巨头齐了，物业行业更有意思了

很长时间以来，物业行业经历着潮汐起落，虽不算风平浪静，然而又周而复始。

行业回归本源，基础服务愈加被重视，增值服务也算花样翻新，跨界进行了诸多尝试，头部物业企业更加快整合资源，保持管理面积的快速增长。

积极的量变在不断进行着，仿佛按部就班的背后，却少了些抢人眼球的新鲜感——有人认为，板块自2021年下半年以来的估值回落，或许即是资本给予反馈的一个侧面。

无疑，物业服务是一个润物细无声的长期过程，但人们更愿意看到一个充满新鲜感与想象力的服务产业，看到行业发生新的质变。不是规模的故事不香了，只是敏锐且精明的资本，不想为一桌“主食”付出太多。

同样眼光犀利的，还有行业的领军者们。几天前，碧桂园服务在业绩会上表示，追求规模和合约叠加的时代已经过去。在今年和未来一段时间里面，碧桂园服务的收并购将集中在“补短板”上，并以引进人才、打造产品线、强化优势等。

一季度的最后一天，在万科业绩会结束几个小时后，万物云的招股书正式挂上了香港联交所，城市服务商身份终于“被大家认可”。

今年年初，龙湖将物业服务及商业运营打包装入“龙湖智创生活”，涵盖了衣食住行购的空间服务，让服务衍生出更多可能性。

在过去，他们是服务维度最广的头部企业，也是物业领域服务创新的佼佼者，更对物管行业的未来有着不同的见解与想法。

或许从他们身上，资本能看到行业未来不只一种的可能性。有观点认为，从价值发现到价值分化，2021年物管板块已经进了一个新的阶段，一方面，资源的重新分配将加快行业的整合，另一方面，巨头们也在规模的积累下，依循文化模式下引发质变，进而打破现有的物业服务天花板。

在2022年，头部阵营洗牌已大势所趋。亿翰智库便在研报中表示，待龙湖智创生活和万物云均成功登陆资本市场，头部企业将形成新的格局。

随着外界对于物管的期待值重新拉满，物业行业新的一页已注定不平凡。

万物云的街道浓度生意

3月31日晚间，万物云的招股书正式挂上了联交所网站。

2021年全年，万物云实现了237.05亿元的营业收入，同比增长32.1%，实现净利润17.14亿元；截至2021年末，万物云的管理规模达到7.8亿平，同比增长35.9%，过去一年新增面积超70%来自于第三方，合约管理面积10.1亿平米。

这是一份属于物业管理行业第一梯队的成绩单，魅力不言而喻，在这些数字背后，正是万物云想传达的理念——万科董事会主席郁亮口中的“城市服务商”。

这个身份所对应的不仅仅是万物云近几年着力发展的城市服务业务，而是融合了其对物业服务的全新理解。万科云想做的或许即是利用自身在不同业态的布局，让每条街区的“含万量”增加，将服务由点连成片，最终成为一条条街道的服务“总包”。

事实上，为了适应更高的“浓度”，万物云做了诸多赋能的尝试，例如，在最新的招股书中，可以看到，万物云自主研发的工单系统“百川引擎”已经上线，并已在万御安防、万物云城、园区和住宅业务内应用。

也为了未来的“浓度”增加，提前预设了缓冲带。在2021年最后一天，万物云更新了其业务的“烛台”， SPACE模块中的万科物业、万物梁行以及万物云城依然燃着灯火，旁边则多了一个“誉鹰平台”。彼时，万物云的解释是，“誉鹰平台”是一个体系过渡、文化过渡的缓冲器，是一个万物云与外部物业伙伴连接并赋能的开放平台。这意味着，万物云另一个旨在为新投资公司融入体系的平台也已经成熟，加之外界熟知的“睿联盟”，从成员孵化、科技赋能、文化过渡，以及传统的万科物业等业务。

事实上，在万物云的规划中，“三驾马车”里最具有想象空间的万物云城，被其挂上了最高档位。作为新计量单位的“重要内核”之一，万物云希望其可以保持60%以上的年增速，相较之下，传统的住宅板块万科物业，目标增速则被压在30%以下。

在上下的取舍中，或者有着规模高基数下的压力，但更多对新目标的资源重新分配，也表明将对城市服务业务倾斜的意图。

有业内人士表示，万物云对于单一街道“浓度”的增加，意味着不同业态间交互下的化学反应，以及衍生出更多服务的内涵，这不仅仅关乎成本与体验，甚至是孕育文化等更有价值的产物。

龙湖“做长”的新实践

从孤零零的项目，到一条条街道，基于物业服务，又跳出了原有物业服务的范畴，万物云的构想，无疑为这个行业注入了新的想象空间。

当然，万物云并非唯一一家“质变”的企业，在2022年更早为行业带来新鲜感的，还有龙湖智创生活。

过去这些年，人们总喜欢以“稳健”来形容龙湖，的确，三道红线连续六年维持绿档，三大国际评级机构的全投资级，作为一家民企此等表现无疑让人印象深刻，但同时也让人习惯性忽略龙湖在战略上更加果敢的一面，例如，龙湖智创生活运营管理的61家购物中心，便得益于龙湖早期在商业领域顶住多方压力的坚决。

在今天，相应而生的商业运营管理业务，让龙湖智创生活备受瞩目，有机构直接将其与华润万象生活划上约等号，而这几乎明示了龙湖智创生活将成为资本的宠儿。在过去，“物管+商管”的模式一直以来是最受资本市场看好的组合，作为商管头部企业，华润万象生活享受着板块最高的估值，动态市盈率几乎始终保持在50倍以上。

无疑，稳健与果敢，或许多数时候是相悖的，但在龙湖过往近30年的发展历程中却并不违和。归根结底，龙湖做事的逻辑始终是“做长”，无论财务上的绝对安全，还是商业的网格化布局，其实都在为此服务。

与万物云矢志“一条条街道”的横向维度，以及碧桂园服务着重发力的“大社区”相比，龙湖智创生活继承了龙湖的“时间”基因，在商业理念上也加了一条时间的纵向维度：“龙湖智创生活致力于为客户提供贯穿全生命周期，能够突破时间与空间边界限制的高品质服务。”

早在2018年，龙湖即对空间与服务进行了重新定义，提出了“空间即服务”的战略，其中，关于三个核心能力的打造，已深入人心——打造空间的制造和管理能力；打造进一步洞察客户能力；打造服务集成能力，令龙湖的管理和服务能力有效提升，实现人与空间的有效连接。

基于“空间即服务”战略，如今，龙湖已是罕有的地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务等空间生意均位于行业前十，且同时做到兼顾城市更新、医养等创新业务布局的企业。

在2022年初，龙湖正式将“一个龙湖”生态体系公布。过去多年，龙湖集团的发展极大受益其多航道协同的策略，而“一个龙湖”生态体系即是其高效协同下的体现，不仅涵盖了其多元业务的空间与服务，亦包含持续投入的科技等等能力。

基于生态体系，龙湖自身开发的诸多空间，以及龙湖智创生活多年来外拓的成果，让基础服务与生活服务能够渗透到“人生”的不同场景，

无论是上学、毕业租房、工作立业、买房成家、养育儿女、老年生活等不同人生阶段，还是购物餐饮、休闲娱乐、交通出行、医疗健康、家居服务、智慧城市等日常生活需求与体验，龙湖智创生活的服务触角遍及了生活的方方面面。

在业内人士看来，通过对传统物业服务链条的延伸，以及服务场景的重新梳理，龙湖智创生活服务的各个场景不是孤立的，甚至是围绕“人的需求”，形成一个相对完整的生活服务生态。

以此来讲，龙湖智创生活打造了一个区别于市场内现有物管企业，甚至是整个资本市场的新范式。

头部物企的十字路口

一个是将地图上服务的点变成线，另一个是将人不同阶段的需求连成串。仅仅是万物云和龙湖智创生活，就给出物管行业未来“规划了不同模式。

如今，物管的头部企业显然走到了未来的十字路口。如果说，万物云的“街道浓度”生意，怀揣的是将物业服务从一个社区提升到街道，将单位不断做大的构想；那龙湖智创生活即是围绕需求，将服务精细到每个人的需求，换句话，就是与被服务者做“一生”的朋友。

在过去几年，万物云、龙湖智创生活等头部物企，积累了丰富多元的空间业态与服务能力，在重新整合后，衍生了新的服务模式。

万物云期待随着“含万率”提升带来的化学反应，龙湖智创生活则更加注重网格化布局，依赖其过去13年保持超过90%的高满意度，以及高品质服务所带来的差异化体验，形成一种独特的信任与依赖。

事实上，无论是龙湖智创生活与万物云在2018年先后进入智慧城市服务板块，亦或是在稍显冷淡的2022年先后递交招股书，如此等等，一直以来，两家企业总有着诸多相似之处，但是基于文化与发展历程，又走出颇具差异的两条路径。

甚至是都看好的科技投入，双方也有着不同的想法。在招股书中，万物云的Alot及BPaaS解决方案产生的收入成为一个新的增长点，由2019年的8.06亿元，提升至2021年的18.5亿元；而龙湖智创生活则侧重于打造数字化底座赋能业务发展，利用科技持续提升效能。

在沙利文的报告中，2020年龙湖智创生活人均创收及人均在管面积已在TOP10企业中排名第一，而据最新披露数据计算，龙湖智创生活2021年人均创收已超过43万元，人均在管面积更在万平以上，人效比较此前进一步提升。

不仅有万物云、龙湖智创生活，过去物管头部企业基于禀赋与理念，选择了不同的发展方向，无论是大物业、三供一业、商业运营管理等等，形成了差异化的积累。

中金公司在研报中表示，下一阶段衍生赛道能力建设将成为头部物企的竞赛重心，物企将一方面依靠先天社区入口优势、以居间商的形式聚合多方供给商形成横向的产品与服务矩阵，另一方面则优选具备前景的战略型赛道发展垂直能力、做深做透。

万物云与龙湖智创生活即是两个案例。如亿翰智库所说，随着两家企业的上市，关于其运营模式、经营数据等也将更加清晰的展现在行业同仁面前，为行业提供更多可参考、借鉴的服务方式与管理经验。

在不久前的业绩会上，龙湖管理层曾表示，“我们相信现在反而是一个水落石出、追求生意逻辑和理性回归的时候。”站在物管行业的发展新阶段，行业正从单向路进入了十字路口。抬起头，有全新的计量单位，全新的服务维度，更有新鲜可期的未来。