房地产行业：房地产税改革试点工作启动

 　　行业追踪（2021.10.18-2021.10.24）

　　一手房：环比下降0.12%，同比下降41.71%，累计同比上升7.56%

　　本周跟踪36大城市一手房合计成交2.86万套，环比下降0.12%，同比下降41.71%，累计同比上升7.56%，较前一周减少1.73个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别19.91%、-16.96%、16.69%；同比增速分别为-38.39%、-42.27%、-43.17%；累计同比增速分别为21.03%、11.74%、-8.93%，较上周分别增加-2.09、-1.8、-1.29个百分点。一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为24.25%、61.88%、-63.37%；累计同比分别为40.41%、27.85%、16.73%，较上周分别变动-1.48、-0.06、-3.68个百分点。

　　二手房：环比上升7.09%，同比下降51.29%，累计同比下降2.02%

　　本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.72万套，环比上升7.09%，同比下降51.29%，累计同比下降2.02%，较上周减少0.6个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别6.83%、7.5%、5.26%；同比增速分别为-49.73%、-49.25%、-73.24%；累计同比增速分别为-1.68%、-2.55%、-0.05%，较上周分别变动了0.57、-1.42、-2.29个百分点。

　　库存：去化周期36.2周，环比下降12.08%

　　截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计68.02万套，去化周期36.2周，环比下降12.08%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-44.65%、-0.34%、-0.4%。

　　投资建议：

　　本周跟踪36大城市一手房合计成交2.86万套，环比下降0.12%，同比下降41.71%，累计同比上升7.56%，较前一周减少1.73个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.72万套，环比上升7.09%，同比下降51.29%，累计同比下降2.02%，较上周减少0.6个百分点。截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计68.02万套，去化周期36.2周，环比下降12.08%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-44.65%、-0.34%、-0.4%。

　　房地产税改革试点工作正式启动。2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议做出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。主要内容包括：试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅；国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则；按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区；试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。

　　前三季度房地产贷款增速持续放缓。2021年10月29日，中国人民银行发布《2021年三季度金融机构贷款投向统计报告》。统计数据显示，前三季度，绿色贷款保持高速增长，房地产贷款增速持续放缓。2021年三季度末，房地产业中长期贷款余额同比增长0.2%，增速比上季末低3个百分点。人民币房地产贷款余额同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点，比上季末增速低1.9个百分点；前三季度增加3.03万亿元，占同期各项贷款增量的18.1%，占比较上季末下降0.8个百分点，比上年全年水平低7.3个百分点。

　　楼市因城施策。多城加强住房租赁资金监管分类管控。10月27日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步明确杭州市住房租赁资金监管分类管控的通知（征求意见稿）》。对已落实住房租赁资金监管要求公示名单中的企业进行住房租赁资金监管分类管控。天津市住建委等三部门于近日联合印发《关于明确新建商品房预售资金监管工作有关要求的通知》。《通知》指出，房地产开发企业应当按幢或者多幢建立新建商品房预售资金监管账户。供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

　　房地产税改革试点工作正式启动，短期可能对市场预期形成较大冲击，长期量价仍由住房供求基本面决定。随着百强销售下行，多地出现土地流拍，行业风险事件频出，地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间，我们维持8月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低估价值：城投控股、南山控股等。