《重庆市物业专项维修资金管理办法》政策解读

《重庆市物业专项维修资金管理办法》（市政府令第347号）（以下简称《办法》）已经2021年11月10日市第五届人民政府第166次常务会议审议通过，自2022年5月1日起施行。

一、出台背景

《重庆市物业专项维修资金管理办法》（市政府令第244号）自2011年3月1日实施以来，在规范物业专项维修资金交存、使用、管理，维修、更新、改造物业及其附属设施设备等方面发挥了重要作用。但随着《民法典》的修订，对建筑物及其附属设施维修资金使用、筹集、表决权数等都作了新的规定，需要对我市维修资金管理政策法规作出相应的调整。2020年5月新修订的《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）实施，其中也明确规定“物业专项维修资金的交存、使用、管理的具体办法，由市人民政府制定”。因此，按照市政府2021年立法计划安排，对《重庆市物业专项维修资金管理办法》进行了全面修订。

二、主要内容

本次修订后《办法》共五章46条。主要修改内容包括以下几个方面：

（一）明确管理体制。明确了由市、区两级住房城乡建设部门负责物业专项维修资金的监督管理，并特别明确提出要明确代管机构，配备工作人员，落实工作经费。

（二）明确交存主体。建设单位、业主应当交存物业专项维修资金。新建商品房在办理网上签约备案时，由建设单位代为足额交纳首期物业专项维修资金。未出售的房屋，建设单位应当在办理竣工验收备案前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金账户。

（三）交存标准。建设单位、业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％－8％。其中中心城区范围内，首期物业专项维修资金的交存数额由市住房城乡建设主管部门确定，中心城区以外的交存数额由各区县住房城乡建设主管部门确定。

（四）表决权数。使用物业专项维修资金需要经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。物业专项维修资金的续筹需要经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

（五）公共收益转为物业专项维修资金。规定了业主大会成立前，公共收益应当存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目。

（六）引入物业维修商业保险机制。鼓励探索物业专项维修商业保险制度。经业主共同决定，可以使用物业专项维修资金购买保险。

（七）第三方评审。引入第三方评审机制，对10万元以上物业专项维修资金的使用进行评审，评审费用从物业专项维修资金增值收益或公共收益中列支。

三、重要意义

《重庆市物业专项维修资金管理办法》的修订和实施，进一步解决了当前物业专项维修资金交存、管理和使用过程中的难点，为建立更加有效的物业专项维修资金交存、管理、使用体制，消除物业安全隐患、维护业主合法权益提供了法律依据。