巴中市住房和城乡建设局关于印发《巴中市住宅专项维修资金管理办法》的通知

第一章 总 则

第一条  为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）和《四川省住宅专项维修资金管理细则》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内商品住宅、售后公房专项维修资金的交存、管理、使用和监督。

第三条  住宅专项维修资金属业主所有，实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

第四条  住宅专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

共用部位，是指在一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位。

共用设施设备，是指在物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

物业管理区域内依法属于供排水、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责管理和承担维修费用的相关管线和设施设备，不属于住宅共用部位、共用设施设备。

第五条  拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定建立住宅专项维修资金。

第六条  市住房城乡建设行政主管部门负责对全市住宅专项维修资金的交存、使用、管理进行指导和监督。

各县（区）、巴中经开区房产主管部门负责本辖区住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。

第二章 住宅专项维修资金的交存

第七条  商品住宅的首次住宅专项维修资金，由购房人按规定的标准进行交纳。拆迁安置还房的住宅专项维修资金由拆迁人按标准交纳。拆迁人为被拆迁人交纳的住宅专项维修资金归被拆迁人所有。

住宅专项维修资金的交存标准为：所拥有物业的建筑面积×当地住宅建筑安装工程造价×5%。

市、县（区）房地产主管部门应当根据本地情况，合理确定、定期公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条  房产开发建设单位和购房人应当在商品房买卖合同中约定交存首期住宅专项维修资金数额。

购房人应在办理网签备案时交纳首次住宅专项维修资金。

商品住宅在办理房屋所有权首次登记时，尚未出售的房屋由开发建设单位代为交存。

房产主管部门在办理商品房网签备案手续时，应当查验住宅专项维修资金交存凭据。

第九条  交纳首次住宅专项维修资金的办理程序

购房人凭交入专户交款凭证到住宅专项维修资金监管部门办理交款复核手续后，开具相应票据，作为首次交存依据。

第十条  一幢房屋的住宅专项维修资金余额不足首次住宅专项维修资金的30％时，该幢房屋的业主应当主动续筹住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金的续筹方案由业主大会拟订，提交业主委员会决定，报属地房产主管部门确认后由业主委员会或委托物业服务企业发放《住宅专项维修资金交款通知》，向业主收取并向专户银行交存。业主拒不履行续筹义务的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

第十一条  房屋所有权转让时，该住宅专项维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权一并转移，并办理住宅专项维修资金账户变更，其资金归现权属人所有。

在已建立住宅专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未交存首次住宅专项维修资金或者所交存的住宅专项维修资金余额不足规定标准的，由原业主按规定足额补交或双方约定其他方式足额补交。

第三章 住宅专项维修资金的使用

第十二条  依法属于物业服务费用支出范围的住宅共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，不得使用住宅专项维修资金。

住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。

维修施工企业在维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保证期满后，由维修施工单位凭据业主委员会的意见等相关资料，向管理机构提出退还质保金申请。

第十三条  住宅专项维修资金使用的分摊，应当遵循谁受益谁负担的原则，按照下列规定列支：

（一）用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

（二）用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

（三）用于二户或者二户以上住宅共用部位、共用设施设备的，由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

设立单独账目的，使用住宅专项维修资金时可先从单独账目中列支一定比例，其余部分由全体业主或者相关业主按照本条前款规定共同分摊。

第十四条  住宅专项维修资金使用流程：

（一）提出使用方案
 　　物业服务企业、业主委员会、相关业主根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托相关单位制定维修资金使用方案。
 　　维修资金使用方案的内容应包括：维修工程造价的预算情况、施工方案及实施时间、工程预算书及工程合同、维修施工单位的比选方式、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围和分摊方式等。
 　　（二）维修施工单位的选择
 　　工程造价预算编制完成后，业主委员会、相关业主可自行或其委托的物业服务企业通过公开、公平、公正的竞选方式选定维修施工单位；维修工程项目较小的，为节约费用，业主委员会或相关业主可采取简易方式，选定维修施工单位。
 　　维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。
 　　（三）业主决策
 　　维修资金使用方案中涉及“改建、重建建筑物及附属设施”事项，实行专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

维修资金使用方案中涉及“使用建筑物及其附属设施的维修资金”事项，实行专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
 　　维修资金使用方案可由工程造价咨询机构进行评估。
 　　（四）审核备案
 　　业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业、维修施工单位，持维修资金使用方案、业主大会决议或业主书面同意等必要材料到建筑区划所在地的管理机构办理维修资金使用备案。
 　　（五）工程款的预拨付
 　　管理机构根据审核通过的工程承包合同约定，书面通知专户管理银行划拨预付资金。预拨付金额原则上不超过预算金额的50%。
 　　（六）现场签证
 　　建筑区划内的共用部位、共用设施设备维修工程实行现场签证制度。相关业主代表或其委托的物业服务企业应当参与维修工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场签证并提出书面意见。维修资金使用金额较大的维修工程，可由业主大会决定聘请工程造价咨询机构代为现场签证。
 　 （七）竣工验收

工程竣工后，申请人凭工程决算单、费用结算票据、由业主委员会或者维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意签署的验收审核意见等资料向管理机构备案。备案后，由管理机构书面通知专户管理银行拨付扣除质量保证金的剩余决算资金。
 　　（八）质量保修

维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保证期满后，由维修施工单位凭据业主审核意见等相关资料，向管理机构提出申请，管理机构审核后通知专户管理银行拨付工程质量保证金。
 　　维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，须按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定。

第十五条  住宅共用部位、共用设施设备存在安全隐患，危及公共利益及人身安全时，业主委员会或有关业主应当及时组织排险，并报物业所在地社区居民委员会；须及时维修的，经业主委员会同意，可以指定由物业服务企业或有相应资质的施工单位组织维修，维修完成后，补齐相关资料报当地房产主管部门审查备案后，从住宅专项维修资金单独账户或分户账中列支。

第四章 住宅专项维修资金的管理

第十六条  房产管理部门为住宅专项维修资金的代管单位，县（区）房产主管部门按规定在商业银行开设住宅专项维修资金专户（代管专户），专门用于核算住宅专项维修资金的交存、使用和结存。

第十七条  由属地房产管理部门统一归集、拨付维修资金并核算利息等收入，逐户建立分户账户。

（一）以一个物业管理区域为单位建立资金明细账务；每一个物业管理区域的账户中，应当按每幢房屋立账，并以房屋门户号设分户账，记载分户账交存、使用、结存等情况，并及时公示。

（二）住宅专项维修资金自存入住宅专项维修资金专户之日起，利息分年度结算。

（三）房产主管部门定期与银行专户、物管区域账户核对明细账。

第十八条  因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的，由权属人凭产权登记机构的产权注销登记证明提出维修资金账户清算、注销申请，经房产主管部门核实后，将住宅专项维修资金余额退还给房屋所有权人，并注销分户账户。

第十九条  业主委员会可向房产部门查询，并向业主公示。业主对公布的住宅专项维修资金账目有异议的，可要求业主委员会到房产主管部门复核，房产主管部门应当提供维修资金详细使用情况。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主委员会及业主的查询。

第二十条  住宅专项维修资金的管理，依法接受财政和审计部门的监督。

第五章 法律责任

第二十一条  有下列行为之一的单位和个人，依照建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》的规定，房产主管部门将违法信息通报相关执法部门实施处罚：

（一）公有住房单位未按规定交存维修资金、违反规定将房屋交付买受人、未按规定分摊维修、更新和改造费用的；

（二）开发建设单位违反规定将房屋交付买受人、未按规定分摊维修、更新改造费用的；

（三）县（区）房产管理部门、财政部门和管理机构及物业服务企业挪用维修资金的。

第二十二条  对违反维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第六章 附 则

第二十三条  本办法实施前，未建立住宅专项维修资金的，业主应当依法组建业主委员会，动员业主按照规定将首次住宅专项维修资金交存至专户管理银行，并建立分户账户。

本办法实施前，已按有关政策规定交纳住宅专项维修资金，但未建立或进入专项维修资金分户账户的，应由收款单位向房产管理部门报告，统一建立或全额交存至专户管理银行，建立完善区域专户或分户账户。

第二十四条  住宅小区外有两个及两个以上房屋所有权人的非住宅物业维修资金的建立，参照本办法执行。

第二十五条  本办法由巴中市住房和城乡建设局负责解释，自2022年1月1日起施行，有效期两年。