《城口县农村宅基地管理办法（试行）》政策解读

《城口县农村宅基地管理办法（试行）》政策解读

为进一步加强我县农村宅基地管理工作，城口县人民政府办公室印发了《城口县农村宅基地管理办法（试行）》（城府办发〔2020〕152号）（以下简称《办法》）。为便于社会公众广泛知晓《办法》内容，正确理解执行，现作如下解读。

一、出台背景及依据

（一）制定背景。根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）规定和全国机构改革工作部门职能职责的调整，农村宅基地的审核批准工作由乡镇（街道）负责，县级农业部门负责农村宅基地的分配、使用、流转行业管理和违法用地查处工作。为规范我县宅基地审批工作，监督各级部门依法履行各自的职能职责，指导全县农村宅基地审批工作推进，规范化农村宅基地管理，特制定本办法。

（二）政策依据。根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）和《重庆市农业农村委 重庆市规划和自然资源局转发农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（渝农发〔2020〕11号）等法律法规及相关政策，结合我县实际制定本办法。

二、政策主要内容

《城口县农村宅基地管理办法（试行）》（下称《办法》）共六章二十七条，包括总则、宅基地使用权的申请与审批、宅基地利用和流转、宅基地退出、监督管理、附则六个部分。主要内容如下：

（一）总则明确了《办法》制定依据、适用范围，乡镇以及县级相关部门的职能职责范围。

1.明确了农村宅基地界线范围为农村村民以户为单位，用于建设住宅及其附属设施的集体用地，包括住房和庭院等用地。

2.明确了乡镇（街道）和相关职能部门宅基地管理的职责。乡镇（街道）负责各自辖区内农村宅基地的审批和规划管理工作。县农业农村委负责全县农村宅基地现状和需求情况统计调查，将每年新增需求通报县规划自然资源局；指导全县农村宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；负责全县农村宅基地分配、使用、流转的行业管理和违法用地查处工作；参与编制国土空间规划和村庄规划；负责法律法规规定的农村宅基地管理的其他工作。县规划自然资源局负责全县国土空间规划、土地利用计划和规划许可工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地规模和布局，满足农村宅基地的合理需求；依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；负责法律法规规定的农村宅基地审批管理的其他工作。县级相关部门依法配合农村宅基地审批管理工作，为农民申请宅基地提供服务。

（二）宅基地使用权的申请与审批方面。

1.申请宅基地的主体资格要求。农村村民申请宅基地必须是本集体经济组织的成员，且以户为单位进行申请。

2.农房建设标准要求。农村村民申请宅基地，必须坚持一户一宅的原则，申请住宅建设不能超过三层。农村宅基地用地面积标准为每人不超出30㎡，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人以上户按5人计算，宅基地面积不得超过150㎡；扩建住宅新占的土地面积应连同原有宅基地面积一并计算。如上级部门确定新的标准，按照新标准执行。

3.宅基地申请的程序。宅基地申请先由农户提出申请，然后村级审查，再由乡镇（街道）审批，其中宅基地涉及占用农用地，要依法办理农转用手续后农户才能动工建房。

4.农户建房的要求。符合申请宅基地条件的农村村民，要对其提供的用地审批材料的真实性负责。动工建房前必须坚持先审批后建设，要依法取得《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，同时建房要严格按照批准的宅基地面积、规划的层数、高度标准施工不能擅自变更或扩大建设，禁止未批先建和超面积建设。经批准异地建筑住宅的，要严格按照“建新拆旧“的要求，新建住宅建设完工后，应及时将原宅基地复垦成耕地，要保证“一户一宅”的基本原则。

5.不动产权证办理。农房建成后农户要及时向乡镇（街道）申请验收。验收合格后，农户要持相关宅基地批准资料到乡镇（街道）规划自然资源工作点申请办理不动产登记，规划自然资源工作点初审后再报送县不动产登记中心，由县不动产登记中心发放不动产登记证书。农村村民住宅建设档案由乡镇（街道）按档案管理规定进行管理。

6.乡镇（街道）、村级集体经济组织的在审批工作中应履行的主要职能职责。乡镇（街道）负责履行属地责任，做好审批的服务和监督职责，履行申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工过程中监督检查到场、住宅建成后核查验收到场的“四到场”制度。同时乡镇（街道）要建立日常巡查机制。村集体经济组织依照申请流程认真审查建房农户是否符合宅基地申请资格、拟用地有无权属争议，并配合乡镇（街道）做好日常的监管、巡查等工作。

（三）宅基地利用和流转方面。

1.明确宅基地所有权和使用权。农村村民宅基地所有权属于集体，由农村集体经济组织经营管理，个人只有使用权。宅基地的使用权人享有的是占有和使用的权利即依法利用集体土地建造住宅及其附属设施。严厉禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

2.闲置宅基地流转和盘活。在征地宅基地所有权人同意前提下，宅基地使用权可以在集体经济组织内部进行转让，且受让人须符合宅基地申请条件的农村村民。村集体和农民可以采用自主经营、合作经营、委托经营等方式利用闲置宅基地和闲置住宅，发展农家乐、民宿、乡村旅游。城镇居民、工商资本租赁农房居住或开展经营的，租赁合同期限不得超过二十年。村集体可以开展闲置宅基地整治，闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益全部用于农业农村。

（四）宅基地退出方面。

1.宅基地自愿有偿退出。因乡镇（街道）公共设施和公益事业建设需要使用土地的，对宅基地使用权人给予适当补偿后，集体可以收回宅基地使用权。对进城落户的农村村民，可通过多种方式鼓励自愿有偿退出宅基地。

2.宅基地无偿退出。宅基地无偿退出情形和程序：不按照批准用途使用宅基地的，因撤销、迁移等原因停止使用宅地基的，或非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋拆除后没有批准重建的，集体可以收回宅基地使用权。因空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，已经确定使用权的，由村集体经相关程序报经县人民政府批准，注销其土地登记，集体收回宅基地使用权。

（五）宅基地的监督管理方面。

一是农户申请宅基地时提交材料应当真实；二是村集体经济组织审查应当依照程序认真审核；三是乡镇（街道）应当认真履行审批和监管的职责任。对越权或违反程序批准宅基地和未落实“四到场”制度的乡镇（街道）和工作人员将追究相关责任。

（六）附则。规定本《办法》自2020年8月9日起在我县辖区范围内施行。

三、《办法》解释部门

由城口县农业农村委员会负责解释本《办法》。