关于《青岛市新建商品房交易合同网签备案办法》政策解读

　　一、文件修订背景

　　2005年6月，为提高商品房交易信息透明度，规范商品房销售行为，保障交易公平公正，市政府办公厅印发了《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》。《办法》施行以来，对推进我市商品房销售合同网签备案工作发挥了积极作用。但随着房地产市场发展逐渐成熟，其政策环境、管理手段、市场运行情况等均出现了很大变化，通过及时的制度创新与适宜的政策调整，确保房地产平稳健康发展，既是促进房地产市场良性循环的客观要求，也是满足新形势下的房地产市场监管的实际需求。

　　二、制定依据

　　（一）《民法典》

　　（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　（三）《中华人民共和国电子签名法》

　　（四）《城市房地产开发经营管理条例》

　　（五）《商品房销售管理办法》

　　（六）《城市商品房预售管理办法》

　　（七）《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）

　　（八）《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》（建房规〔2019〕5号）

　　（九）《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）

　　（十）《山东省商品房预售资金监管办法》（鲁建房字〔2017〕1号）

　　三、主要内容

　　《青岛市新建商品房交易合同网签备案办法》共十六条，主要规范了以下内容：

　　（一）扩大网签备案范围。将商品房买卖合同网签备案扩展到商品房买卖、租赁、抵押等交易合同备案，同时交易过程中形成的认购协议、补充协议等对交易当事人权利和义务作出约定的内容一并备案，促进交易信息更加完善。

　　（二）加强行业主体管理。针对房地产开发企业信息公示不透明等问题，要求凡取得交易资格的项目均应申请办理网上用户认证，录入企业和从业人员等基本信息，取得服务用户操作权限。逐步建立以主体监管为核心，以入网备案为抓手，以合同备案、日常监管和现场检查为轴线的多维度、深层次、全周期监管。

　　（三）明确网签备案内容。依托信息系统建设，通过统一规范房屋网签备案业务流程，实时提取合同备案中的交易双方身份信息、房屋自然属性、政策属性、规划设计用途、交易价格和付款方式等内容，夯实房屋信息基础数据库。

　　（四）优化网签备案方式。适应信息化建设要求，备案方式均为网签备案，建设单位通过青岛市房屋交易服务平台签订商品房交易合同并提交备案，无需报送纸质材料或现场验核，实现业务办理“零跑腿”。同时，利用信息化手段加强房源核验和购房人实名核验，有助于防范一房多卖、一房多价等现象，有助于形成更安全的房源信息和规范交易行为，对于约束房企的违规行为等有积极作用。

　　（五）实现信息透明公开。具备交易条件的新建商品房均通过房屋交易服务平台公示，市民只需上网查看，就能了解各项目详细信息。交易合同网签备案成功后，交易服务平台即时生成商品房交易合同备案编号，实现“网签即备案”。同时通过系统关联、实时监测，及时发现交易房屋存在的问题，实现对交易弱势方的权益保护。

　　（六）明确不予备案的情形。主要是未取得交易资格的房屋、已被交易的房屋、交易资金未进入监管账户的房屋、被司法机关或行政机关限制交易的房屋等，其签订的房屋交易合同将无法取得备案手续。通过建立交易合同网签备案系统和预售资金监管系统、不动产登记系统的数据共享机制，并打通系统。实现预售资金实时监控、智能分析、预警稽核自动化，将预售资金清晰明确至每一户，管好、用好预售资金。实现房屋交易信息与不动产登记信息的实时互联互通，保障交易安全。

　　（七）简化变更注销条件。充分尊重交易当事人意愿，弘扬契约精神，坚持申请人对提交材料真实性负责的责任与诚信原则，简化合同变更、解除程序。除交易当事人、标的物外，均可由交易当事人共同通过交易服务平台自行办理，备案机构不再另行设置合同撤销的限制条件。

　　（八）提升公共服务水平。按照深化“放管服”改革，优化营商环境要求，进一步加强房屋网签备案信息共享，将合同备案数据与金融、公积金、税务、公安、民政、教育、市场监管、统计、法院等部门和单位及银行业金融机构等推送或共享，实现审管联动的系统性、全面性、即时性和互动性，又促进了审批与监管工作的有效衔接，提高政府办事效率。

　　（九）完善行业信用体系。将房地产开发企业及从业人员在交易合同网签备案行为纳入信用管理机制，对未按照要求开展经营活动的各类主体，采取警示约谈、限期整改、暂停网签、通报批评、记入信用档案等措施进行处理。变均衡监管为差异化监管，对诚信守法者“无事不扰”，对违法失信者“利剑高悬”，将监管压力变动力，从源头上规范企业行为，推动行业持续健康发展。