雪松发展(002485)：商业、文旅目前存在压力投资房产减值评估合理

2月18日，雪松发展股份有限公司公告披露回复交易所问询函内容。

据了解，针对业绩亏损主要原因为公司持有的投资性房地产拟确认大额公允价值变动损失及公司文旅业务经营情况未达预期的相关问题，雪松发展表示，根据2021年11月19日发布《深圳证券交易所上市公司业务办理指南第12号——营业收入扣除相关事项》、2022年1月7日发布的《深圳证券交易所上市公司自律监管指南第1号——业务办理》之4.2“营业收入扣除相关事项”的有关规定(以下简称“营收扣除新规”)，公司2021年度存在以下应当予以扣除的营业收入，具体类型及金额如下：正常经营之外的其他业务收入(商铺处置、受托经营等)3,548.23万元，本年度及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入(供应链业务)179,409.60万元，扣除合计182,957.83万元。

公司服装业务，主要为销售西装、衬衫及其他服饰类产品，承接大客户团购订制、外贸出口等业务。报告期内，公司服装业务主要服务于国内金融、交通、制造业等中大型企业客户，并保持稳定合作关系。

公司通过招投标等各种方式，与下游客户建议及确定服装产品的主要面料、颜色、款式等标准，并签订长期合作合同，合作期间根据客户具体订单的要求，向合格供应商采购符合品质要求的成衣，并承担向客户交付符合合同约定标准商品的义务。

根据与客户签订的销售合同，“货物全部达到交货现场并经甲方验收合格视为交货完成。货物的风险自交货完成起转移给甲方”。公司依据合同的约定，将客户验收合格签收取得货物控制权后作为收入确认的时点。

收入确认政策：报告期内，公司发展下游客户多集中在国内金融、交通、制造业等中大型企业客户，并负有向客户交付符合合同约定标准的合格商品、结算、开票的义务，承担销售回款的风险。为控制成本，公司将服装质检、物流运输及售后干洗等环节交由供应商提供，但公司对产品的最终交付质量承担直接责任。

因公司将服装产品从出库到送达客户的环节交由供应商一揽子提供，公司出于谨慎性考虑、结合新收入准则中收入确认对商品控制的满足要件，公司在客户验收合格签收取得货物控制权后，以净额法方式确认服装业务收入。2021年服装收入确认金额为6,433.95万元(未经审计)。综上，公司服装业务的会计处理符合《企业会计准则》的规定。

此外，2021年度，公司在积极恢复文旅业务的同时，持续稳健发展服装业务，快速发展供应链管理和综合服务，取得一定成效，全年营业收入比2020年有所增长。公司2021年度营业收入及扣除情况如下：营业收入合计198,141.46万元，扣除后营业收入15,183.63万元，综上，经公司财务部门初步测算，公司暂不存在扣除后营业收入低于1亿元的情形。

此外，针对改聘会计师事务所事项，雪松发展表示，2022年1月21日，公司董事会审计委员会召开的2022年第一次会议审议通过了《关于变更会计师事务所的议案》，审计委员会就关于变更会计师事务所的事项形成书面审核意见，同意聘任中喜会计师事务所(特殊普通合伙)为公司2021年度外部审计机构，负责公司2021年度财务报告及相关专项审计工作，并提交公司董事会和股东大会审议。

公司审计委员会本着实事求是、勤勉尽责的原则，自2021年12月以来，关注公司年度经营情况、年度审计进展，就营收扣除指南的指导精神，与公司管理层多次沟通交流，知悉相关情况，并分别与中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)、中喜所沟通核实。由于公司与中兴华所对规则理解分歧，且中兴华所原项目团队主审人员发生了变动，预审工作未能及时开展，导致年审进展缓慢。经友好协商，公司不再续聘中兴华所为公司2021年度外部审计机构，已就该事项与中兴华所进行了事前沟通，取得了其理解和支持。

经对中喜所综合情况的了解，中喜所具有从事证券、期货业务相关审计资格，并具备为上市公司提供审计服务的经验与能力，具备良好的投资者保护能力、独立性、职业素养和诚信状况，能够为公司提供真实、公允的审计服务。综合考虑公司业务发展及审计工作安排等情况，公司聘任中喜为公司2021年度外部审计机构。综上，公司变更会计师事务所不存在受上市公司主要股东、实际控制人或者董事、监事以及高级管理人员不当影响的情形。

最后，针对投资房产的变动情况，雪松发展表示，近年来我国经济结构调整与转型升级进入关键时期，商业地产所面临的去库存和转型压力也不断加大。2020年突如其来的疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场面临困境。新冠病毒疫情已迈入第三个年头，病株的变异使得我国防疫政策不能放松，继续对线下消费市场造成了明显的冲击。

由于商业街多定位于“逛、吃、游、乐”，对客流量的敏感程度高，部分商业街经营惨淡，消费者外出消费意欲主客观都进一步降低；开发商、运营商以及承租者等均对商业房地产市场前景持不乐观观点。公司商铺主要分布在二三线城市，据初步了解的情况，当地的租金及转让成交价受上述原因两三年持续影响，在2021年出现了较大幅度下降的现象。

在文旅小镇方面，同样由于疫情影响的持续以及各地政府的严格防疫政策，限制了国内外旅游人士的出行，国内热门旅游景区都受到了较大冲击。2022年1月10日，中国旅游研究院《2021年旅游经济运行分析与2022年发展预测》报告(以下简称《报告》)在北京发布。《报告》指出，2021年，受局地多点散发疫情影响，全年旅游经济复苏进程在下半年出现明显波动，全年旅游经济处于“弱景气”区间，企业纾困解难压力进一步加大。2022年，疫情仍将是影响旅游复苏最大的不确定因素，全年旅游经济预期下调为谨慎乐观。

综上所述，根据国内2021年度的商业房地产市场运行情况及相关旅游行业的分析，并结合公司投资性房地产的自身情况分析预测，2021年投房公允价值变动初步预估的方向及变动区间值是合理及公允的。