上海老房装电梯先交10万维保费惹争议：解决维保难还有啥好办法？

去年8月，为了解决加装电梯后续“运维难”的问题，上海市发布了加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见，一些区也跟进发布了区一级的指导意见。一些区在意见中明确，电梯加装完成后必须委托小区物业作为使用管理单位，即交给物业来日常管理。但不少小区物业进而提出，接管电梯的前提条件就是居民们要预存一笔10万元的运维资金，或者将政府前期给予的28万元补贴留存一半作为运维资金。老房加梯资金筹集本就不易，再筹10万谈何容易；加之物业接管后收费不便宜，老小区居民对物业天然缺乏信任，矛盾随之而来。

解放日报·上观新闻记者在采访中了解到，由于此前缺乏相关指导意见，前几年申城加装的电梯中，有不少为了节约费用，采取了居民自管的模式，甚至连报警电话都安装在了居民家中，有极大的安全隐患。既然加装电梯后交给物业来后续专业管理是大势所趋，那么，如何合理收费，妥善解决加装电梯交给物业托管带来的收费纠纷？

像电梯商品房一样计入物业费

今年，上海将完成加装电梯2000台以上的目标，不少小区正在推进“批量化”的加装模式。闵行区万源新城小区正是“批量化”加装电梯的小区之一，只见19号楼门幢口正包着施工围挡，加装电梯的施工正紧锣密鼓；而一旁的18号楼，一台日立电梯矗立在楼体外侧，从去年3月起已投入使用快一年。居民们透露，小区里89个多层门幢中，目前已签约加装电梯68台，其中24台已开始施工，竣工投入使用1台。

△万源新城小区19号楼门幢口正包着施工围挡，加装电梯的施工正紧锣密鼓；而一旁的18号楼，一台日立电梯矗立在楼体外侧，从去年3月起已投入使用快一年。

能批量推进得这么顺利，加装的电梯没有“后顾之忧”是一个重要因素。18号楼4楼居民瞿阿姨告诉记者，电梯加装完成后，小区“乐道”物业随即接手运维管理，而她要付出的，只是物业费从之前的1.2元每平方米每月，涨至1.7元每平方米每月。她居住的是50余平方米的小套，算下来一年支出不过300余元。楼内另一位居民梁老伯居住的是110余平方米的大套，一年的额外支出也不过约700元。他们都说，“这点钱可以承受”“少吃两个荤菜就来了”。

将电梯运维费用计入物业费，正是万源新城小区的新尝试。之所以采取这一模式，和万源新城小区的特点有关。万源新城小区一期至三期位于一起，其中一二期为没有电梯的多层住宅，三期为有电梯的高层住宅；一二期物业费为1.2元每平方米每月，三期物业费为1.7元每平方米每月，差别就在于有无电梯。万源新城居委会一名负责人称，考虑到小区乐道物业本就具备丰富的电梯管理经验，也配备有应急维修工和安全员，可以以较低的成本“兼顾”接管多层区域加装的电梯。因此，在小区18号楼加装首台电梯之初，居委会就组织居民、业委会、物业开过讨论会，提出加装的电梯由物业统一接手管理的方案，由物业负责日常管理和基本维保；日常管理维保费用则参考高层，纳入物业费中，即多层楼加装电梯后物业费与高层“拉平”。大小修费用则由居民另外筹集。

△万源新城小区里，加装电梯的报警电话接入了物业的监控室。

小区业委会副主任王国华告诉记者，该方案在其他楼幢加装电梯征询时都会被着重介绍，得到了居民们的普遍支持。为了方便物业接管，小区也限定加装的电梯必须是同一品牌。

但记者也算了一笔账，以一梯两户的18号楼为例，物业费上涨后，整幢楼一年支付在电梯上的费用不过约为五六千元，相比一些区给出了加装电梯一年一万余元的运维建议价实惠了很多。乐道物业肯接手吗？物业经理刘晓告知，目前加装的电梯尚在厂家维保期内，物业是有盈余的。出了厂家维保期后，经过物业的测算，大约每台电梯一年会亏损约420元。物业相信，将来可以通过运营电梯广告等方式，将这部分亏损覆盖。

不过，万源新城小区采取的模式，其他小区学得了吗？闵行区虹桥镇加梯办负责人称“有一定的可复制性”。他认为，一些物业公司尽管无法像万源新城小区一样内部资源共享，但也可以尝试通过“区域共享”的方式来实现，即管理的几个小区共享电梯维保资源，降低运维成本，以物业费的方式明明白白收费。至于物业费增加多少，可由小区居民自行协商，按面积分摊、按当初出资比例分摊、或者按户数均摊都可以。

电梯公司“全包15年”也可借鉴

记者此前在调查中还了解到，除了考虑费用是否可以承受之外，居民们抗拒将电梯托管给物业的原因还在于：他们认为老小区物业管理松懈，难堪此任，恐有收钱不办事之嫌，居民和物业之间缺乏信任机制。这一矛盾又如何解决？浦东新区三林苑的尝试或可借鉴。

△三林苑小区已签约加装16台电台，其中2台正在施工中，3台已投入使用。

三林苑是1995年建成的6层楼老小区，共有180多个门幢，居民以老年人为主，加装电梯的意愿强烈。浦东新区东明路街道城建中心主任曹冬云告诉记者，小区自2019年起开始推成片化加装电梯，目前小区已签约加装16台，其中2台正在施工中，3台已投入使用。她提供了几份加装电梯的协议，记者注意到，协议中有“玄机”：协议对于加梯代建方责任的第6条除了约定了电梯的品牌尺寸之外，还额外约定了“售后服务”，包括免费质保2年，第3年至第15年由电梯厂家提供4800元一年的“清包”和10000元一年的“全包”质保服务。

△三林苑的加梯协议中，对于加梯代建方责任的第6条除了约定了电梯的品牌尺寸之外，还额外约定了“售后服务”，包括免费质保2年，第3年至第15年由电梯厂家提供4800元一年的“清包”和10000元一年的“全包”质保服务。

在三林苑16号楼门幢口，居民张老伯掏出门禁卡刷开了电梯，带着记者走入轿厢。这是一台“爱登堡”品牌的电梯，通过错层的方式与楼体联通，3楼至6楼的居民参与分摊筹资。老伯告诉记者，他们就选择了由电梯厂家“全包15年”的维保方式，“交给专业的人来我们也安心，少麻烦。”

那么，电梯厂家的“全包”包含哪些服务？电梯厂家爱登堡的一名负责人介绍，第3年至第15年内，电梯除人为损坏外，其他所有的大小保养、日常维修、配件更换均包含在了10000元内。一年10000元的费用如何筹集分摊，也写入了加梯的合同内。记者翻阅了多份加梯合同发现，不同的楼幢或选择平均分摊、或选择按加梯出资比例分摊，由楼内居民自行决定，每年筹集一次。

△一年10000元的费用如何筹集分摊，也写入了加梯的合同内。分摊方式由居民自行决定。

而之所以直接交给电梯厂家来“全包”维保，有居民告诉记者，原因也在于前几台电梯加装时物业并不愿接手管理。因此，街道与代建方协商后，推出了目前的模式，由电梯厂家直接提供15年的维修保养服务。但曹冬云坦言，该模式也存在难点需要突破，即电梯的保洁、报警电话值班等日常管理谁来负责？曹冬云带着记者来到16号楼的5楼，指着电梯连廊里墙壁上的一台电话机称，3部已投入使用的电梯日常由居民自管，报警电话则直接安装在楼道内。这显然不是长久之计，电梯的日常管理仍然需要物业的参与。

△三林苑小区里，由于此前的物业不愿接管，电梯报警电话则直接安装在楼道内，这显然不是长久之计。

曹冬云称，三林苑已在操作更换物业，新物业进驻时，为加装电梯提供日常管理将写入服务合同。小区业委会称，会和新物业协商日常管理的服务价格，并在物业管理费中予以体现。以后在三林苑，加装的电梯将形成日常管理交由物业、维修保养交由厂家的分工维保模式。

采访中，居民们普遍表示电梯是个特种设备，加装之前就得想好后续如何进行维保。上海市人大代表洪程栋建议，上述小区采用的模式值得其他小区借鉴，但从长远来看，申城仍然需要对于加装电梯的安全管理进行制度上的安排。他建议，申城应亟待通过地方立法，对电梯的使用、管理、更新、加装、维护等问题进行进一步的规范，并制定相应的细则，提供成熟的建议操作模式，供小区选用。

题图：三林苑小区已签约加装16台电台，其中2台正在施工中，3台已投入使用。