关于印发《青岛市深化城镇住房制度改革实施方案》的通知

各市、区人民政府，市政府各部门，市直各单位：
　　《青岛市深化城镇住房制度改革实施方案》已经省住房制度改革领导小组批准，现印发给你们，望认真组织实施。

青岛市深化城镇住房制度改革实施方案

　　为贯彻党的十五大关于加快住房制度改革的精神，根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）和省政府有关房改工作的意见，结合我市的实际情况，制定本方案。
　　一、指导思想和原则
　　（一）指导思想：以建立适应社会主义市场经济要求的新的住房制度为目标，以住房分配体制改革为核心，新房（包括新建、购的各类住房，腾空的成套及不成套的住房，拆迁安置用房）实行“新制度”，即住房货币化分配制度；老房（指现已租住的公有住房）实行“老办法”，加快改革步伐，坚持提租、售房、开放公有住房二级市场、完善住房公积金制度4项改革整体推进，全面深化，实事求是地做好新老房改政策的衔接，同时完善住房金融、经济适用住房（安居工程，下同）建设及管理等配套政策措施，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
　　（二）基本原则：在国家和省统一政策目标指导下，因地制宜、量力而行，国家、单位和个人合理负担，做到“人民安心、中央放心、有利稳定、促进发展”。
　　二、改革内容
　　（一）对新房实行“新制度”。自1998年12月31日起，公有住房一律停止实物分配，原则上只售不租，实行货币化分配。同时建立职工住房补贴制度，增加职工工资收入中的住房消费资金含量。职工通过政策性及商业性住房贷款，提高购房的支付能力。由职工根据需要和可能，主要通过自行购买经济适用住房、商品房等方式，解决个人住房问题，实现住房供应社会化、市场化。
　　1、建立新的住房供应体系
　　对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：
　　（1）最低收入家庭实行廉租住房制度。廉租住房的租金实行政府定价，其房源从腾空的公有住房以及政府和单位提供的廉租住房中调整解决。当困难家庭收入提高，超过规定标准时，应腾退廉租住房或对其提高住房租金标准。（2）中低收入家庭购买经济适用住房，售价实行政府指导价，按保本微利原则确定。
　　（3）高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。
　　购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法另行制定。
　　各类家庭收入标准，由市政府根据本市职工工资、售房价格、住房情况等因素确定，定期公布。
　　1998年度，高收入家庭确定为双职工年收入在3.6万元（含3.6万元）以上的家庭；最低收入家庭为享受最低生活保障线的家庭；其余均为中低收入家庭。
　　2、实行住房货币化分配
　　实行住房货币化分配，一要坚持积极稳妥、量力而行和兼顾公平的原则，根据职工的住房现状、工作年限、职务及对社会和单位的贡献等情况，以发放住房补贴的方式合理分配用于个人住房消费的资金。二要体现国家、单位、个人三者合理负担住房资金的原则，根据住房价格水平和经济承受能力，确定增加给个人用于住房消费的资金。
　　（1）实行住房货币化分配的范围和对象
　　范围（实施单位）：市级及市内4区财政拨款（包括预算外拨款）的机关、团体和事业单位；有条件的企业和自收自支事业单位。
　　对象：在上述单位工作并有本市城镇常住户口没有住房和住房面积未达到规定标准的职工。
　　在本方案公布之前已离退休的职工没有住房或住房面积未达到规定标准的，由所在工作单位根据实际情况予以解决。
　　（2）职工住房补贴办法
　　职工住房补贴是指单位把原来用于购、建职工住房的资金转化为根据规定标准向职工个人提供的专项用于住房消费的货币性补贴，属于职工个人所有。
　　职工住房补贴的发放，由职工本人提出申请，经单位核定后从1998年12月1日起计发。住房补贴以记帐的方式按月记在职工名下，统一专户存储，定向使用，不发货币。
　　对没有住房的职工，全额计发住房补贴。对已有住房，但未达到住房面积规定标准的职工，面积差额部分计发住房补贴。已达到或超过住房面积规定标准的职工，不发给住房补贴。新参加工作的职工，自参加工作次月起计算住房补贴。1998年12月31日以前参加工作的职工，购房时根据本人意愿，住房补贴可按本方案公布的补贴标准，从参加工作之日起计算。
　　职工到离、退休时，住房补贴计发不足的，不足部分按离、退休当年市政府公布补贴标准，在离、退休时一次补齐。
　　职工与单位终止劳动关系时，自终止次月起停止计发住房补贴。本人如重新参加工作，由原单位负责向住房补贴管理机构办理职工住房补贴帐目转移手续。如未重新参加工作，已计发的住房补贴本息余额，在职工达到法定离、退休年龄时可一次性提取。
　　（3）职工住房补贴的计算办法和标准
　　职工住房补贴分为基本住房补贴和一次性住房补贴两部分。
　　基本住房补贴，是按照双职工家庭年均收入的15%作为家庭应负担的住房消费，加上基本住房补贴以及住房公积金，通过20年的积累，可购买一套65平方米（建筑面积，下同）的经济适用住房的标准计算。每年的基本住房补贴额随着房价、工资增长率、住房公积金的缴交比例和购房贷款利率的调整而调整，由市政府公布。1998年度职工基本住房补贴的房价为每平方米1800元，职工人均年工资收入按1997年7030元计算。应全额计发补贴的职工不分工龄、职级，每人每月补贴155元。差额补贴额按现住房面积小于65平方米之差计算，每平方米每月补贴2.40元。
　　基本住房补贴的补贴年限为20年（即240个月）。
　　一次性住房补贴，只适用于本人住房面积规定标准大于65平方米的各类人员，在购房时所享受的住房面积标准与65平方米之差，按届时市政府公布的计算基本住房补贴的房价，每平方米补贴房价的70%。
　　（4）住房补贴的使用
　　职工住房补贴专项用于职工家庭购买、建造住房及家庭自住住房大修理支出或交纳住房租金。职工在购房时，可向单位申请提取存储的住房补贴，经批准后，以转帐的形式支付给房屋销售单位，冲抵职工购房款。职工购买住房后继续发放的住房补贴，可逐年用于偿还购房贷款本息。
　　职工离、退休，调离本市或出国定居时，可以提取本人住房补贴帐户中的储存余额。职工的住房补贴免征个人所得税。职工在职期间去世，住房补贴帐户中的储存余额，可由其继承人或受遗赠人依法提取。
　　（5）住房补贴的资金来源
　　住房补贴资金主要立足于现有住房资金的转换。行政事业单位从各级财政每年用于职工住房建设及维修的资金、财政拨付给单位的预算外资金、公房出售收入和单位其他收入中列支，不足部分列入预算；企业住房补贴可先从公益金，购、建房资金，房屋折旧基金，大修理基金，公有住房出售收入等资金中解决，不足部分经财政部门批准可列入成本。
　　（6）职工住房补贴的管理与计息
　　基本住房补贴按照“专项存储，统一管理，定向使用”的原则，并比照住房公积金政策管理。职工住房补贴存储利率，比照住房公积金的有关规定执行。
　　按本方案实行住房货币化分配，经济上暂时有困难的企业和自收自支事业单位在停止住房实物分配的前提下，可参照上述规定，根据实际情况制定本单位的住房货币化分配的具体方案，经职工代表大会通过，由其主管部门审定，报市住房委员会批准后施行。企业和自收自支事业单位在制定方案时，对干部职工的住房面积和补贴标准，均不得超过我市的有关规定和本方案规定的标准。
　　（二）对老房完善“老办法”。对现已租住的公有住房，要加大工作力度，加快改革步伐，继续深化现行的房改政策。主要包括：稳步提高公有住房租金，力争使租金水平达到国家提出的要求；扩大公有住房的出售范围，调整出售政策和价格；开放公有住房的二级市场；规范和完善住房公积金制度。
　　1、提高公有住房租金标准
　　对已租住的公有住房租金实行分步提租。自1998年12月31日起，将租金标准由现行的每平方米使用面积0.95元提高到1.43元，比原租金标准提高50%。以后按“小步快走”的原则，每年适当提高一定幅度，逐步达到国家和省规定的租金水平。
　　提租后，对原享受减、免、补政策的各类人员及特别困难家庭仍实行相应的政策。对住房面积在控制标准以内，房租支出占家庭收入的比例超出规定标准的家庭，超出部分可用住房补贴或住房公积金支付。
　　2、扩大公有住房出售范围，调整出售价格
　　扩大公有住房出售范围。各类已租住的公有住房（包括成套或不成套的住房），除倒危房和政府认为不宜出售的住房外，均可向已租住该房的居民出售。对按现行公有住房出售程序由于缺少有关资料未予批准出售的住房，可由主张房屋产权的单位向市房管部门提出确权申请，经初步确认后即可先按规定程序向职工出售，其售房收入待归档资料补齐后，方可按有关规定办理支用手续。公有住房出售的范围扩大后，原按标准价或成本价“购买公有住房每个家庭只限一次”的规定，调整为已按房改政策购买过公有住房，在本人住房面积规定标准内还可按房改政策购买本人或配偶已租住的其他住房，超出购房人的面积规定标准以外的部分，按照青办发〔1997〕56号文件等有关规定执行。
　　调整公有住房出售价格。1998年12月31日起调整公有住房出售价格，同时根据国家关于房改售房的各项优惠要逐年减少和调整的要求，对原住房价格中的房屋折旧、工龄折扣、现住房折扣及一次性付款折扣进行调整。房价和有关折扣系数调整后，1998年度出售公有住房的计算办法为：按1996年度成本价售房的计价办法计算后再乘以1.09，即为1998年度的实际售价。非成套住房出售的计价办法，先按成套住房的计价办法计价后再按其配套情况及方便程度进行折扣。独用厨房或厕所缺一的按实际售价折扣20%，厨房、厕所均不独用的折扣30%。
　　各类结构等级的成套住房1998年度每平方米的最低限价，一至六类区域分别不得低于252元、235元、227元、218元、210元和201元。最低限价不包括一次付款折扣3.3%。不成套住房的最低限价按同类区域成套住房的最低限价折减30%。
　　3、稳步开放公有住房二级市场
　　按房改成本价已购买的公有住房，上市交易实行准入制度，取得准入资格的住房允许出售、出租、交换、赠与、抵押等。以标准价购买的住房需先补足到成本价取得完全产权，差价款的计算办法是按当年购房的标准价实际付款额乘以0.31后，再乘以从购房到补交差价期间公有住房售价的有关调整系数，并以上述款项为基数补齐共用部位维修基金。
　　职工出售所购公房上市交易的范围、条件、程序、税费收取、维修及收益分配等，按有关配套政策规定执行。
4、完善住房公积金制度住房公积金是职工用于解决住房困难和改善住房条件的重要资金来源。住房公积金应主要用于个人购房抵押贷款，要首先满足职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款需要，其次要向经济适用住房建设倾斜。房租支出占家庭收入的比例超过规定标准的职工，可用住房公积金支付房租。
　　要逐步提高住房公积金的缴交率和归集率。按国家规定的统计口径和要求，1998年归集率达到85%，2000年达到95%。住房公积金的缴交基数每年均按上一年的工资总额进行调整。1998年12月31起，单位和个人各按1997年工资总额的7%缴交住房公积金。缴交住房公积金确有困难的企业可持有关部门证明向市房改部门提出申请，办理缓交手续。
　　（三）单位自建或单位购买并已预付房价款的经济适用住房，在本方案施行前已正式开工并于1999年底之前竣工交付使用的，既可按经济适用住房的出售政策及价格向职工出售，也可按已租住公有住房出售的政策及价格向职工出售。
　　三、配套政策措施
　　（一）加快发展住房金融
　　1、鼓励商业银行向个人发放住房贷款。商业银行要扩大个人住房贷款的发放范围，取消住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的实际贷款期限。
　　2、完善住房产权抵押登记制度，加快发展住房抵押贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
　　3、加快发展住房公积金抵押贷款与商业银行住房贷款相结合的组合贷款业务，简化贷款手续，提高服务效率。
　　（二）加快经济适用住房建设
　　经济适用住房是向中低收入家庭提供住房保障的主要房源。在规划设计时要着眼于经济适用，设计户型以二居室为主，在建设时要提高科技含量，确保工程质量，竣工出售时要出具和提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。要加强对经济适用住房项目收费、成本核算、销售价格的监督。对购、建经济适用住房的个人和单位，有关商业银行和住房资金管理部门应优先提供商业性和政策性住房贷款。贷款利率不得超过国家规定的利率，任何单位不得增加贷款环节。严格按规定建设和出售经济适用住房，经济适用住房建设实行收费登记制度，销售实行住宅质量保证卡制度，购买实行资格审查制度。
　　（三）建立社会保障性住房的建设管理体制
　　为体现政府对中低收入及最低收入家庭住房供应的社会保障职能，市政府主管部门要根据新的住房制度要求，制定和完善中低收入和最低收入家庭的住房建设、分配和管理的体制，并制定和组织实施与该体制相关的法规、政策、规划、计划和方案等。
　　为从机制上保证经济适用住房不以盈利为目的，降低和控制工程成本，组建青岛市经济适用住房发展中心，负责组织实施政府确定的住宅建设计划，并承担住宅建设的技术研究、应用和推广，推动我市住宅向产业化、社会化发展。
　　（四）加强住房的物业管理
　　1、加强住房售后的维修管理，改革现行的住房维修、管理体制，全面推进住宅小区的物业管理，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
　　2、加强对物业管理企业的监督和管理，规范管理服务收费，通过多种渠道解决管理经费来源，减轻住户负担，引入竞争机制，促进物业管理水平的提高。
　　四、组织领导
　　（一）为切实加强对此项工作的领导，组建市住房委员会及其办公室。住房委员会是我市住房制度改革、住宅发展规划和住房公积金管理的决策机构，市住房委员会办公室负责日常工作。
　　（二）城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，直接关系到广大群众的切身利益，关系到政治稳定和社会安定，是一项复杂的社会系统工程，特别是新房实行的“新制度”，是从根本上对几十年形成的旧的住房分配制度的改革。因此，各级领导和有关部门要从改革的大局出发，密切配合，形成合力，确保本方案的顺利实施。
　　（三）各级领导干部和从事房改、宣传工作的同志要认真学习国务院和省、市关于住房制度改革的有关规定。各新闻单位要按照市委、市政府的要求，广泛宣传住房货币化分配的目的、意义和原则，引导广大干部、群众提高认识，转变观念，积极支持和参与住房制度改革。
（四）各有关部门要加强对住房货币化分配工作的深入研究，及时了解情况，总结经验，发现问题，提出解决办法，不断完善有关政策规定。市住房委员会及有关部门要根据本方案，制定具体的配套措施，进一步加强和完善对住房货币化分配各个环节的管理。
　　（五）各级监察、审计、财政和房改部门要密切配合，加强对各项房改政策执行情况的监督检查，严格审批制度，对违反规定侵占国家、集体利益的要严肃查处。
　　（六）各市（区）应根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神和省政府的有关规定，参照本方案并结合实际制定适合本市（区）的房改方案，报市住房委员会批准后施行。
　　本方案自1998年12月31日起施行。