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事件
2022年3月1日，郑州市人民政府办公厅官网发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称“郑十九条”），该通知就“支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境”五大方面提出十九条措施，以促进房地产业良性循环和健康发展。
评论
全国首个全方位楼市调控松绑政策出台。“郑十九条”覆盖面广泛，范围包括住房需求侧、供给侧、信贷端、安置房和市场环境五大方面；扶持力度较大，部分措施或能直接改善楼市低迷现状。需求端，以投亲等方式间接放开限购；供给端，灵活调整住宅供应量、降低拿地门槛、适度宽松限价，改善供求关系；信贷端，降低首付比例、房贷利率，刺激需求释放；推行货币化安置，激发棚改余热，提振购买能力；优化市场环境，营造健康良好楼市氛围。我们在2022年1月16日外发的《紧迫性加剧，政策组合拳出台可期》报告中就指出，后续会有二线城市出台放松组合拳，郑州的这一通知印证了我们的判断。
“郑十九条”有望提振市场信心。“郑十九条”有其出台的必要性，据克而瑞数据，郑州2021年商品住宅销售面积948万方，同比下滑24%，2022年1月商品住宅销售面积46万方，同比下滑15%，跌幅在强二线城市中靠前，需出台适度宽松政策为楼市松绑。同时在整体市场低迷背景下，郑州楼市政策在限购、限价、首付比例等方面此前已出现了松动，“郑十九条”的正式出台是对之前在执行层面已经松绑的政策公开明确，我们认为这对购房观望者的信心有较大提振作用。
预计未来更多城市将持续释放政策暖意。郑州作为中部强二线城市出台全面的松绑政策，信号意义较强，我们预计未来两月内有更多城市出台楼市调控适度松绑政策。主要因为：①从30大中城市的销售数据来看，2022年1-2月，一、二、三线城市累计销售面积的同比增速分别为-22%、-17%、-52%，各能级城市市场均仍处于下滑趋势中；②据克而瑞数据，TOP30房企2022年1-2月全口径累计销售金额同比-40%，其中29家房企同比下滑；③近期在信贷端已经有实质性的改善。据贝壳研究院数据，2022年2月百城主流首套房贷利率为5.47%（较2021年10月高点下降25BP），二套利率为5.75%（较2021年10月高点下降23BP），同时菏泽、南宁、佛山、晋中等多城市下调首付比例。楼市的低迷光靠信贷端一方发力很难扭转，需要楼市在限购限价限售等调控政策方面给予适度宽松，多方协同，市场信心才能树立，房地产业方能实现良性循环和健康发展。
投资建议
我们认为本次郑州市的放松政策直接利好河南龙头房企建业地产和当地龙头物管公司建业新生活。同时，我们也依然看好以绿城中国为代表的具有成长性的房企。我们预计后续会有更多城市跟进郑州的放松措施，这将有利于民企修复估值，比如新城控股和融创中国。
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