关于进一步加强土地储备管理工作的意见

《关于进一步加强土地储备管理工作的意见》

有关政策解读

一、政策出台背景

土地储备制度是我国土地市场建设的重要基础性制度，青岛市土地储备制度自1999年建立以来，经过20多年的实践和探索，在土地要素保障、土地市场调控、土地节约集约利用等方面发挥了重要作用，为经济社会发展和城镇化建设提供了有力支撑。随着城镇化水平不断提高，经济社会发展和城市建设方式产生巨大变革，现行土地储备管理工作模式需要进一步调整，健全完善现行土地储备制度势在必行。

二、政策出台过程

一是深入开展调研。2021年以来，市自然资源和规划局积极梳理有关土地储备政策，进行形势研判，以问题为导向，找准政策方向；对标先进城市，多次组织调研，先后赴成都、宁波、苏州、济南、杭州等城市考察学习，借鉴先进做法；组织召开各类座谈，先后多次与用地单位、集体经济组织、开发整理单位、平台企业、地方政府进行深入沟通交流，充分考虑各单位意见和建议，对政策进行修改完善。

二是充分论证。为确保制定的政策切实可行，选取试点区域，进行经济测算；根据规范性文件制定前评估要求，组织实施了政策风险评估，业内专家一致认为，政策在法律、社会、经济、制度、廉政五方面风险因素均为较小风险，总体风险可控。

三是广泛征求意见。政策草案形成后，在市自然资源和规划局网站公示，向社会公开征求意见。征求了各区（市）政府、财政、发展改革、住房城乡建设、工业和信息化、编办等18个部门（单位）的意见，根据反馈意见进行了修改完善，并通过了市司法局合法性审查。经第129次市政府常务会议研究通过。

三、政策主要内容

《关于进一步加强土地储备管理工作的意见》共分“总体要求、储备和实施范围、规划计划管理、土地储备项目管理、土地收储补偿标准、土地储备资金管理和其他事项”七部分内容。主要包括以下内容：

（一）明确了土地储备工作的总体目标、基本原则。通过健全土地储备制度，充分发挥土地资源配置作用，实现土地统一储备，保障国土空间规划顺利实施。

（二）提出了规划引领、计划管理的工作思路。以国土空间规划为纲开展工作，引领土地储备业务实施，明确土地储备计划的编制和报批流程。

（三）建立了土地储备项目管理模式。土地储备项目由土地储备机构和区（市）政府等职能部门组织实施，从项目设立、收储整理、土地入库到土地供应，形成完整闭环。考虑到收储整理面临权属复杂、利益单位多、征拆难等系列问题，增加了整理时限延期的规定，符合延期条件的可延期半年。

（四）明确了土地收储补偿标准。调整了原来土地补偿费与规划用途挂钩，按土地出让收入一定比例返还的方式，土地收储补偿通过片区收储和单宗土地收储两种方式实施，其中片区收储采取片区综合地价方式，单宗土地收储采取现状用途评估方式。

（五）明确了土地储备资金管理要求。将现行土地储备资金按项目结算的方式调整为由市财政部门根据预算按期拨付。明确了土地储备成本的内涵、确认和拨付事宜。调整了管理费的核算方式和费率，由原来的统一按照15%收取，调整为按照财务成本和收储管理费分别核算，其中财务成本按不高于贷款市场报价利率（LPR）核算，收储管理费按不高于整理成本的2%核算。

（六）明确了土地储备管理的其他措施。从组织保障、监督管理、政策衔接等要求，保障了土地储备管理工作顺利实施。其中政策衔接方面，主要考虑到已有项目的政策衔接问题，界定政策界限，避免政策分歧。

四、政策亮点

一是建立储备项目管理制度。确定了土地储备实行项目管理的工作思路，具体由市自然资源和规划部门统筹，市土地储备机构、区政府负责组织实施。

二是优化土地储备计划管理。调整了现行土地储备计划由各区（市）土地储备机构分别编制的方式，调整为市自然资源和规划部门同各区（市）政府编制土地储备“三年滚动计划”和年度土地储备计划。

三是明确跨区域土地储备要求。明确市土地储备机构在“3+N”区域内开展工作。提出了市级对储备计划的统筹，实行市区合作储备，跨区域土地储备项目按照现行审批权限按程序批准后，由市自然资源和规划部门统筹组织供应。

四是调整储备补偿实现“两脱钩”。对现行的土地储备工作机制进行变革，实现收储补偿与成交价格脱钩、土地收储整理与储备土地前期开发脱钩。

五是建立储备成本核算机制。建立新的土地储备成本核算机制，将直接收储补偿费用、土地收储整理成本、前期土地开发成本和其他有关费用一律纳入成本范围。按照财务成本和收储管理费分别核算管理费。以土地入库为节点，实现土地入库和资金支付有效衔接，实现“钱地两清”，为“两脱钩”奠定基础。