近年来，从中央到地方均在鼓励住房租赁市场发展，各种利好政策密集发布。为了促进住房租赁市场健康发展，今年全国两会，全国政协委员、陕西省住房和城乡建设厅副厅长任勇带来了“关于进一步加大住房租赁行业企业税费优惠力度”的提案。
2021年7月，住房和城乡建设部等三部门联合出台了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（以下简称《公告》）。《公告》对推动住房租赁市场快速发展发挥了积极作用。任勇表示：“因为住房租赁市场的发展尚处于试点探索过程中，住房租赁企业和房屋租赁居间税费还相对较重，市场租赁住房用水、用电、用气、用暖方面还没有执行民用标准，承租人负担较重，一定程度上影响了市场的规范健康发展。”
关于住房租赁企业和房屋租赁居间税费问题，通过调研，任勇发现，住房租赁企业前期投入大，投资回报率较低、回报周期长，加之近两年受新冠肺炎疫情影响，各类费用支出加大、租客减少，导致收益减少，市场发展受限。特别是部分企业目前还暂未享受到《公告》优惠政策所带来的税费减免。
主要有两方面原因：一是租入租金增值税。根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，2016年4月30日前取得的物业，方可适用简易计税法，租入租金增值税减按5%税率征收，市场上适用租赁住房经营的物业有相当大的比例为2016年4月30日后取得，实际对企业税收优惠覆盖面并不大。二是租出租金增值税。对于2016年4月30日前取得的物业，方可适用简易征收办法，按照5%税率计算，再按照《公告》精神可进一步降低为1.5%，在2016年4月30日后取得的物业，无法享受到政策优惠。
任勇表示，我国的住房租赁市场以个人房源为主，住房租赁企业占比不足5%。房屋租赁市场上，大量小、散房屋租赁主要通过房地产经纪机构成交，房地产经纪机构实际上承担了住房租赁市场的大部分业务。但房地产经纪机构没有享受到住房租赁企业的税收政策优惠，仍按照现代服务业企业（未备案为住房租赁企业）“四税两费一基金”纳税，房屋租赁居间服务税费较重。
为降低减免住房租赁企业和房屋租赁居间税费，任勇建议：一是扩大《公告》文件惠及范围，凡从事住房租赁行业的不动产，无论取得时间是否为2016年4月30日前后，租入租金增值税均可按照5%征收。
二是2016年4月30日后取得的物业，也享受1.5%租出租金增值税税率，让租赁企业实实在在享受到优惠。新冠肺炎疫情防控期间一些城市执行税费优惠政策，住房租赁企业增值税按1%收取，实际上已低于《公告》中住房租赁企业1.5%的税率。
三是进一步优惠企业所得税，将西部地区住房租赁行业纳入《西部地区鼓励类产业目录》，享受西部大开发政策，企业所得税可从净利润的25%，减按15%征收。
四是将从事住房租赁居间服务占业务量达到一定规模、一定比例，且房屋租赁合同备案达到100%的市场主体，参照《公告》相关规定，纳入税费减免支持的范围，给予同等优惠政策。
五是对市场租赁住房用水、用电、用气、用暖从政策层面明确执行民用标准，解决承租人负担较重问题。
摘自 《中国建设报》 2022.03.10 记者 孙宇枫
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