市住房城乡建设局关于《遂宁市中心城区商品房预售资金监督管理办法》的政策解读

《遂宁市中心城区商品房预售资金监督管理办法》经市政府八届5次常务会议讨论通过，于2021年10月21日正式实施，该规范性文件合理调整了我市现有商品房预售资金监督管理要求，进一步加强了商品房预售资金监管力度，为规范化解房地产金融风险，维护购房群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，提供了制度保障。

《遂宁市中心城区商品房预售资金监督管理办法》的相关解读

（一）文件出台的背景和目的

原《遂宁市主城区商品房预售资金监督管理暂行办法》运行3年以来，实现了对开发企业预售资金使用的有效管控，化解多起欠缴税费、拖欠农民工工资的矛盾纠纷，对规范房地产市场，特别是稳定房地产金融风险起到了积极的作用。目前，原预售资金监督管理暂行办法已超过文件有效期，进一步贯彻落实中、省、市对房地产市场监管的决策部署，促进我市房地产市场平稳健康发展，有力保障已售商品房建设资金安全，维护购房群众合法权益，我市印发《遂宁市中心城区商品房预售资金监督管理办法》（以下简称“《资金监管办法》”）。

（二）文件的主要内容

《资金监管办法》共5章24条措施，明确了监管资金和适用范围、资金监管方式和监管比例、预售资金使用管理等内容，对预售资金监管协议应该包括的内容和开发企业需要提交的相关资料进行了规定。

我市预售资金监管新政的主要特点。

我市预售资金监管分重点监管资金、非重点监管资金和留存资金。重点监管资金总额原则上为工程建设资金总额（以施工合同金额计算）的1.2倍，重点监管资金原则上只能用于本项目的施工单位工程款（优先保证支付农民工工资）及施工合同中明确的开发企业供应材料款项的支付。开发企业可向市或区住房城乡建设部门申请随时调用非重点监管资金（重点监管资金和留存资金外的资金为非重点监管资金）。商品房预售资金监管账户内原则上需预留不低于重点监管资金总额的10%的留存资金，留存资金只能在特殊情形下用于解决开发项目停工、“烂尾”、逾期交房等问题，其主要作用是督促开发企业尽快为购房者办理不动产权证。

预售资金监管的范围。

《资金监管办法》所称商品房预售资金，是指房地产开发企业取得预售许可后至工程完成竣工验收并具备办理不动产转移登记条件前，由承购人支付的所有购房款（包括首付款、分期付款、后续付款、按揭贷款和其他形式的购房款）。《资金监管办法》适用于我市中心城区（船山区、安居区、遂宁经开区、市河东新区、遂宁高新区）城市规划区内申请预售许可的商品房项目预售资金的缴存、拨付、使用及监督管理。各县（市）参照本办法执行。

预售资金监管方式。

我市商品房预售资金监管模式为：开发企业与银行、市或区住房城乡建设部门三方签订自愿监管协议实施监管。实行商品房预售资金监管网络管理制度。使用统一的商品房预售资金监管系统，实现资金监管的实时互通、信息共享。开发企业在申请商品房预售许可证前，由市或区住房城乡建设部门、预售资金监管银行、开发企业三方签订预售资金监管协议。开发企业要遵循一个开发项目对应一个商品房预售资金监管账户的原则，如因按揭贷款需要在一家以上银行开设商品房预售资金监管账户的，需市或区住房城乡建设部门批准同意。

预售资金管理要求。

开发企业申请拨付重点监管资金，在预售商品房达到下列工程建设进度节点后，应当满足以下监管资金账户余额要求：

1.取得《商品预售许可证》后，资金余额应当不低于重点监管资金总额的80%；

2.完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2，资金余额应当不低于重点监管资金总额的60%；

3.完成主体结构封顶，资金余额应当不低于重点监管资金总额的40%；

4.完成商品房建设工程，项目竣工验收合格且商品房集中交付的，可以申请支取剩余的重点监管资金。

2021年10月21日前，开发项目已取得商品房预售许可手续并签订了预售资金监管协议的，仍按照原有监管协议约定内容实施资金监管，不适用《资金监管办法》。

预售资金监管银行根据市或区住房城乡建设部门出具的款项拨付通知单、工程进度和资金使用计划，按有关规定和协议约定向开发企业拨付款项。

购房者如何缴存购房资金。

开发企业不得直接收存商品房预售资金（含定金），应引导承购人按商品房买卖合同约定的时间，凭商品房预售资金交款通知书，到监管银行付款或通过网上银行转账、POS机刷卡等方式将购房款直接存入商品房预售资金监管账户。预售资金监管银行通过网络系统核实缴款信息，按缴款通知书收取预售资金并向承购人出具缴款凭证。承购人凭银行出具的缴款凭证，向开发企业换领交款票据。

满足什么条件开发企业可以申请解除预售资金监管。

开发企业所开发项目达到办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记，并向承购人开具不动产增值税发票、达到承购人可办理不动产转移登记的条件后，开发企业可以申请撤销对该预售资金监管账户的监管。