旧住宅小区加装电梯现尴尬，如何适用《民法典》规定破解难题？- 工业快报

福建省福州市晋安区新店镇某住宅小区，有一座6层楼住宅，建于2004年，住有10户业主，楼上8户业主都同意加装电梯，却遭到了一楼2户业主的反对，因此无法加装电梯。

因为福州市人民政府为了适用《民法典》第278 条的规定，于2021年11月修改了《关于进一步做好既有住宅增设电梯工作的若干意见》，将原来的只要房屋专有面积占比2/3以上且人数占比2/3以上业主同意，即可审查批准增设电梯的规定（榕政办【2020】69号），改为需要房屋专有面积占比2/3以上且人数占比2/3以上业主参加投票，房屋专有面积占比3/4且人数占比3/4以上业主同意，自然资源与规划局方可审核批准的规定（榕政办【2021】107号）；而该住宅楼的一楼２户均为复式房，楼上8户业主的面积加起来还达不到3/4的要求，因此无法通过审批。

人们不禁要问：既有住宅增设电梯到底为了谁？

面对这种尴尬的局面，如何适用《民法典》第278条的规定？

《民法典》第278条（七）规定，决定改建、重建建筑物及其附属设施，需要房屋专有部分面积占比三分二以上且人数三分之二以上业主参与表决，并经参与表决房屋专有部分面积占比四分之三以上且人数四分之三以上业主表决同意。

也就是说，如果只有三分之二的业主（含专有面积和人数）参加表决，只要全部业主一半以上（含面积和人数）同意即可。如果全部业主参加表决，则要四分之三即百分之七十五以上的业主（含面积和人数）同意，才可决定《民法典》第278 条（七）规定的事项。

而要达到百分之七十五以上的业主（含面积和人数）同意，谈何容易？

一位居住在５层楼的70多岁业主无奈地说：“根据政府修改后的文件规定，要想增设电梯，真是难于上青天！”

笔者认为，“电梯”不是一般的房屋“附属设施”，它有别于《民法典》第278条（七）所规定的一般性的“附属设施”。它是房屋高层业主不可或缺的必需品，是现代住宅必不可少的重要组成部分，不是可有可无的房屋“附属设施”。

如果一座30多层的住宅楼没有安装电梯；那么，10层以上的住房将无人购买。可见电梯的重要！

试问：如果30层以上的住房是否需要安装电梯，也采取四分之三以上业主同意决定，将会是怎样的结果？

今年3月15日，住建部办公厅发布就《住宅项目规范》公开征求意见的通知。根据《住宅项目规范》，新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置一部电梯；入户层为四层及四层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9米的住宅建筑，每单元应至少设置一部可容纳担架的电梯。

同时，增设电梯是一项民生工程，是各级政府改善民生、方便老年人出行，落实老年人“居家养老”形式的重要举措。

目前，大多数老年人仍然住在没有电梯的楼房，他们对安装电梯是“刚性”需求，而且非常迫切。

据福州一家电梯安装工程公司负责人介绍，目前福州市既有住宅增设电梯率不到20%。福州市晋安区新店镇一住宅小区，共有11座近20年房齡的旧住宅楼，均为６层３个楼道，共33个楼道。由于增设电梯阻力重重，目前只有一个楼道增设了电梯，仅占3.03%。

因此，对既有住宅增设装电梯，不能机械地、教条地、僵硬地适用《民法典》第278条（七）的规定；而应当实事求是、与时俱进，采取灵活的、符合现实需要的方法，适用该条款规定。理由如下：

首先，我们从《民法典》第278条“房屋专有部分面积占比三分二以上且人数三分之二以上业主参与表决，并经参与表决的房屋专有部分面积占比四分之三以上且人数四分之三以上业主表决同意”的规定中可以看出，“同意”的最低标准是“全体业主的一半”即可。

其次，福州市政府重新修改印发的《关于进一步做好既有住宅增设电梯工作的若干意见》（榕政办【2021】107号）目的意义，是为更好地服务居民群众，完善既有住宅使用功能，切实做好既有住宅增设电梯民生工作，本着进一步简化手续、保障质量安全的原则；是为了提高办事效率，降低审批门槛，促进既有住宅增设电梯工作。

因此，其适用《民法典》第278条的规定，目的就是为了从全体业主房屋专有面积和人员占比均达到三分之二以上同意，降低为二分之一以上同意即可，以降低审批门槛，进一步推动既有住宅增设电梯工作。

综上所述，政府有关部门在审批既有住宅增设电梯申请时，应当本着具体问题具体分析的原则，而不能机械地、教条式地适用《民法典》第278条的规定，只要达到全体业主房屋专有面积和人员占比均二分之一以上同意即可审查批准的做法，降低审批门槛，推动既有住宅增设电梯民生工作，为既有住宅高层业主尤其是老年业主的出行提供方便，真正改善民生，让老年业主切身感受党和政府的温暖和福祉。

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