立的，村委会负责对农户申请、村民代表会议记录、《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》等材料于5个工作日内完成审查。如有问题或异议，由村委会做好答复说明等；
（四）上报：村委会对宅基地申请农户资格及有关材料审查合格后，由村级组织签署意见，报送各镇（街道）；
（五）联审联办：各镇（街道）收到宅基地和建房(规划许可)申请后，组织分管农业农村、自然资源人员对有关材料严格审核，并填写《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》（附件3）；
（六）农用地转用：对于经审查符合宅基地申请条件，且拟选地块需占用农用地的，由各镇（街道）行文报市自然资源局，申请上报审批办理农用地转用审批手续。对使用原集体建设用地的，无需办理农用地转用审批手续，由各镇（街道）予以审批；
（七）核发“一书一证”：宅基地农用地转用批复后，由各镇（街道）负责核发《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》（附件4和附件5）；《农村宅基地批准书》一式6份，镇、村、农户、市农业农村局、市自然资源局、镇自然资源所各一份；
（八）建立台账：各镇（街道）要建立宅基地用地和建房审批台账，资料归档留存，台账主要包括户主基本信息、家庭人口基本信息、申请用地时间、用地标准、用地面积、申请建房层数及面积、土地坐落、乡村建设规划证和农村宅基地批准书下发时间等；
（九）备案：各镇（街道）要及时将宅基地审批情况报市农业农村局、自然资源局备案；
（十）划拨用地：经批准用地建房农户应在开工前向各镇（街道）申请划定宅基地用地范围，各镇（街道）组织分管农业农村、自然资源工作人员现场开工查验，实地丈量批放宅基地范围，确定建房位置；
（十一）建成验收：农户建房完工后，各镇（街道）组织镇分管农业农村、自然资源工作人员验收，并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》（附件6）；
（十二）申请登记：宅基地通过验收的农户，向市自然资源局申请办理不动产登记。
第十三条 农村村民修建住宅，应严格按照批准的宅基地面积、规划层数、高度、建筑风貌及质量标准施工。各镇（街道）、村委会应加强农户建房过程中监督管理。各镇（街道）分管农业、土地、住建人员现场共同参与宅基地审核。
第十四条 各镇（街道）审批农村宅基地所需资料：
（一）农用地转用批复；
（二）农户用地申请及《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》《农村宅基地使用承诺书》；
（三）村民代表会会议记录及村委会审查意见；
（四）宗地测绘坐标；
（五）《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》；
（六）《乡村建设规划许可证》；
（七）农村居民点单户花名表；
（八）用地补偿(农用地)情况说明(公用地、承包地)；
（九）耕地占用税缴纳凭证；
（十）建设集中居民点的，提供立项批复。
第十五条 为镇村公共设施和公益事业建设或者实施城市、集镇和村庄规划进行旧城、旧镇、旧村改造，经依法批准收回土地使用权的(符合“一户一宅”条件)，应当给予土地使用权人拆迁补偿。
第十六条 确因危房、灾毁等原因需在原址改建，按照个人申请，村委会组织召开村民代表会议讨论，并经三分之二以上村民代表同意，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和建筑面积等情况在村内张榜公示无异议后，报各镇（街道）。各镇（街道）组织分管农业农村、自然资源工作人员审核，签署审批意见。
第十七条 农村村民有下列情形之一，村集体报各镇（街道）批准，收回宅基地使用权：
（一）镇村公共设施和公益事业建设需要使用土地的,集体收回宅基地使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿；
（二）不按照批准的用途使用宅基地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；
（四）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不再确定土地使用权；
（五）非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权；
（六）确定农村村民宅基地使用权时，面积超过规定标准，可在农村宅基地审批书中注明超出标准面积数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按规定面积标准重新确定使用权，超出部分由集体收回使用权；
第十八条 城市规划区范围内村民建房按照《彬州市城市规划区个人建房管理办法》规定执行。
第十九条 经依法批准的农户住宅或农村集中居民点，在建房竣工验收合格后，向市自然资源局申请办理不动产登记。因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移依法改变土地使用权的，在合同生效后向自然资源局申请办理土地使用权转移登记。
第二十条 农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。农村宅基地所有权、使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地权利。在户内有成员死亡而农户存续情况，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。根据继承法有关规定，被继承人房屋作为遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得宅基地使用权。
第二十一条 农村村民进城落户继续保留原宅基地使用权，坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。
第二十二条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由市农业农村局责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋和其他设施。
第二十三条 各镇（街道）对非法占用土地或者超过批准面积多占土地修建住宅的，应当依法责令其停止建设；对拒不停止、继续施工的，由各镇（街道）配合市农业农村局，依法予以行政处罚。
第二十四条 违法占地修建住宅的村民个人，对市农业农村局做出责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院提起诉讼；期满不提起诉讼又不自行拆除的，农业农村局将依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
第二十五条 在镇、村村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证，或者未按照乡村建设规划许可证规定进行住宅建设的，由各镇（街道）责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，依法予以拆除。
第二十六条 阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定予以处罚；构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。
第二十七条 各镇（街道）负主责，依法落实属地责任。市农业农村局、自然资源局要建立部门（单位）协调机制，做到信息共享互通，坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为现象。对于工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。
第二十八条 本办法如与法律、法规、规章规定不一致的，以相关法律、法规、规章规定为准。
第二十九条 本办法自发布之日起实施，有效期五年。
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