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10月百强房企全口径销售金额环比微升，同比下降30%。根据克而瑞公布的2021年10月百强房企销售榜单，10月TOP100房企全口径销售金额为8978亿元，环比增速为5%，同比增速为-30%，延续了7月以来的下降趋势。10月销售较9月的热度稍有回暖，但仍处于一个相对比较低的水平，主要是在疫情影响下，2020年房地产的销售主要集中在下半年，加之今年下半年房地产信贷政策收紧，“银十”楼市略显冷清。我们认为随着房贷回归合理投放，部分城市购房政策有所松动，11月市场销售或略有回暖，但考虑到新增按揭贷款规模具有不确定性，未来销售依旧存在较大压力。
10月各梯队房企单月销售均减少，大型房企销售下降明显。2021年10月除第一梯队外，其他梯队房企累计销售金额入榜门槛均有所上升，TOP3、10、20、50、100房企的销售门槛分别为5126、2450、1433、680.4、216.5亿元，同比分别实现-6.2%、13.3%、9.6%、8.5%、4.5%的增长。就单月销售金额而言，百强房企10月销售额与去年同期以及19年同期相比均有大幅下降，尤其以TOP1-3、TOP4-10、TOP51-100最为突出。2021年10月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企单月销售额为1469、1497、1808、2767、1438亿元，同比增速分别为-36.0%、-42.2%、-21.0%、-19.9%、-35.2%，较19年同期-34.0%、-34.6%、+12.4%、+1.0%、-15.9%。
头部房企短期销售下降，长期或将扭转局面。具体到房企，销售前三名为碧桂园、保利发展、融创中国，10月全口径销售额分别为588、510.1、510亿元，同比分别为-21.60%、-7.25%、-27.56%，较19年同期-30.82%、+37.75%、-20.44%。保利发展10月销售发力，万科地产10月销售稍显逊色，销售金额为370.9亿元，同比-31.39%，排在第4名。在头部房企中，龙湖集团、中海地产、新城控股、保利发展销售下降较为温和，销售增速分别为-7.10%、-7.20%、-9.66%、-7.25%。中国金茂销售金额201亿元，是排名前十五中唯一一个同比正增长的企业。我们认为头部房企虽然在短期受到政策的影响较大，但长期来看企业拥有良好的运营管理能力，或将扭转现在不佳的销售局面。
投资建议：复盘前几轮地产周期，政策对板块估值弹性的影响大于业绩，板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升，伴随政策宽松预期开启行情。当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，政策已经释放维稳信号，信贷层面放松可期，四季度是较好的布局时机。行业整体风险可控，待个别房企风险事件落地之后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。我们长期看好物业行业未来的发展以及头部企业的投资机会，建议关注优质物业管理公司：金科服务（9666.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。
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